Покупка квартиры: как проверить застройщика на надёжность

Приобретение квартиры в строящемся доме даёт массу преимуществ: стоимость, льготная ипотека, новые инженерные коммуникации, современная планировка, обустроенная территория. Но покупатель не сможет этим воспользоваться, если остановятся работы или всплывут проблемы с документами при сдаче объекта в эксплуатацию. Мы уже писали, как проверить и принять квартиру во вторичном жилье, теперь рассказываем, как проверить застройщика на добросовестность. 

Каких проблем можно избежать при покупке жилья на стадии строительства

Полностью избежать рисков невозможно. Экономика постоянно преподносит сюрпризы: изменение процентных ставок по кредитам, повышение цен на недвижимость и стройматериалы. Но у застройщика с хорошей репутацией даже в нестабильной экономической ситуации больше шансов договориться с банком об очередном кредите или изменении сроков по текущим обязательствам. 

Если покупатель тщательно проверит подрядчика, то сведёт к минимуму следующие риски:

• банкротство фирмы;
• потеря вложенных денег;
• долгострой;
• недострой;
• несоответствие проекту.

Что и где проверять

Прежде всего, нужно изучить в интернете общедоступную информацию о строительной организации: её сайт и государственные платформы о недвижимости. Потом следует лично приехать на объект. 

Ниже мы приводим список ресурсов, которые помогут с проверкой.

На платформе Наш.Дом от Минстроя России каждая строительная фирма должна ежемесячно обновлять информацию о ходе работ на объекте. Достоверность данных высока: их проверяют в нескольких инстанциях, поэтому сайтом пользуются банки, ЖСК и Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. 

Здесь легко узнать застройщика дома по выбранному адресу или изучить текущие стройки компании по её названию. Также вы можете посмотреть каталог всех строящихся на текущий момент домов, подробную информацию о каждом из них и проверить данные о деятельности компании в прошлом. Отдельно ведётся перечень проблемных объектов.

Сайт Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) познакомит покупателя с рейтингом девелоперов — он составлен по объёмам строительства и ввода домов в эксплуатацию. 

Полезно посмотреть на топ строящихся жилых комплексов в стране — их оценивают по сотне потребительских качеств. Доступно сравнение новостроек и застройщиков между собой. Ресурсы ЕРЗ и НашДом схожи, но проводят исследования независимо друг от друга, поэтому полезно использовать оба. 

Прежде всего, обратите внимание на следующие факты: 

• год основания организации;
• объёмы строительства;
• эпизоды несоблюдения сроков.

Обязательно изучите сайт застройщика. При знакомстве с ним не так важны рекламные рендеры и красивые тексты с описанием бонусов будущих проектов. Информация о законченных проектах и  публикация отзывов клиентов окажутся более полезными. Если, конечно, они не анонимные: это вызывает подозрение, что отзывы писал тот же копирайтер, что и все остальные тексты на сайте. 

Также стоит тщательно изучить: 

• контактные данные застройщика, 
• сканы учредительных документов, 
• тип договора, по которому работает застройщик, 
• проектную документацию.

В контактах должны быть указаны юридический и почтовый адреса, действующие телефоны, адрес электронной почты, ИНН и ОГРН. Несколько каналов связи при заключении договора с фирмой облегчают общение с представителем компании и позволяют держать руку на пульсе.

Сканы уставных документов и данные о стройках необходимо сверить с уже имеющейся у вас информацией с ресурсов ИФНС и НашДом. Случается, что фирмы не публикуют актуальные изменения на своём сайте. Подобная небрежность — не самый хороший знак.

При покупке квартиры учтите различия в типе договора: №214-ФЗ или №215-ФЗ. Выбор ДДУ (договор долевого участия) по Федеральному закону № 214 обеспечивает большую защищённость покупателя, чем сделка через жилищно-строительный кооператив по №215-ФЗ. 

Закон «О защите прав потребителей» не применим к членам кооператива (в отличие от  ДДУ) — их отношения регулируются Жилищным кодексом и уставом ЖСК. Если стройка приостановится, то могут возникнуть проблемы: возврат денег возможен, только если есть средства на счёте ЖСК и вы решили выйти из кооператива.

Для дополнительной гарантии в ДДУ используются эскроу-счета. В этом случае деньги покупателей будут храниться на специальном счёте до сдачи дома в эксплуатацию — только тогда строительная компания сможет ими воспользоваться. Эскроу-счета дают возможность вернуть деньги, если работы прекратятся, а также получить компенсацию при срыве сроков. 

