Сами с усами — как купить квартиру без риелтора

Покупка квартиры — затратное мероприятие. Если есть потребность сэкономить, можно рассматривать уменьшение площади жилья, менее привлекательные районы или отказ от услуг риелтора.

В этой статье разберём последний способ — как купить квартиру без риелтора: пошагово разберём действия от планирования до переезда в новую квартиру.

За что платят риелтору

К риелторам обращаются по простой причине: нет времени и желания изучать порядок действий и вникать в юридические нюансы сделки. Риелтор должен организовать весь процесс купли-продажи. Получив начальную и конечную точки, он разрабатывает лучшие варианты «маршрутов» и берёт на себя следующие функции:

• экономит время покупателя на поиски и просмотры;
• проводит оценку жилья;
• оказывает юридическую поддержку в оформлении документов;
• помогает в переговорах.

Размер оплаты этих услуг обычно составляет 2–5% от стоимости квартиры.

Далее поэтапно расскажем о том, как купить квартиру самостоятельно без риелторов, и уделим особое внимание каждому из перечисленных пунктов.

Этап 1. Определить свои приоритеты

Прежде чем приступать к поиску новой квартиры, нужно разобраться в своих желаниях и планах на ближайшее будущее. Квартира покупается для себя или с целью инвестиций? Критерии выбора в каждом конкретном случае будут сильно отличаться.

При покупке жилья для себя чаще всего отталкиваются от цены. Если в планах — брать ипотеку, нужно оценить, какую сумму есть возможность безболезненно отдавать банку каждый месяц. Как правило, сумма платежа не должна превышать треть семейного дохода.

Хорошо, если получится «потренироваться» заранее — ежемесячно откладывать определённую сумму на отдельный счёт. Так можно убить двух зайцев — увеличить первоначальный взнос и проверить, правильно ли оценены силы. Подробно о том, как выбирать ипотечную программу, мы писали здесь. Обратите внимание, что для вторичного жилья выбор льготных программ заметно меньше.

Далее нужно составить список требований к квартире и инфраструктуре района и поставить оценку важности для каждого пункта. Самые высокие баллы будут основным ориентиром для поисков, а менее ценные позиции можно использовать при выборе среди нескольких объявлений.

После нужно определиться, насколько срочно нужна квартира. Покупка на этапе строительства обычно более выгодна и безопасна, но в таком случае придётся ждать сдачи дома в эксплуатацию и скорее всего самому делать ремонт — большинство квартир сдают без отделки. Сделки отличаются прежде всего документально: при покупке в строящемся доме заключается договор долевого участия, в уже построенном и сданном в эксплуатацию — договор купли-продажи.

«Вторичка» — не синоним «старого жилфонда». Её можно найти и в только что построенном доме: один из способов заработка на недвижимости заключается в покупке жилья на этапе строительства и продаже после сдачи дома.

Этап 2. Изучение предложений

Четверть века назад вопрос как найти квартиру без риелтора действительно мог стать проблемой — пришлось бы листать газеты и искать доски объявлений в общественных местах, и всё равно приличная часть предложений осталась бы «за бортом».

Сейчас всё просто: у агентств недвижимости уже давно нет «закрытых баз данных» — любые объявления легко найти в интернете на публичных площадках, например, на Яндекс Недвижимости. Разница только в том, что при покупке квартиры без риелтора покупателю придётся потратить своё время и познакомиться с возможностями сайтов.

На каждой площадке есть свои фильтры. Можно сортировать по количеству комнат, району, доступности ипотеки, типу дома (хрущёвка, сталинка, кирпич, панель, монолит и т.п.), выбирать между вторичкой и новостроем, искать определённый тип ремонта и т.п..

На большинстве сервисов есть возможность поставить тип сделки «От собственников» или «Без посредников» — это как раз наш случай, который заметно снижает количество ненужных созвонов.

Есть и более продвинутые возможности: например, если в списке приоритетов есть графа «хорошая школа по соседству», на Яндекс Недвижимости можно смотреть объявления на карте с рейтингом школ (пока доступно только для Москвы).

