Как расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора

Если квартиру решено снять на год, это не значит, что съехать раньше не получится. Например, бывает, что посреди срока нанимателю подворачивается вариант с более подходящим ремонтом и локацией. Похожая ситуация может произойти и с предпринимателем: точка убыточная, и нужно срочно съезжать, чтобы не утонуть в долгах.

Просто забрать вещи и съехать — плохая идея: в таком случае арендная плата по договору всё равно будет начисляться, даже если арендатор не пользуется помещением.

Важно изучить условия договора и законы: от них зависит, есть ли у арендатора право в одностороннем порядке отказаться от договорённостей или же придётся получать согласие собственника. В статье рассказываем, как правильно и по закону предупредить собственника о съезде, досрочно расторгнуть договор и выехать из квартиры.

Договор аренды: что обязательно нужно указать

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор аренды помещения считается заключённым, если стороны договорились о существенных условиях и прописали их в тексте договора. Вот что относится к таким условиям.

Объект аренды: адрес квартиры, площадь, количество комнат, этаж, а также документ о праве собственности на квартиру — например, выписка из ЕГРН.

Порядок оплаты: стоимость аренды квартиры, а также способ получения денег — наличными или переводом на карту (в таком случае нужно прописать ещё и номер счёта).

Права и обязанности сторон: условия досрочного расторжения, запрет или разрешение на субаренду и т. д.. Любые договорённости должны быть зафиксированы на бумаге. Если после подписания договора стороны договорились о каких-то ещё условиях, их прописывают в дополнительных соглашениях.

Срок аренды. Арендатор может заключить с владельцем квартиры договор аренды на любой срок — от одного дня до нескольких лет.

В каких случаях можно расторгнуть договор досрочно

Расторгнуть договор можно тремя способами:

• в одностороннем порядке, если это прописано в договоре или законе;
• по обоюдному согласию с собственником;
• через суд, если собственник против расторжения.

На возможность одностороннего отказа от договора аренды арендатором влияет срок договора. Договор аренды недвижимости может быть заключён на определённый срок или вовсе без указания срока.

Если договор заключили на неопределённый срок

Такой договор называется бессрочным. Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть бессрочный договор в любой момент. Специально прописывать в договоре право на такой отказ не нужно. Важный момент: по умолчанию считается, что арендодателя нужно предупредить о выезде из квартиры или помещения за три месяца. Однако в договоре можно прописать любой другой срок — чаще всего выбирают один месяц.

Для одностороннего отказа от исполнения бессрочного договора аренды арендатору нужно направить уведомление для арендодателя в указанный срок.

Если договор заключён на определённый срок

Такой договор может быть краткосрочным (сроком до одного года) или долгосрочным (срок больше года). Для таких документов в Гражданском кодексе нет отдельного упоминания о праве арендатора на односторонний отказ от договора аренды без обращения в суд. В ст. 620 ГК РФ лишь указан список существенных нарушений арендодателя, из-за которых арендатор имеет право на досрочное расторжение в судебном порядке.

• Арендодатель не предоставляет помещение в аренду или препятствует использованию. Например, не отдаёт ключи или каждый день приходит в квартиру.
• Имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые стороны не согласовали при заключении договора и которые невозможно было обнаружить во время осмотра имущества. Например, если долго мыть посуду, трубы текут, и под раковиной образовывается лужа.
• Арендодатель не делает капитальный ремонт.
• Имущество в квартире не пригодно для использования.

При этом в той же статье 620 указано: «Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора». Это значит, что арендатор может отказаться от договора с определённым сроком без суда, если такое условие зафиксировано в документе. 

Прописываем право досрочного расторжения договора

При оформлении права об отказе от договора аренды во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к формулировкам. Если арендодателю или арендатору требуется досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке, используют конструкцию «односторонний отказ от исполнения договора аренды арендатором». Важно использовать именно эту формулировку, а не «требование о досрочном расторжении» — такая фраза подразумевают расторжение через суд, и в таком случае расторгнуть договор во внесудебном порядке не получится.

В типовом договоре найма, проверенном юристами Яндекс Аренды, указаны безопасные для арендатора и арендодателя формулировки. Например, в пункте «Права и обязанности» есть такая фраза: 

«Наниматель имеет право с согласия других граждан, указанных в п. 1.4. Договора, в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора с предупреждением Наймодателя за один месяц до планируемой даты прекращения действия Договора».

В такой формулировке прописано всё, что нужно: за какой срок нужно предупредить и какой порядок расторжения предусмотрен. Аналогичное право прописано и для арендодателя.

По ст. 310 ГК РФ, арендатору нельзя отказаться от помещения, съехать и перестать платить арендную плату, если в договоре не предусмотрена такая возможность. Поэтому сторонам следует договориться о порядке «расставания», а потом прописать его в договоре. Чаще всего алгоритм в подобном случае следующий.

