Ипотека или аренда: сравниваем за и против

Возможно, нет более сложного вопроса мироздания, чем выбор между «купить своё и влезть в ипотеку» или «снимать и жить без банковской кабалы». Решили разобраться во всех деталях: что из двух вариантов обойдётся вам дешевле за 10 лет использования, где больше свободы и насколько жильё надёжно как инвестиция. 

• Ипотека в 2023 году
• Ипотека или аренда: сравниваем на примерах
  
• Плюсы и минусы ипотеки
  
• Минусы и плюсы аренды
  
• Недвижимость как инвестиция
  

Ипотека в 2023 году

В середине 2022 — начале 2023 года многие задумались о приобретении квартир в ипотеку: курс валют был настолько нестабилен, что казалось, будто недвижимость — практически единственный надёжный актив.

Кроме того, государство ввело меры поддержки в виде льготной ипотеки, а также несколько видов субсидированных видов кредитования.

• Траншевая ипотека — вид займа при оформлении договора долевого участия, в случае которого банк выдаёт ипотечный кредит несколькими частями. Первая часть (транш) даётся сразу после заключения договора долевого участия. В этот момент фиксируется процентная ставка, сумма кредита и цена квартиры. Последнюю часть дольщик получает ближе к дате переезда в новое жильё.
• Ипотека с первоначальным взносом в рассрочку, который вносится в течение 12-24 месяцев после оформления ипотечного договора.
  
• Ипотека без первого взноса, но с более высокой ставкой — на 1-2%. В 2022 году при стандартной ипотеке ставка составляла примерно 8%, а без первоначального взноса — 11% (однако глава ЦБ высказалась против таких программ, после чего ЦБ увеличил коэффициент риска по подобным ипотекам, поэтому банкам они стали обходиться дороже).
  

Несмотря на преимущества льготной ипотеки, есть ряд факторов, которые усложняют решение о покупке жилья в кредит:

• из-за низких ставок по ипотеке цены на недвижимость растут, что снижает выгоду от такой покупки;
• ценовой лимит по квартирам для льготной ипотеки на первичном рынке для столицы составляет 12 млн рублей. В данный момент в Москве за такие деньги в новых домах доступны лишь однокомнатные или небольшие двухкомнатные варианты. Максимальная сумма льготного кредита для регионов — 6 млн рублей.
  

Ипотека или аренда: сравниваем на примерах

Есть мнение, что снимать жильё дешевле, чем брать в ипотеку — и особенно в последний год: по данным экспертов, арендная плата за жильё в столице упала на 21%, а предложение выросло в 2,5 раза. 

Сравниваем выгодные стороны кредитования и жилья в арендной квартире на примере двух сценариев.

Сценарий 1. Нет собственного жилья

Если между ипотекой и арендой выбор падает на первое, нужно учитывать важную деталь — размер первоначального взноса, который человек может себе позволить. Нелишним будет напомнить, что чем ниже первоначальный взнос по ипотеке, тем выше:

• срок кредита;
• размер ежемесячных платежей;
  
• процентная ставка.
  

Увеличивая размер этих показателей, банки компенсируют свои риски. 

Сколько москвич будет платить по ипотеке? Разберём на примере. Допустим, он хочет купить на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Таганском районе площадью в 35 квадратных метров. По данным аналитиков Индикатора Рынка Недвижимости, примерная стоимость такой квартиры — 12 739 370 руб. Ипотека на 10 лет по средней ставке на 2022-2023 годы — 6,67%. Предположим, что минимальный первоначальный взнос — 2 160 000 руб. (15% от всей суммы). Посчитав на кредитном калькуляторе, получим ежемесячный платёж 121 044 руб.

Теперь рассмотрим вариант, когда человек решил снять квартиру в том же районе. В среднем стоимость аренды подобного жилья в конце 2022-начале 2023 года — 53 098 рублей в месяц. Предположим, одну часть суммы, которая уходила бы на ежемесячный платёж по ипотеке, жилец будет платить за аренду, а вторую начнет откладывать — 67 946 руб. 

Теперь сравним два варианта. Допустим, что у человека есть накопления — 2 160 000 руб. Эту сумму он использует как первоначальный взнос по ипотеке. В случае с арендой он вложит эти деньги во вклад. По данным ЦБ РФ, средняя ставка по вкладам на начало 2023 года — 6,75%, инфляция—13,7%.

