Что лучше: снимать квартиру или взять ипотеку

Бывает так: люди арендуют недвижимость и понемногу откладывают на собственную жилплощадь, так как считают, что для них аренда обойдётся дешевле, чем покупка в кредит. Для других именно ипотека — лучший способ для решения жилищного вопроса. Преимущества и недостатки есть у каждого из вариантов. В статье рассказываем, что выгоднее: брать ипотеку или снимать квартиру.

Арендованное жильё: преимущества и недостатки

Плюсы

В некоторых ситуациях выгоднее и проще снимать квартиру, чем покупать её в кредит. Чаще всего арендаторами выступают студенты, молодые семьи или начинающие специалисты. Съёмное жильё для таких категорий людей популярно благодаря следующим его преимуществам.

1. Свобода передвижения. Человек не привязан к одному месту жительства и может в любой момент его поменять — например, снять квартиру поближе к работе или переехать в другой регион с более благоприятным климатом. Для этого достаточно расторгнуть прежний договор аренды и найти жильё в подходящем районе.
2. Возможность регулирования расходов за квартиру. Если платить за съёмное жильё становится затруднительно, у людей всегда есть возможность найти более доступные варианты для проживания. Обычно в спальных районах стоимость аренды значительно ниже, чем в центральных частях города. Например, небольшая студия с мебелью на Арбате может обойтись в 100 тысяч рублей в месяц, а аналогичный объект в Нижегородском районе можно найти за 40–50 тысяч рублей в месяц.
3. Экономия на содержании недвижимости. Как правило, если что-то в арендованном жилье ломается — коммуникации, электрика, техника, мебель — расходы по ремонту или замене берёт на себя собственник. Иногда арендаторы устраняют поломки своими силами, а затем хозяин квартиры компенсирует траты за счёт снижения арендных платежей. В обоих случаях квартиросъёмщики не несут убытки за содержание жилья. Конечно, это в том случае, если поломка произошла не по вине нанимателей. Не стоит забывать и про дополнительные расходы — налог на недвижимость, взносы за капремонт, отчисления в жилищный фонд: в основном такие траты также возлагаются на собственника.

Минусы

1. Срок аренды полностью зависит от решения собственника недвижимости. Например, изначально он планирует сдавать квартиру на длительный период, а через некоторое время решает выставить её на продажу. В таком случае жильцы будут вынуждены искать другую жилплощадь.
2. Необходимость подстраиваться под условия собственника. Часто владельцы недвижимости не соглашаются сдавать жильё семьям с малолетними детьми и домашними животными, а также одиноким молодым людям. 
3. Невозможность обустроить жильё по своему вкусу. В большом количестве случаев арендаторам запрещено делать ремонт, избавляться от ненужной мебели или неработающей техники без согласования с собственником. К тому же финансовые вложения в съёмное жильё не всегда целесообразны, ведь его владелец может в любой момент попросить жильцов освободить квартиру.

Покупка жилья в ипотеку: преимущества и недостатки

Сегодня банки предлагают много вариантов ипотечных кредитов. Особой популярностью пользуются льготные программы: Семейная ипотека, Господдержка-2020, Сельская ипотека и другие. Недавно ключевая ставка ЦБ была повышена до 15%, поэтому некоторые из льготных предложений стали в банках недоступны.

Плюсы

Несмотря на изменения, многие семьи предпочитают купить жильё в ипотеку, а не арендовать. Причина связана с неоспоримыми плюсами ипотеки.

1. Приобретение собственной квартиры. В случае с ипотекой заёмщики постепенно расплачиваются с банком за недвижимость, которая является их собственностью. При аренде жильцы также вносят обязательные ежемесячные платежи (часто сравнимые с оплатой ипотеки), но деньги достаются постороннему лицу.
2. Один из вариантов инвестирования. Недвижимость во все времена считалась выгодным и надёжным капиталовложением. Купленное жильё можно сдавать в аренду и получать дополнительный доход. Некоторые собственники перепродают квартиры, чтобы также заработать на разнице в первоначальной и последующей цене.
3. Быстрая покупка без долгих накоплений. Ипотека позволяет не откладывать средства на протяжении нескольких лет, а приобрести квартиру практически сразу. Если копить деньги, они со временем обесцениваются. Обратная ситуация с ипотечным кредитованием: обязательные платежи будут более выгодны заёмщику как раз за счёт инфляции.

Минусы

Минусы для заёмщиков есть и у ипотеки.