Если квартира понравилась, но объявление разместило агентство, попробуйте поискать эту же квартиру на других площадках. Бывает, что одна и та же квартира фигурирует в нескольких объявлениях — от собственника и агентства.

Дополнительно можно посмотреть объявления в группах VK. Их легко найти, набрав в Яндексе запрос «vk.ru:купить квартиру в (название города) от собственника». В самой соцсети искать не так удобно — придётся просто листать все объявления подряд, зато можно найти предложения от тех собственников, кто ещё «не дозрел» до крупных площадок.

Есть ещё один вариант поиска — погулять по выбранному району, обращая внимания на расклеенные объявления. Иногда квартиру начинают продавать по «старинке», с помощью «наружной» рекламы.

Этап 3. Просмотр

Посмотреть квартиру можно только в том случае, если покупается «вторичка». При покупке по ДДУ квартира существует только на бумаге — тут покупателю нужно будет изучить проектную документацию и проверить надёжность застройщика.

При осмотре важно обратить внимание на то, что в дальнейшем может потребовать затрат на ремонт или осложнить жизнь:

• проверить состояние труб, батарей отопления и сантехники;
• поискать плесень на стенах;
• убедиться в наличии счётчиков с пломбами и паспортами;
• проверить, что пластиковые окна плотно закрываются и легко открываются;
• если квартира на первом этаже, нужно проверить, не слишком ли холодные полы и нет ли неприятных запахов из подвала;
• в квартире на последнем этаже нужно изучить потолки — не течёт ли крыша;
• поговорить с соседями, лучше с несколькими, и узнать, кто фактически живёт в квартире, над ней, на этаже, нет ли каких-то постоянных бытовых проблем (частые перебои с водой, слабый напор, отключения электричества);
• оценить ситуацию с парковочными местами возле дома и возможными пробками по дороге. Приехать лучше вечером, когда все возвращаются с работы;
• попросить у владельца техпаспорт и сравнить план с квартирой на предмет неузаконенных перепланировок.

Этап 4. Оценка стоимости квартиры

Стоимость квартиры складывается из множества параметров. Покупка недвижимости без риелтора предполагает, что покупатель оценивает их самостоятельно. Здесь нет абсолютных значений — большинство параметров субъективно, но понимание каждого поможет обоснованно торговаться, если цена завышена, или найти подвох, если цена заметно ниже рыночной. 

Площадь и количество комнат. Всё просто: чем больше, тем дороже. Но если брать цену за квадратный метр, то зависимость обратная: цена квадратного метра в маленькой студии и трёхкомнатной квартире в одном и том же доме может отличаться на 20–70%. Например, в ЖК «Квартал Строгино» цена «квадрата» в студии начинается от 350 000 рублей, тогда как в трёхкомнатной квартире цены стартуют от 257 000 рублей за метр.

Этаж. В старых домах первый и последний этаж обычно дешевле, а в новостройках всё зависит от региона и расположения дома: на верхних этажах лучше вид из окна, больше света и меньше шума.

Цена «некомфортного» этажа может быть меньше — вплоть до нескольких тысяч за квадратный метр. В премиальном сегменте скорее всего будет действовать правило «чем выше, тем дороже», и квартира на самом верху может оказаться в полтора раза дороже жилья на первых этажах.

Расположение квартиры. Угловая квартира холоднее, поэтому дешевле.

Количество квартир на этаже и в доме. Чем меньше жильцов в доме, тем больше будет стоить квартира. 

Состояние квартиры: без ремонта, косметический ремонт, евроремонт, дизайнерский проект.

Год постройки дома. Для «вторички» действует правило: чем новее жильё, тем оно дороже — узнать год можно на сайте МинЖКХ по адресу дома. Для новостроек на цену влияет срок предполагаемой сдачи дома — чем меньше остаётся ждать, тем выше цена.

Материал стен. В панельных домах жильё дешевле, чем в кирпичных или монолитных.

Наличие балкона и его размер. В небольших квартирах балкон можно переоборудовать в рабочий кабинет или оборудовать зону для отдыха.

