Ипотека от А до Я: осознанный подход к покупке жилья в кредит

Слово «ипотека» вызывает у людей разные ассоциации: одни видят в ней возможность легко решить проблемы с жилплощадью, а другие боятся перспективы пожизненно платить банкам. Реальность — как всегда между двух крайностей.

Польза ипотеки зависит от условий договора и способности рассчитать свою платёжеспособность. В статье разбираем тонкости ипотечного кредитования, изучаем преимущества и недостатки ипотеки, а также рассказываем, как взять ипотеку, как общаться с банком и какие документы понадобятся.

Портал дом.рф регулярно проводит опросы россиян, по которым можно оценить популярность ипотечного кредитования в стране и его эффективность. По итогам опроса 2022 года, 9,4 млн российских семей рассматривают ипотеку в качестве способа приобретения жилья. 

Смысл ипотеки в том, чтобы дать заёмщику возможность совершить покупку на значительно большую сумму, чем у него есть в наличии. И обычно это приобретение собственного жилья. Собрать деньги самостоятельно — непростая  задача, особенно если параллельно приходится платить за съёмную квартиру.

Если сравнивать ипотечный кредит с обычным потребительским, у первого три характерных признака: большая сумма займа, низкие проценты и длинный срок погашения — до 35 лет. Последние два пункта позволяют сделать ежемесячный платёж доступным для клиента.

Конечно, банк не занимается благотворительностью. За такой продолжительный период может многое измениться: например, человек потеряет работу, заболеет или вовсе станет недееспособным. Банк рискует, и ему нужны гарантии, что деньги каким-либо способом вернутся. Поэтому он берёт в залог недвижимость: квартиру, дом, земельный участок, гараж, машино-место, даже катер или яхту — маломерные суда тоже считаются недвижимостью. Это называется обеспечением. Обеспечением может выступать как сам объект покупки, так и недвижимость, которой заёмщик уже владеет.

При этом можно свободно пользоваться предметом залога, но пока ипотека не погашена, на любую сделку с заложенной недвижимостью (аренда, продажа, дарение, обмен и т.п.) потребуется согласие банка. А если платежи по договору прекратятся, то банк заберёт объект и выставит на торги, чтобы вернуть свои деньги.

Чтобы понять, какую ссуду предоставить, банк попросит клиента оценить залог. Обязательное условие — размер выданного кредита не должен быть больше оценочной стоимости залогового жилья, чаще всего ссуда составляет 60–80%. Так банк перестраховывается на случай снижения цен на рынке недвижимости.

Клиент должен доказать и серьёзность своих намерений, поэтому ссуду обычно не выдают на всю сумму покупки. Покупатель должен подтвердить свою платежеспособность, самостоятельно сделав первый взнос: часто эта сумма должна быть не ниже 15% общей стоимости жилья. Чем больше размер взноса, тем выше вероятность, что заявку одобрят и предложат выгодные условия.

Также банк попросит предоставить документы с места работы для подтверждения дохода и обязательно проверит кредитную историю.

В современной России ипотечное кредитование появилось в 1998 году. Основной закон — №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98. В нём прописаны основные понятия, порядок заключения договора, перехода прав собственности и регламентировано, что может быть объектом ипотеки.

Регистрация прав. В №122-ФЗ от 21.07.97 описано всё, что связано с регистрацией прав на имущество: какие органы занимаются регистрацией, порядок процедуры и ответственность сторон.

Особые положения. В Гражданском кодексе РФ содержится описание нюансов различных видов сделки с применением ипотеки:

• ст. 37 об опеке;
• ст. 209 о праве собственности;
• ст. 246 о долевой собственности;
• ст. 260 о собственности на земельные участки;
• ст. 365 о поручительстве;
• ст. 387 об уступке права требования;
• ст. 488 об обязательствах по оплате;
• ст. 329 и параграф 3 главы 23 о том, как обеспечить исполнение обязательств.

Ограничение выплат. Ипотечная ссуда — это частный случай банковского кредита, поэтому на неё распространяется действие №353-ФЗ от 21.12.13 о полной стоимости потребительских кредитов (ПСК). Центробанк рассчитывает среднерыночный размер ПСК и публикует его раз в три месяца. Это показатель всех ваших будущих расходов по договору — по ФЗ от 16.06.21 банки не имеют права её превышать больше чем на треть. 

В ПСК входят все обязательные платежи по договору: долг с процентами, комиссия за выдачу, открытие и обслуживание счёта. Сумма страховки попадает в неё в двух случаях:

• когда от страхования зависит размер процентной ставки;
• когда при наступлении страхового случая выплату по договору получает не сам заёмщик или его родственник, а третье лицо.