1. Крупный первоначальный взнос. Минимальная предоплата по ипотеке на сегодняшний день составляет 20% (согласно п.1б ПП №1474), что для большинства россиян — серьёзная сумма. Особенно, когда речь идёт о покупке квартиры в большом городе. Необходимость копить на крупный первоначальный взнос — порой решающий фактор для многих отказаться от ипотеки.
2. Обязательное требование — залог квартиры. Любая ипотека выдаётся под залог приобретаемой недвижимости. Если заёмщик не сможет выплачивать кредит и не будет ничего предпринимать для его погашения, банк будет вынужден продать квартиру. Исключение — правило единственного жилья, но и здесь есть нюанс: кредиторы всё равно будут требовать возврата долга и предлагать разные способы для его оплаты.
3. Существенная переплата. В результате недавнего поднятия ключевой ставки банки были вынуждены изменить условия по кредитам. На сегодняшний день средняя ставка по стандартным ипотечным предложениям составляет 16,5% в год. Требования к заёмщикам по льготным кредитам также ужесточились.
4. Штрафы и пени за просрочку. При покупке квартиры в ипотеку заёмщик берёт на себя обязательство строго соблюдать график внесения обязательных платежей. Если клиент по какой-то причине пропускает нужную дату, ему придётся оплачивать штраф. В случае с арендой жилья с собственником всегда можно договориться об отсрочке платежа на небольшой период.

Снимать или ипотека: посчитаем на примерах

У каждого из вариантов — аренды и ипотеки — есть свои достоинства и недостатки. Чтобы понять, какой из них выгоднее, необходимо учесть разные факторы и провести детальный расчёт. Например, размер дохода семьи, стоимость аренды и покупки жилья в конкретном районе, наличие накоплений, величину процентной ставки и так далее. Результаты такого расчёта для каждого случая будут отличаться.

Когда аренда выгоднее

Для наглядности возьмём пример: двухкомнатную квартиру на вторичном рынке площадью 50 кв.м, расположенную в пешей доступности от метро. Средняя арендная плата может составлять 80 тысяч рублей в месяц. Аналогичная «двушка» на вторичном рынке стоит около 12 миллионов рублей. Чтобы купить квартиру в ипотеку, заёмщикам потребуется первоначальный взнос в размере 2,4 миллиона рублей (20%).

Если на оставшуюся сумму — 9,6 миллионов рублей — оформить кредит со ставкой 17,1% годовых и сроком на 20 лет, ежемесячный платёж составит приблизительно 141 543 рублей. В таком случае арендовать жильё будет выгоднее.

Но есть и аргумент в пользу ипотеки: заёмщик может снизить размер обязательных взносов, если оформит страхование титула или жизни: банки в таких случаях уменьшают процентную ставку на 1–1,5%. 

Лояльные условия кредитования предлагаются и зарплатным клиентам: обычно для них ставка снижается ещё на 0,5–1%. Ещё один способ уменьшить величину обязательных выплат — накопить большую сумму для первоначального взноса.

Когда ипотека выгоднее аренды

Другое дело, когда людям есть, где жить в течение нескольких лет, и они могут покупать строящееся жильё. Ипотека может стать более выгодным вариантом, особенно, если воспользоваться льготной программой кредитования, например, «Господдержкой» (действует до 1.07.2024 годп). 

Возьмём для наглядности «двушку» за 12 миллионов рублей, но на первичном рынке и в отдалённом от центра районе. Первоначальный взнос будет составлять 30%, то есть 3,67 миллиона рублей. 

Если оформить квартиру в ипотеку на 20 лет по ставке 8% годовых, ежемесячный платёж составит 69 675 рублей. Эта сумма ненамного выше стоимости арендной платы за аналогичный вариант жилья — примерно 60 тысяч рублей в этом же районе. Но по итогу квартира останется в собственности, а значит, вариант с ипотекой на строящиеся дома выгоднее.

Коротко о главном

В долгосрочной перспективе выгоднее покупать квартиру в ипотеку, в краткосрочной — снимать жильё. Если есть деньги на оплату первоначального взноса и заёмщик уверен в стабильном заработке, конечно, лучше сразу обзавестись собственной жилплощадью и постепенно рассчитываться с банком. Если учитывать рост инфляции и постоянное увеличение стоимости аренды, ипотека получается более выгодным вариантом.

В случае, когда человек предпочитает не быть привязанным к одному месту, удобнее снимать квартиру и откладывать деньги.

На самом деле выгода есть в обоих вариантах. Чтобы определиться, брать ипотеку или снимать квартиру, лучше воспользоваться ипотечным калькулятором. Он сделает предварительные расчёты обязательных платежей, которые нужно сравнить со стоимостью арендной платы, и это поможет решить, что же выгоднее в той или иной ситуации.