Войти

    Как закон охраняет право собственности: что надо знать владельцу недвижимости

    Фотография: Freepik

    Защита права собственности становится частой причиной юридических споров и судебных разбирательств. Наследники судятся друг с другом, совладельцы квартир делят доли, а бывшие супруги доказывают своё право пользования общими квадратными метрами. Рассказываем, каким образом собственник может защитить свои права и что вообще в них входит. 

    Что такое собственность

    С точки зрения права, собственность — это свод норм и правил, которые защищают имущество и его владельца от порчи, кражи, уничтожения и посягательств посторонних.

    Собственность может быть частной, муниципальной или государственной. Это основные её формы, которые означают, что владеть собственностью могут обычные люди и юридические лица, целое государство и отдельные регионы и т. д. Есть ещё смешанная форма, когда объектом владеет, например, Россия вместе с другой страной или государство и частная компания одновременно.

    К собственности могут относиться разные объекты:

    • земельные участки;
    • здания;
    • помещения;
    • природные ресурсы;
    • рабочая сила;
    • деньги и ценные бумаги;
    • духовные и культурные ресурсы;
    • результат интеллектуальной работы и т. д.

    Нас интересует только одна форма собственности — частная недвижимость, то есть помещения, здания (квартиры, дачи, дома) и участки.

    Права собственников частной недвижимости

    Их определяют Конституция и Гражданский кодекс. В этих сводах в подробностях расписано, что такое собственность, какие права есть у её владельца и как можно защищать свои интересы.

    Есть так называемая триада полномочий собственника, к которой относятся следующие права.

    • Право владения. Владение — это физическое обладание недвижимостью. Любой гражданин России может чем-то владеть — право на это прописано в ст. 34-36 Конституции. Чтобы доказать своё право на владение недвижимостью, нужны документы: договор купли-продажи или дарения, выписка из ЕГРН и т. д.
    • Право пользования. Своим имуществом собственник может свободно пользоваться в личных целях, а при желании — получать от этого доход. Например, писатель, юрист, фотограф или репетитор могут жить в своих квартирах и в них же работать. При условии, что их действия не мешают соседям и не вредят зданию в целом и окружающей среде.
    • Право распоряжения. На «человеческом» языке это означает, что владелец может распоряжаться своим имуществом как угодно: дарить, продавать, сдавать в аренду, завещать, передавать на время в пользование другим людям и организациям. От этого глобально зависит юридическая судьба имущества — то есть можно распорядиться своей квартирой так, что она перестанет быть вашей насовсем или на время. И наоборот: если вы стали владельцем квадратных метров без ведома реального собственника, он имеет право забрать их обратно.
    Бесплатный подбор новостройки
    Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.

    Как можно воспользоваться этими группами прав

    • Вселять в квартиру членов своей семьи без подтверждения родства. Это могут быть гражданские супруги, дальние родственники и дети от предыдущих браков. А вот те, кому вы разрешили жить в своей квартире, не могут заселить других людей без вашего согласия. Исключение одно — несовершеннолетние дети. 
      Пример. Мужчина купил квартиру и начал жить в ней вместе с гражданской женой и её сыном от первого брака. Со временем сожительница предложила подселить в квартиру свою мать. Мужчина отказался, сославшись на личную неприязнь, и даме пришлось смириться с желанием собственника.
    • Выселять чужих людей, не выселяясь самим. К чужим относятся и бывшие супруги, и родственники, с которыми испортились отношения.
      Пример: если бы квартира принадлежала не мужчине, а женщине, ситуация развернулась бы иначе. Она смогла бы попросить его уйти, поселив свою мать.
    • Не отдавать жильё за долги, если оно единственное. Правда, эта ситуация не касается тех квартир или домов, что находятся в ипотечном залоге у банка. Если не вносить платежи вовремя, банк вправе выселить собственника, даже если у него есть несовершеннолетние дети. 
      Пример: мужчина долго не возвращал долг бывшему партнёру по бизнесу, и в результате приставы арестовали его машину в счёт долга, но не стали выселять из единственной квартиры. Это сделал через суд банк через два года за долги по ипотеке.
    • Прописывать (регистрировать) в квартире любого человека — временно или постоянно.
    • Зарегистрировать в квартире ООО, не переводя её в статус нежилого помещения. Жилищный кодекс не содержит никакой информации по поводу оформления юридического адреса, поэтому юридический адрес и место жительства хозяина фирмы могут совпадать.

    ЖК iLove, Яндекс Недвижимость

    Остальные права собственников более очевидны — это право не пускать к себе посторонних и защищать свою территорию, требовать от соседей соблюдать режим тишины, устанавливать камеру в подъезде над дверью своей квартиры, пользоваться общедомовым имуществом и участвовать в управлении домом.

    Как закон защищает права собственности

    Признавая понятие частной собственности, закон автоматически встаёт на её охрану. Основной способ защиты имущества — подача иска в суд общей юрисдикции.

    Чаще всего адвокаты сталкиваются со спорами между бывшими супругами. Например, при разделе имущества иногда приходится доказывать, что квартира была куплена хотя и в браке, но на деньги, которые лежали на счёте супруга до заключения союза. Если получится доказать, что деньги ушли именно на приобретение квартиры, суд удовлетворит такой иск.

    Ещё одна частая история — подмена договора купли-продажи договором дарения.

    Пример: в суд обратился мужчина, который утверждал, что его сестра, владеющая долей в квартире, без его ведома подарила её подруге. Суд учёл доказательства и пришёл к выводу, что комнату продали под прикрытием дарения. По закону, совладелец имеет приоритет при выкупе, поэтому ответчица обязана была предупредить истца о готовящейся сделке. По решению суда, договор дарения переоформили в договор купли-продажи между братом и сестрой. Дело было выиграно и закрыто.

    Третья распространённая категория исков — наследственные споры. 

    Например: суд рассматривал иск о квартире, которую делила бывшая жена умершего и его прямые наследники (дети). Выяснилось, что развод был оформлен за 5 лет до смерти наследодателя, после чего бывшая супруга в квартире не жила и не пыталась туда вернуться, коммунальные платежи не вносила и не несла других затрат на квартиру. Учитывая эти факты и исковую давность после расторжения брака (3 года), суд вынес решение в пользу наследников.

    Итоги

    Охрана собственности — одна из самых важных функций правового государства. На стороне владельцев недвижимости «стоят» Конституция и ГК РФ. Судебная практика в этой сфере обширна, поэтому защитить свои права можно всегда. Главное — предоставить суду весомые доказательства.

    Подпишись на наш телеграм-канал!
    Поделиться
    Подписка
    Обещаем присылать в почту только самые интересные и важные статьи!
    Комменты (0)
    Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий
    Войти