1. Написать уведомление о расторжении договора аренды помещения по инициативе арендатора.
2. Подписать акт возврата помещения. В договоре это может быть прописано в пункте «Порядок передачи и возврата квартире» примерно так: «Возврат Нанимателем Квартиры оформляется Актом Возврата Квартиры, который должен быть подписан Сторонами в день прекращения действия настоящего Договора».
   

Вручаем уведомление о расторжении

Перед тем, как подписать договор, стороны оговаривают, как арендатору сообщить арендодателю, что он хочет прекратить договор аренды. Например, это может быть письмо по e-mail или сообщение в мессенджере. Но в чатах сообщения можно исправлять и удалять, плюс они не будут учитываться как доказательство в спорных ситуациях. Лучше использовать официальные способы уведомления, например:

• вручить лично и попросить арендодателя поставить дату и подпись;
• если с арендодателем сложно встретиться лично — отправить информацию по адресу из договора заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Опись подтвердит, что арендатор отправил именно сообщение о прекращении договора, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Его можно отследить на сайте Почты России по трек-номеру отправления. Если адресат не получит письмо, это не повлияет на исход, ведь жилец отправил уведомление на адрес, указанный в договоре.

Образец с текстом расторжения договора по инициативе арендатора можно скачать здесь. В нём обязательно нужно указать:

• дату составления уведомления;
• реквизиты договора аренды;
• ФИО арендатора;
• дату, с которой арендатор хочет отказаться от договора.

Уведомление нужно подписать. Через месяц или другой оговорённый срок, прошедший после уведомления о расторжении договора, можно переходить к следующему шагу.

Правильно возвращаем квартиру владельцу

Пока арендованная квартира или помещение не передано владельцу, придётся вносить плату, даже если фактически договор уже расторгнут (кассационное определение 4 КСОЮ от 27.01.2022 № 88-3525/2022 № 2-53/2020). Поэтому важно не затягивать и, когда подойдёт срок, побыстрее вернуть помещение. Вот как правильно это сделать.

1. Подготовить помещение к передаче арендодателю. По ст. 622 ГК РФ, арендатор должен вернуть помещение в том состоянии, в котором его получил с учётом естественного износа. Это значит, что, например, потёртости на ламинате или стенах хозяин не может предъявить арендатору как ущерб. При этом если в договоре были прописаны другие условия, например, что арендатор может делать ремонт, то следует ориентироваться на договор, а не закон. А если арендатор что-то сломал или испортил ремонт, то по закону он должен оплатить убытки.
2. Согласовать дату и время передачи помещения. Если у арендатора с собственником нормальные отношения, можно просто договориться по телефону или в мессенджере. Но если собственник не явится и перестанет выходить на связь, придётся доказывать, что встреча была назначена. Доказательством в суде может стать только отправленное почтой письмо.
3. Подписать акт возврата квартиры. Это последний документ, который подписывают собственник квартиры и экс-жилец. Акт возврата доказывает, что арендатор передал квартиру в нормальном состоянии. Документ должны подписать обе стороны: арендатор и арендодатель. Образец можно скачать на сайте Яндекс Недвижимости.
4. Передать ключи от квартиры или помещения. Нельзя передавать ключи через охранника, консьержа или просто положить их в почтовый ящик. В таком случае не получится доказать, что арендодатель вернул квартиру собственнику, а, значит, плату придётся вносить и дальше.
   

Что делать, если арендодатель уклоняется от приёмки помещения

Если собственник не выходит на связь, а квартиру не передали по акту возврата, арендная плата продолжает начисляться. Чтобы не платить по чужой вине, нужно доказать, что арендодатель уклоняется от приёмки помещения. Это подтверждает судебная практика: даже если арендодатель ссылается на ненадлежащее состояние помещения — он всё равно уклоняется. Чтобы заставить такого владельца принять помещение, нужно обратиться в суд с иском об обязании арендодателя принять объект аренды.

Кратко об одностороннем расторжении договора аренды по инициативе арендатора

• Расторгнуть договор можно тремя способами: в одностороннем порядке, если это прописано в договоре или законе, по обоюдному согласию с собственником или через суд.
• По закону, бессрочный договор можно прекратить без суда в любой момент с предупреждением арендодателя за 3 месяца. А договор с определённым сроком — только в том случае, если это прописано в договоре.
• В договоре лучше использовать формулировку одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке, а не требование о расторжении договора. Такое право прописывают в пункте «Права и обязанности».
• В договоре может быть указан другой срок предупреждения о съезде — чаще всего договариваются об одном месяце. За этот срок нужно отправить собственнику уведомление об отказе от договора.
• Просто расторгнуть договор недостаточно: плата за аренду будет начисляться, пока арендатор не вернёт квартиру. Чтобы всё было официально, нужно подписать акт возврата квартиры с собственником и вернуть ключи лично ему в руки.