Но нужно быть внимательным при подписании дополнительных соглашений к договору. Когда застройщик не успевает завершить работы, он предлагает дольщикам новые сроки сдачи проекта. Если вы с ними согласитесь и подпишете документ, для возврата денег придётся ждать наступления новой даты.

Документация по проекту

Проектная документация — это официальный документ, в котором есть полная информация о строящемся объекте: площадь здания, этажность, планировки и высота помещений, количество пассажирских и грузовых лифтов, парковочных мест, детских и спортивных площадок, транспортная доступность, стоимость объекта, суммы кредитов и т.д. 

Застройщик обязан выложить проектную декларацию с каждым изменением на сайт НашДом — в этом случае он отвечает перед законом за достоверность предоставленных сведений. Они, кстати, могут существенно отличаться от рекламных обещаний. 

Особое внимание рекомендуем уделить следующим моментам:

• сроки строительства жилого комплекса и передачи ключей;
• источники финансирования;
• права на участок.

Реальное время постройки многоэтажного дома — 1,5–3 года. Застройщик обычно прописывает в договоре более длительный срок, чтобы дать себе время для манёвра в сложных обстоятельствах, это нормально. А вот меньший интервал должен насторожить. Срок передачи ключей не обязательно совпадает с моментом окончания строительства — поэтому внимательно читайте договор, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Основной источник финансирования стройки — банковский кредит. Ссуда в крупном банке с хорошей репутацией — достойная рекомендация. Застройщик заинтересован в возврате денег, и служба безопасности дотошно проверяет строительную компанию на надёжность.

Земельный участок может быть в собственности компании либо взят в аренду. В первом случае строительная организация должна быть обозначена в выписке из ЕГРН как собственник. Во втором — убедитесь, что есть договор аренды земли с муниципалитетом, и посмотрите графу «Назначение земельного участка» в выписке из ЕГРН. Там указывают информацию о строительстве многоквартирного жилого дома.

Данные судебного производства — проверяем, были ли судебные процессы у застройщика

Получить информацию о судебных процессах или хозяйственных спорах в прошлом компании можно в банке решений федеральных арбитражных судов: достаточно ввести ИНН застройщика в поле поиска.

Данные исполнительных производств доступны на портале Федеральной службы судебных приставов. Там вы узнаете о взысканиях штрафов и неустоек по имущественным спорам.

Место строительства — наблюдаем, как идут работы, осматриваем окрестности 

После того как вы убедились в репутации застройщика, посмотрели проектную декларацию и поняли, что вас устраивает форма договора, можно переходить к изучению «в режиме офлайн» — обязательно посетите новостройку перед покупкой. Предварительно согласуйте визит с сотрудником фирмы, иначе вас просто не пропустят на территорию объекта. 

Так вы сможете лично убедиться, на каком этапе находятся работы и соответствуют ли они опубликованным отчётам, пообщаться с представителем компании и с прорабами, составить личное впечатление. Обязательно посмотрите окрестности — нет ли поблизости шумного производства, железной дороги и других особенностей, которые смогут причинить неудобства в будущем.

Дополнительные способы проверки

Приобретение квартиры — серьёзное финансовое мероприятие, с которым не надо спешить. Поищите сведения о вашем застройщике в интернете и СМИ, упоминания на форумах и в чатах. Сравните цены на недвижимость с конкурентами — низкая цена и большие скидки по сравнению со среднерыночной стоимостью могут говорить о том, что спрос на квартиры невысокий и для этого есть веские причины, которые вы упустили. 

Если чувствуете, что потерялись в обилии информации, пригласите для консультации стороннего юриста.

Заключение

Изучение информации о застройщике поможет вам понять следующее:

1. насколько серьёзное и порядочное юридическое лицо будет участвовать в сделке;
2. что застройщик предлагает на самом деле, а что — лишь его маркетинговые уловки в рекламе;
3. хотите ли вы максимально защищённую сделку с использованием эскроу-счета или вам важнее сэкономить на ЖСК.

Если проблем избежать не удалось, обязательно отстаивайте свои права в районном суде по месту жительства или регистрации застройщика.

Фото: Jack Sparrow (Pexels), Karolina Grabowska (Pexels), Ketut Subiyanto (Pexels)