Таким образом, если достаточно накоплений, то в современных условиях выгоднее будет взять квартиру в ипотеку. Уровень инфляции в два раза превысит доходность по вкладам, квартира сильно подорожает, а на накопления по вкладу будет невозможно купить аналогичное жильё.

Сценарий 2. У человека есть недвижимость, но он хочет переехать в квартиру побольше

Здесь тоже есть два варианта. Первый — продать имеющуюся квартиру и использовать эту сумму как первоначальный взнос по ипотеке. 

Предположим, что человек владеет однушкой за 11 700 000 рублей в Очаково-Матвеевском районе Москвы и хочет взять двухкомнатную квартиру на вторичном рынке в том же районе. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры там — 18 млн рублей. Сумму от продажи квартиры можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке. Размер ставки по ипотеке тот же — 6,67%. Итого: срок ипотеки — 10 лет, ежемесячный платеж — 72 082 рубля.

Второй вариант — сдавать уже принадлежащую квартиру и арендовать жильё побольше в том же районе. Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры — 64 986 рублей в месяц, а однокомнатной — 46 607 рублей. Придётся доплачивать за аренду 18 379 рублей. 

Теперь сравним. Предположим, что каждый месяц потенциальный владелец квартиры в кредит располагает суммой в 72 082 рубля. В случае с ипотекой эта сумма пойдёт в счёт ежемесячного платежа. С арендой — часть суммы уйдёт на доплату аренды, а остальные 53 703 рубля будут отправляться на пополняемый вклад

Итог: если есть своя недвижимость, то будет выгоднее её продать и взять в ипотеку квартиру побольше. 

Плюсы и минусы ипотеки

Плюс 1. Свобода без права собственности

До погашения всех платежей по ипотеке квартира принадлежит банку. Но если не считать этих обязательств, есть возможность использовать квартиру так, как хочет жилец. Его никто не выгонит, не запретит делать ремонт, он не должен никого уведомлять, если решил завести ребёнка или собаку.

Плюс 2. Бонусы прописки 

Несмотря на то, что арендодатель обязан предоставить временную регистрацию, она не даёт доступа ко всем бесплатным госуслугам по месту жительства — от прикрепления в поликлинике до возможности брать книги в муниципальной библиотеке. Кроме того, живущий по прописке, в отличие от арендатора, может полноправно участвовать в жизни всего дома и заниматься благоустройством территории.

Минус 1. Финансовая дисциплина

С хозяином съёмной квартиры можно договориться, если нужно перенести оплату на несколько дней. Банку же в случае просрочки придётся платить неустойку. В разных банковских организациях пени за просрочку платежа держатся на уровне от 0,01% до 1% в день от суммы ежемесячной выплаты.

Минусы и плюсы аренды

Плюс 1. Мобильность

Всегда можно снять квартиру поближе к школе, куда захотели устроить ребёнка, или переехать ближе к новой работе. А ещё квартира не будет простаивать или «душить» двойным платежами, как может случиться с ипотечной, если собственник решит временно уехать за границу.

Минус 1. Непостоянство

Хозяин может досрочно расторгнуть договор, и жильцам придётся оперативно искать жильё. Не гарантирует стабильности даже аренда с последующим выкупом: и такое соглашение можно расторгнуть, вернув жильцу уже внесённые платежи.

Недвижимость как инвестиция

Из-за событий в начале 2022 года некоторые зарубежные акции оказались под запретом, а открыть валютный вклад теперь не получится. Акции большинства российских компаний просели. В таких условиях одним из немногих вариантов надёжной инвестиции является недвижимость. 

Посчитаем на примере из начала статьи с теми же данными. Предположим, что накопления составляют 2 160 000 рублей. Однокомнатная квартира на Таганке стоит 12 379 730 руб. В случае с ипотекой накопления — это первоначальный взнос по ипотеке, в случае с арендой -— вклад с капитализацией процентов. Размер ежемесячного платежа по ипотеке — 121 044 рубля. Оплата за аренду 53 098 рублей. Остаток — 67 946 руб — вносим как пополнения на вклад. 

За 10 лет мы получим:

Получается, что при любом раскладе покупка недвижимости получается более выгодным инвестиционным ходом, чем использование банковских вкладов.