Что делать, если арендатор испортил имущество в съёмной квартире

Не все жильцы умеют аккуратно и бережно относиться к чужим вещам. Новую мебель и технику в квартире могут сломать, а отделку — испортить. Чтобы защитить свою квартиру, нужно заранее прописать штрафные санкции и условия возмещения убытков в договоре. Но как вернуть деньги, если жильё уже испортили?

Рассказываем, как составить претензию жильцу, доказать его вину и получить компенсацию за испорченный ремонт.

Ответственность арендодателя за сохранность имущества арендатора

Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Это означает, что он должен оплачивать расходы по содержанию квартиры и поддерживать её в пригодном состоянии, но если квартиру сдают в аренду, а стороны подписывают договор, то ответственность за сохранность имущества несёт уже арендатор. 

Имущество бывает:

• движимое — мебель, техника  и другие предметы в квартире;
• недвижимое — сама жилплощадь: квартира, дом, офис.

Вот какие обязанности есть у арендатора по содержанию имущества в съёмной квартире.

• Поддерживать имущество в исправном состоянии (ст. 616 ГК РФ). Это значит не портить ремонт и не ломать мебель и технику в квартире, а ещё оплачивать коммуналку и другие счета.
• Делать текущий ремонт (ст. 681 ГК РФ). Обычно тут подразумеваются небольшие работы, которые проводятся для поддержания презентабельного вида квартиры или устранения мелких неполадок. Если кошка расцарапала обои или ребёнок разрисовал стены фломастером в съёмной квартире, арендатор должен исправить это за свой счёт.
• Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (ст. 615 ГК РФ). То есть нельзя снять квартиру для того, чтобы жить в ней, и устроить там приют для кошек. В таком случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков на ремонт.
• Вернуть квартиру в том же состоянии, в каком получал, но с учётом естественного износа (ст. 622 ГК РФ). Это значит, что, например, потёртости на ламинате или стенах при долгосрочной аренде хозяин не может предъявить арендатору как ущерб. Но если стены, потолок и кухонный гарнитур покрылись пятнами, это уже будет считаться причинённым ущербом. Обычно эта обязанность прописана в пункте «Порядок передачи и возврата квартиры».
• Оплатить причинённые убытки (ст. 1064 ГК РФ). Если арендатор испортил имущество — например, сломал диван — ему придётся заплатить. Как правило, материальная ответственность арендатора за порчу имущества арендодателя — обеспечительный платёж, который называют депозитом или залогом. В случае порчи имущества после выезда квартиранта его не возвращают, но бывает, что залога может не хватить, если арендатор разнёс всю квартиру, и тогда отделаться одним депозитом не получится — придётся платить сверху.

Как прописать ответственность за имущество в договоре

Стороны должны договориться о том, как между ними будут распределены риски повреждения арендованного имущества. Можно закрепить абсолютно любые условия, законом это не запрещено. Но чаще всего в договоре найма указывают, что квартиранты несут полную ответственность за переданное им имущество. Что касается возмещения убытков, то в договор в пункт «Права и обязанности сторон» можно добавить такой текст:

«Наниматель обязуется в течение 10 рабочих дней с даты получения соответствующего требования возместить убытки Наймодателя, понесённые им в связи с причинением Квартире и/или Имуществу Наймодателя ущерба в результате действий или бездействий Нанимателя».

Такую же обязанность можно прописать для владельца квартиры:

«Наймодатель обязуется в течение 10 рабочих дней с даты получения соответствующего требования возместить убытки Нанимателя, понесённые им в результате недостатков Квартиры и /или Имущества, а также в результате Экстренных Ситуаций, возникших вследствие действия или бездействия Наймодателя».

Если стороны договорились об условиях возмещения убытков уже после заключения основного договора, можно оформить дополнительное соглашение.

Без письменного договора будет очень сложно доказать в суде даже факт проживания в арендованном жилье, а тем более — нанесения ущерба. Пример типового варианта договора аренды с безопасными для арендодателя и арендатора формулировками можно скачать здесь. О том, как и что стоит в нём прописать, подробно рассказано здесь. 