Проверить ПСК легко — по требованию ст. 6 ФЗ №353 «О кредитах» она печатается в верхней части первого листа договора.

Поскольку выдачей ссуд занимаются банки, конкретные требования и порядок получения остаются на их усмотрение — главное, чтобы не было противоречий с законодательством.

Как обычно, есть нюансы. По ст. 31 ФЗ-102 вам понадобится застраховать жильё, которое будет в залоге. Но банки могут настаивать также на страховании вашей жизни и права собственности. В законе этих требований нет, но если заёмщик отказывается, банк может просто не выдать кредит или повысить ипотечную ставку.

Программы ипотечного кредитования разнообразны, а их количество постепенно увеличивается. Государство и банки создают всё новые комбинации предложений и требований, чтобы каждый потребитель мог выбрать удобный и посильный вариант. Их очень много, но мы рассмотрим классификацию, с которой вы, скорее всего, столкнётесь в процессе поиска.

По объекту покупки

Когда говорят об ипотечном кредите, чаще всего подразумевают, что он выдан на жильё. Однако в действительности вариантов больше:

• квартира, купленная на этапе строительства или в новостройке;
• частное домовладение (ранее мы писали, можно ли купить дом в ипотеку);
• индивидуальное жилое строительство (ИЖС);
• жильё на вторичном рынке;
• нежилое помещение — гараж, машино-место, офис, склад;
• нецелевой кредит — можно использовать ипотеку на своё усмотрение. Особенность нецелевой ссуды в том, что банк совсем не интересует, на что вы потратите деньги. Он не потребует договор с продавцом или другие подтверждающие документы. Но поскольку риск потери денег для банка здесь больше, выше и процентная ставка по этому виду кредитов.

По виду залога

В качестве залога может выступать недвижимость с разным статусом. 

Недвижимость, которую заёмщик собирается приобрести. Наиболее популярный вариант ипотеки — подходит для всех граждан РФ в возрасте от 21 года, у кого есть стабильный доход. Покупатель квартиры вносит первоначальный взнос, выбирает выгодную программу кредитования, подаёт заявку и после одобрения оформляет договор на покупку и на ипотечное кредитование. Деньги идут в уплату покупки, а купленная недвижимость будет числиться в залоге.

Такой вариант юристы называют ипотекой в силу закона — вначале даётся кредит, а потом происходит покупка с оформлением в собственность и регистрацией обременения. 

Недвижимость, которая у клиента есть на текущий момент. Чаще всего этот вариант используется, когда нет других возможностей: нужна ипотека без первого взноса, в прошлом были просрочки по кредитным выплатам или официальная зарплата оставляет желать лучшего. Банк выдаёт ссуду, а в качестве обеспечения использует квартиру, дом, гараж или земельный участок, который принадлежит вам в настоящий момент. У вторичного жилья уже есть определённый износ, а значит, ставка по ипотеке здесь будет немного выше, чем по ипотеке под залог приобретаемого жилья. Например, банк Райффайзен на момент публикации этого материала предлагал ставку 10,19% под залог приобретаемого жилья и 10,69% под залог имеющегося.

По типу выплат

При оформлении кредитного договора выдаётся график платежей для погашения долга. Есть две схемы погашения: аннуитетный платёж и дифференцированный платёж. Чаще всего тип выплат устанавливает банк и они прописаны в условиях программы кредитования. Но иногда клиент может выбрать его сам.

Аннуитетный

Аннуитетный платёж — простыми словами это значит, что каждый месяц заёмщик платит одинаковую сумму. Сейчас это самый популярный тип выплат. Досрочное погашение части ссуды приводит к перерасчёту: по согласованию с банком может быть пропорционально снижен размер ежемесячного платежа или уменьшено количество выплат.

Сколько нужно будет платить каждый месяц, можно рассчитать самостоятельно: для этого достаточно знать сумму кредита, размер процентной ставки за месяц и количество выплат. Но проще воспользоваться ипотечным калькулятором. 

Дифференцированный

Размер ежемесячного платежа будет меняться с каждым месяцем в течение всего срока выплат. Он складывается из двух частей. 

1. Платёж по основному долгу: это сумма общей задолженности, распределенная на количество месяцев, за которые вы должны рассчитаться. Она каждый раз будет одинаковой. 
2. Проценты: изменяемая часть, которая зависит от нескольких динамических факторов, в том числе — от количества дней в году и размера текущей задолженности. 