Информация о капремонте. Если дом построен более 20 лет назад, коммуникации могут быть не в лучшем состоянии, особенно — трубы отопления и водоснабжения. Сведения о проведённом и предстоящем ремонте можно получить на сайте Региональной программы капремонта (для недвижимости в Москве) и на сайте Фонда развития территорий (для регионов). К сожалению, информация на последнем сайте неполная: если интересующего дома нет, придётся обращаться в управляющую компанию. Узнать УК можно на сайте МинЖКХ по адресу дома.

Техническое оснащение дома. Собственная котельная или индивидуальное отопление, грузовой лифт, система аварийного электроснабжения, охранная сигнализация, системы видеонаблюдения повышают комфорт жильцов и увеличивают цену.

Инфраструктура ЖК. Если на территории есть многоуровневая парковка, оборудованы современные детские площадки, места для отдыха, зоны барбекю, лаунж-зоны, в подъезде дежурит консьерж, есть фитнес-центр, коворкинг, то и цена на квартиру будет выше.

Расположение внутри микрорайона. Цену увеличит близость к метро, парку, ТЦ, школе, детскому саду, поликлинике, озеру или берегу моря. Стоимость будет ниже, если неподалёку есть промзона, стройка или заправка, телевышка, линия ЛЭП или железная дорога.

Район города. Ценятся исторический центр, районы с удобной транспортной развязкой, доступным общественным транспортом, широкими улицами.

Этап 5. Переговоры

Квартира без риелтора — это уже экономия, но на этапе переговоров у покупателя есть шанс сберечь ещё несколько десятков тысяч.

Если в целом квартира понравилась, но нашлись какие-то недостатки, есть повод поторговаться. Во время торга нужно вести себя доброжелательно, честно рассказать продавцу, что понравилось, а что нет, и обосновать сумму скидки: например, есть необходимость сделать ремонт в комнате, поменять радиаторы отопления или поставить стеклопакеты с лучшей звукоизоляцией.

Любая квартира — это не «последний шанс», а лишь один из рассматриваемых вариантов — в чём-то удачный, а в чём-то нет. Хорошо, если покупатель параллельно рассматривает несколько квартир — это повод наглядно показать продавцам минусы их предложения в сравнении с другими.

Этап 6. Проверка документов

Покупка вторички без риелтора усложняется тем, что клиенту нужно будет проверить не только саму квартиру и её владельца, но и погрузиться в историю недвижимости. На законность текущей купли-продажи могут влиять предыдущие сделки с квартирой, согласие супруга, прописанные несовершеннолетние или недееспособные, обременение в банке и т.п..

Этап 7. Заключение договора

Итак, все документы в порядке — пришло время заключить договор. Если обе стороны готовы к сделке в ближайшее время, составляется договор купли-продажи. 

Часто случается, что одной из сторон нужно время, чтобы подготовиться к сделке. Например, покупатель планирует собрать недостающую сумму или оформить ипотеку, а продавец пока ещё подбирает себе другое жильё или решает проблемы с выпиской проживающих в квартире. В этом случае заключается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. В этих документах фиксируют все оговорённые условия сделки, устанавливаются сроки заключения основного договора, а в качестве гарантии покупатель передаёт продавцу небольшую сумму в счёт оплаты по основному договору.

Этап 8. Расчёты по договору и регистрация права собственности

Пришло время последних действий: продавец должен получить свои деньги, а покупатель — зарегистрировать сделку в Росреестре и вступить в право собственности.

При покупке в ипотеку банк выдаст ссуду только после подтверждения перехода права собственности. Аналогичная ситуация с материнским капиталом — сначала регистрация прав, потом перечисление денег.

В остальных случаях чаще всего используют аккредитив или банковскую ячейку. Покупатель вносит деньги заранее и заключает с банком договор, по которому он передаст деньги продавцу только при предъявлении документа с отметкой из Росреестра.

Коротко о главном

Обойтись без услуг агентства вполне реально. Если жильё покупается по ДДУ, риски минимальны, а покупка квартиры без риелтора на вторичном рынке чуть более сложна с точки зрения юридических тонкостей. Но если не спешить, быть внимательным и подписывать документы только тогда, когда каждый пункт всецело понятен, то покупатель рискует не больше, чем при покупке через агентство.