Арендаторы разгромили квартиру: что делать

Что может сделать арендодатель, если арендатор испортил имущество:

• расторгнуть договор аренды;
• потребовать возместить убытки, причиной которых стала порча имущества;
• потребовать возместить дополнительные расходы — например, на ремонт;
• потребовать компенсировать упущенную выгоду, например, за простой квартиры без жильцов;
• потребовать компенсировать причинённый моральный вред.

Претензия арендатору о возмещении ущерба: образец

Арендодатель не может воспользоваться деньгами из страхового депозита без согласия арендатора и заключения сторонами соглашения с указанием факта повреждений и размеров компенсации. Сначала нужно доказать вину жильца, но если арендатор её отрицает и не хочет подписывать соглашение, собственнику необходимо составить претензию арендатору о порче имущества. Документ может помочь решить вопрос в досудебном порядке, а если дойдёт до суда, бумага будет являться основанием для подачи иска.

В претензии нужно указать обстоятельства случившегося:

• где, что и как сломано или повреждено;
• доказательства причинённого ущерба в виде акта;
• сумму ущерба на основании заключения независимого эксперта;
• предупреждение о последствиях в случае отказа от удовлетворения требований — например, обращение в суд.

Претензию можно отправить двумя способами:

• отдать квартирантам лично в руки. В таком случае претензия составляется в двух экземплярах: один нужно вручить квартиранту, а второй он должен подписать и оставить собственнику;
• отправить претензию по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Опись вложения доказывает, что в письме была именно претензия, а уведомление — что адресат её получил.

По закону, срок ответа на претензию не должен превышать 30 дней. Но если в договоре указан другой срок, нужно ориентироваться на него. Если указанное время истекло и никакой реакции со стороны арендатора не последовало, пострадавшему собственнику остаётся только обращаться с исковым заявлением в суд.

Как доказать порчу имущества

Чтобы возместить ущерб, собственнику нужно доказать, что его имущество было повреждено по вине арендатора. Это правило работает и в обратном порядке. Вот как можно это сделать.

Вызвать полицию. Полиция обязана будет принять заявление от владельца, осмотреть повреждения, назначить экспертизу для оценки причинённого вреда, а также установить виновных, если это возможно. 

Составить акт порчи имущества арендатором (образец можно посмотреть здесь). Это нужно сделать при свидетелях, например, при том же участковом или соседях. Специального бланка акта осмотра не предусмотрено. В свободной форме следует указать:

• дату осмотра, адрес квартиры, ФИО того, кто обнаружил порчу, и всех свидетелей;
• идентификационные признаки предмета — например, серийные номера на бытовой технике;
• выявленные дефекты квартиры или список поврежденного имущества; 
• причины появления недостатков — для этого можно привлечь квалифицированных экспертов, которые дадут заключение о состоянии устройства с указанием причин его поломки, а также укажут стоимость ремонта. Чаще всего экспертиза нужна при поломке бытовой техники или коммуникаций — например, электрики;
• подписи всех свидетелей.

Желательно фиксировать весь процесс осмотра на видеокамеру — в случае, если дойдёт до суда, это тоже будет являться доказательством порчи имущества.

Акт приёма-передачи квартиры, который подписывают перед сдачей, тоже является доказательством. В таком акте подробно прописывают состояние имущества в тот момент, когда его получает арендатор. Например, в документе указано, в каком состоянии ремонт, какая техника и мебель есть в помещении, есть ли дефекты. С помощью акта можно доказать, что квартира в момент выселения не соответствует тому состоянию, в котором она передавалась арендатору.

Коротко о порче имущества

• Арендатор обязан поддерживать арендованную квартиру и находящееся в ней имущество в исправном состоянии, использовать его согласно договору, а в случае причинённого ущерба — возместить убытки. 
• Возмещение арендодателю ущерба возможно только при наличии доказательств, что его имущество было действительно повреждено по вине арендатора. Это могут быть акт приёма-передачи квартиры, акт  порчи имущества и независимая экспертиза. 
• Если имущественный спор не удалось урегулировать устно, пострадавшая сторона может потребовать компенсации убытков в форме письменной претензии. 
• Если и это не помогло, остаётся обратиться в суд.