Банки редко предлагают этот способ — сейчас ипотечные кредиты с дифференцированным платежом можно найти в Россельхозбанке и Газпромбанке. 

Какой вариант выгоднее?

Дифференцированный платёж сложнее для планирования семейного бюджета, зато в нём значительно меньше переплат. Быстрее гасится основной долг, поэтому и процентов выплачивается меньше.

Посмотреть сравнение графика платежей для ипотечного кредитования с аннуитетным и дифференцированным платежом на недвижимость стоимостью 3 млн рублей под 11,95% годовых на 20 лет можно вот по этой ссылке.

В первый месяц дифференцированный платёж больше аннуитетного на 8102 руб., через год разница составит 6760 руб., через шесть с половиной лет, в декабре 2028 г. суммы выровняются, а все последующие платежи будут меньше.

При дифференцированном платеже за 20 лет клиент заплатит меньше на 1 107 276 рублей  — это происходит за счёт существенных выплат по основному долгу с самого первого платежа.

Ипотека с господдержкой

Суть кредитования с господдержкой в том, что при выполнении ряда условий затраты покупателя будут значительно меньше. Программы разработаны для поддержки молодых семей, медработников, учителей, IT-специалистов, а также для развития строительной сферы. На сегодняшний день есть четыре основные программы.

Новое жильё: покупка в новостройке или самостоятельное строительство

Процентная ставка: до 7%. Если заёмщик отказывается от страхования жизни, ставка может увеличиться до 8%.

Первоначальный взнос: от 15% стоимости жилья.

Срок кредитования: до 30 лет.

Оформить кредит можно до 31.12.22.

Заёмщик: любой совершеннолетний гражданин РФ. Но банки зачастую устанавливают верхнее ограничение по возрасту клиента на текущий момент или на момент окончания кредитных выплат.

Кто может выдавать кредиты: список.

Объект: любое первичное жильё.

Сумма кредита: до 12 млн руб. для Московской и Ленинградской областей и до 6 млн руб. для жителей других регионов. Если жильё стоит дороже, остаток можно выплатить самостоятельно или взять ещё одну ссуду — уже по другой ставке. В этом случае ограничение по сумме будет 30 млн руб. для МО и ЛО и 15 млн руб. для регионов.

Дополнительные условия. Если деньги пойдут на постройку своего дома, придётся уложить все работы в год с момента получения ссуды, зарегистрировать право собственности и предоставить в банк выписку из реестра. В противном случае процентная ставка может увеличиться на 4,5%.

Дальневосточная ипотека: жильё для медиков и учителей на Дальнем Востоке

Годовая ставка: до 2%.

Первый взнос: от 15% стоимости жилья.

Срок кредитования: до 20 лет.

Оформление доступно до 31.12.24.

Заёмщик не старше 35 лет и соблюдается одно из условий:

• со стажем в государственных учреждениях образования или медицины в ДФО от 5 лет;
• участники проекта «Дальневосточный гектар»;
• участники проектов повышения трудовой мобильности.

Ипотечные банки, участвующие в программе: список.

Объект: любое первичное жильё в ДФО или вторичное в одном из следующих населённых пунктов, в Магаданской области или Чукотском автономном округе.

Сумма кредита: не больше 6 млн руб.

Семейная программа

Процентная ставка: не выше 6%.

Первый взнос: от 15% стоимости жилья.

Ссуда выдаётся на срок до 30 лет.

Оформить кредит можно до 31.12.23. Если в семье есть ребёнок-инвалид и инвалидность установили не раньше 2022 года, оформить ссуду можно до 31.12.27.

Соблюдается одно из условий к заёмщикам:

• семьи с ребёнком-инвалидом;
• семьи с ребёнком, который родился с 01.01.18 по 31.12.22, — свой или усыновленный. 

Кто может выдавать: список.

Объект: любое первичное жильё на территории РФ или вторичное на территории сельской местности в ДФО.

Сумма кредита: условия аналогичны требованиям программы «Новое жильё».

Дополнительные условия. Жильё можно приобрести только у юридического лица. 

Возможность рефинансирования: если ранее была оформлена ипотека по более высокой ставке, но соблюдается одно из перечисленных требований, можно оформить рефинансирование по условиям семейной программы.

По опросам сайта дом.рф, в 2021 году это была самая востребованная программа. Примерно ⅔ всего потенциального спроса на ипотеку формируют семьи с детьми или планирующие рождение детей. 

Поддержка IT-специалистов

Процентная ставка: до 5%.

Первый взнос: от 15% стоимости жилья.

Ссуда выдаётся на срок до 30 лет.

Оформление доступно до 31.12.24.

Заёмщик удовлетворяет всем условиям: 

• возраст от 22 до 44 лет; 
• доход не менее 100 000 руб. для проживающих в городах с населением менее 1 млн, от 150 000 руб. для остальных;
• работа в аккредитованной IT-организации. Список компаний доступен здесь.

Кто может выдавать: список.

Объект: любое жильё на первичном рынке или в строящемся доме, земельный участок под ИЖС.

Сумма кредита: под льготный процент можно получить до 18 млн руб. для регионов с населением более 1 млн человек и до 9 млн руб. для остальных. Если покупка дороже, остальную часть кредита можно взять на общих условиях — суммарный ограничен 30 и 15 млн руб. соответственно. Численность населения по регионам можно посмотреть здесь.

Дополнительные условия. Чтобы сохранить льготный процент в случае увольнения, нужно трудоустроиться в другую аккредитованную IT-компанию в течение 3 месяцев.

Сначала нужно определиться со стоимостью будущего жилья: изучить рынок недвижимости и составить табличку с основными параметрами и ценами. Затем — подумать, какую сумму вы сможете выделять ежемесячно, чтобы погасить жилищный заём. Если на текущий момент у вас есть непогашенный кредит, важно учесть расход на ежемесячный платёж по нему.

Для проверки банки используют показатель предельной долговой нагрузки (ПДН) — отношение платежей по всем кредитам к доходу кредитуемого. Скорее всего, они откажут, если размер суммарных выплат по кредитам будет превышать половину личного дохода. 

Кстати, тут важно учитывать доход на семью. Бюро кредитных историй провело исследование и определило минимальную сумму семейного дохода для того, чтобы ипотека не оказалась слишком обременительной. На декабрь 2021 года в зависимости от региона проживания она составляет от 58 тыс. руб. до 186 тыс. руб.

По данным ВЦИОМ, портрет ипотечного заёмщика 2021 года выглядел таким образом:

Изучите предложения и сравните их со своими расчётами. Не забудьте о дополнительных расходах — госпошлине, страховании имущества, возможных комиссиях за открытие и обслуживание счёта. Сверьте свои расчёты с суммой, рассчитанной банком, — вы можете её получить на кредитном калькуляторе банка.

При рассмотрении заявки кроме дохода будет оцениваться предыдущий опыт — как часто вы брали ссуды, были ли просрочки, штрафы и т.п. Проверить свою кредитную историю и посмотреть рейтинг можно на специальных порталах — например, на НБКИ. Если значение рейтинга низкое (300–500), получить одобрение будет сложно и, возможно, стоит рассмотреть оформление ипотеки на супруга (супругу).

Каждый банк устанавливает свои условия. Кроме того, условия могут отличаться и в зависимости от выбранной программы. В обязательный пакет документов для подтверждения личности и финансовых возможностей заёмщика обычно входят:

• заявление (анкета) от заёмщика;
• паспорт с пропиской;
• трудовая книжка;
• подтверждение дохода. Для владельцев бизнеса это будет налоговая декларация и управленческая отчётность, для остальных справка по форме 2-НДФЛ;
• сведения о недвижимости, которую вы предлагаете в залог, — справки из ЕГРН и отчёта об оценке имущества (требования к деятельности юрлица, проводящего процедуру, изложены в ст. 4 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98). По закону вы можете выбрать оценщика самостоятельно, но обычно на сайте у банка висит список организаций, отчётам которых он доверяет, — например список Сбербанка по регионам;
• договор на приобретение недвижимости и данные продавца.

А вот какими бывают дополнительные запросы от банков:

• военный билет;
• свидетельство о браке и о рождении детей;
• паспорт супруга (супруги) или другого созаёмщика, сведения о его доходах и согласие на приобретение недвижимости в ипотеку;
• второй документ для подтверждения личности (водительские права, загранпаспорт, СНИЛС и т.п.);
• документы из БТИ и кадастра на залоговую недвижимость.

Возможно, потребуются и другие документы — полный перечень обычно размещают на сайте банка в описании конкретной ипотечной программы.

После того, как программа кредитования выбрана, можно обращаться в банк.

1. Отправьте предварительную заявку. Прикрепите к заявке сканы требующихся документов. На этом этапе обычно просят удостоверение личности и подтверждение дохода заёмщика и возможных созаёмщиков.
2. Банк рассмотрит вашу кандидатуру и примет решение.
3. Если заявка одобрена, определяйтесь с конкретным объектом покупки — у вас на это будет до 3 месяцев. Предупредите продавца, что оформляете ипотеку. Соберите документы на приобретаемое жильё, включая оценку недвижимости.
4. Заключите договор с продавцом и с банком.
5. Оформите страховку на жильё. По необходимости — ещё и страхование жизни собственника.
6. Оплатите первоначальный взнос, а банк перечислит продавцу оставшуюся сумму.

Долгие годы ежемесячно отдавать заметную часть своего дохода тяжело и финансово, и психологически. Кроме того, жизнь может преподнести немало сюрпризов с работой и здоровьем. На какую помощь можно рассчитывать?

Поддержка многодетных

В России многодетные семьи, где третий или последующий ребёнок родился с 01.01.19 по 31.12.23, имеют право получить компенсацию от государства на выплаты по ипотеке — 450 тыс. руб. При этом дата ипотечного договора не должна быть позже 01.07.24. Предложение разовое и не зависит от количества детей, которые родились за указанный период. Для получения выплат нужно обратиться в банк, выдавший ссуду. 

Налоговые вычеты: для тех, кто работает официально

Большинство людей слышало, что при покупке квартиры любой гражданин РФ имеет право на налоговый вычет — государство компенсирует часть его расходов. Подав налоговую декларацию, можно вернуть до 13% от уплаченной суммы.

Есть ещё один вычет — он предоставляется на уплаченные проценты по ипотечному договору. Считаются все проценты, выплаченные с 01.01.14 по текущий день, но не более 3 млн рублей. На ваш счёт также вернётся 13% от этой суммы.

Быстрое погашение основного долга: для тех, кто умеет планировать бюджет

Стоит присмотреться к дифференцированному платежу — если такая опция есть. Если подходящая программа предлагает только аннуитет, можно оформить график по аннуитетным выплатам, но стараться платить больше, чем там указано, — даже если это тысяча рублей. Полученный имущественный вычет тоже можно отправить на досрочное погашение. Главная цель — быстрее закрыть основной долг, тогда проценты будут начислять на меньшую сумму.

Ипотечные каникулы и реструктуризация: если заёмщик заболел или потерял работу

Если в жизни произошли перемены и кредитуемый внезапно остался без денег, можно рассмотреть вариант кредитных (№46-ФЗ от 08.03.22) или ипотечных (№76-ФЗ от 1 мая 2019 года)  каникул. 

Их предоставляют в следующих случаях:

• снижение дохода более чем на 30%;
• непрерывный больничный более 2 месяцев;
• получение инвалидности 1-й и 2-й групп;
• появление нового иждивенца и снижение дохода на 20%, при этом объём платежа по ипотеке больше 40% вашего дохода.

Каникулы дают отсрочку платежа на срок до полугода, при этом штрафы и пени не начисляются. Этого времени обычно достаточно, чтобы найти новую работу или восстановить здоровье.

Есть и подводные камни — в качестве помощи банк может по умолчанию предложить собственную программу рефинансирования. В отличие от государственных вариантов, она платная. Этот вариант стоит рассматривать, только если обстоятельства не совпадают с требованиями для ипотечных каникул. Да и в этом случае стоит изучить программы рефинансирования, в том числе от других банков, — возможно, условия окажутся лучше.

Если все варианты исчерпаны, а платить по-прежнему нечем, не нужно дожидаться долгов  по пеням и штрафам. Ипотека — обеспеченный кредит, а значит, чтобы погасить долг, можно с согласия или с помощью банка продать квартиру и купить более доступное жильё — сумма уже выплаченного долга вернётся заёмщику. Ещё один вариант — сдать квартиру в аренду с согласия банка, снять более доступное жильё, а разницу направить на погашение долга.

Если подводить итог, то удобство ипотечных программ заключается в следующих пунктах:

• низкая процентная ставка;
• можно использовать материнский капитал для первого взноса;
• выбор программ с поддержкой от государства — общероссийских и региональных;
• экономия при досрочном погашении кредита и получении компенсации на оплату процентов;
• рефинансирование ипотеки или временная приостановка выплат на срок до 6 месяцев при сложных жизненных обстоятельствах.

Есть и недостатки:

• необходимость собирать деньги на первоначальный взнос, если нет материнского капитала или имеющегося жилья;
• продолжительное время выплат может создать затруднения в будущем — сложно прогнозировать свой доход через 10–15 лет;
• невозможность распоряжаться жильём на своё усмотрение — требуется согласие банка.

При осознанном подходе ипотека — не страшная кабала, а реальная возможность улучшить своё жилищное положение. Даже если возникают временные трудности с выплатой кредита, найти выход из ситуации можно почти всегда.