Как продать земельный пай

На своём участке земли, полученном от государства, можно самому выращивать сельскохозяйственные культуры на продажу, а можно выгодно реализовать пай тем, кто заинтересован в расширении своих сельхозугодий. Но, как и везде, здесь есть свои нюансы. 

Рассказываем, как продать земельный пай в России.

Немного истории: что такое пай

Начнём с того, что ни в одном законе нельзя найти понятие «земельный пай». В документах его обозначают как земельную долю, и этому явлению страна обязана земельной реформе начала 90-х годов прошлого века. 

Верховный Совет РСФСР в конце 1990 года принял несколько законов, среди которых были Закон РСФСР от 23.11.1990г. № 374-I «О земельной реформе» и подзаконные акты, положившие начало приватизации сельхозземель. Члены колхозов и работники совхозов получили право самостоятельно выходить из предприятия, получая часть земли и активов для основания собственного КФХ (крестьянского (фермерского) хозяйства). Именно так у людей появились паи на землю — у кого-то больше, у кого-то меньше, в зависимости от трудового вклада.

Таким образом, земельный пай — это доля земли в общедолевом праве собственности на участок, который когда-то принадлежал колхозу и был передан работникам при реорганизации, то есть это паевые земли сельскохозяйственного назначения. Доля не считается самостоятельной единицей с границами и точными координатами земли, а рассматривается только в составе целого участка и долевого права на него, и именно этот большой участок стоит на кадастровом учёте. Если вдруг пайщик выбрал какую-то его часть и на ней выращивает, скажем, подсолнечник, у него не будет никаких документов, подтверждающих, что он может это делать именно здесь. Пай — это доля в праве, но не конкретно на земле. Собственность на эту долю подтверждалась свидетельствами от местных администраций: в них указывались только площадь, собственник и орган, выдавший документ, никаких точных границ не обозначалось.

В апреле 1993 года благодаря отдельному указу Президента РФ пайщики смогли зарегистрировать используемые паевые земли как собственность. А в октябре того же года правительство разрешило продажу паёв. Однако тогда же появились налоги и арендная плата, поэтому многие продолжили пользоваться землёй без установления её точных границ и перевода в собственность. Исчезли колхозы и совхозы, как и государственная монополия на землю. Зато жители страны получили возможность распоряжаться участками на своё усмотрение в рамках закона и зарабатывать на этом.

Выдел земельного пая в натуре

Сегодня всё, что касается земельных долей и паев, регулируется Законом № 101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Прежде, чем официально работать на пае с границами или продать его, необходимо выделить свою долю в натуре. На языке закона такая процедура называется «образование земельного участка в счёт земельной доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения». Порядок описан в статьях 13, 13.1 101-ФЗ. Только после переоформления участок перейдёт в полную собственность, не будет споров с другими пайщиками и третьими лицами. Выдел проводится двумя способами:

• на основании решения общего собрания всех пайщиков, которые имеют долю в праве на участок. В таком решении обязательно должен быть утверждён проект межевания всех частей;
• в индивидуальном порядке у кадастрового инженера заказывается проект межевания своего условного земельного участка. Этот проект обязательно нужно согласовать с другими пайщиками, как правило, через публикацию извещения в местной общественно-политической газете.

Первый способ сложнее в реализации, потому что дольщиков может быть много, и собрать минимум 50% из них в одном месте практически невозможно, к тому же такому количеству людей трудно прийти к единому мнению. Поэтому на практике чаще выбирают кадастрового инженера. При этом владелец пая может оформить документы в разных вариантах:

• выделить свой пай целиком;
• если их несколько, выделить каждый отдельно;
• выделить из пая один участок или сделать несколько.

Получение статуса собственника земельного участка без проведения собрания проходит по следующему алгоритму:

• первым делом собственник пая заключает договор с кадастровым инженером и предоставляет ему необходимую информацию;
• инженер подготавливает проект межевания;
• извещение о месте и порядке ознакомления с планом для пайщиков публикуется в газете, обязательно в юридически значимой, а не в коммерческой;
• в течение 30 дней собираются возражения, если они появятся у кого-то из других участников;
• если возражений не поступило, инженер выдаёт готовый проект и межевой план, которые можно подать в Росреестр для регистрации права собственности;
• если возражения есть, нужно искать компромиссы, попробовать оформить другой участок в общем пае или идти доказывать свою правоту в суде.

В чём особенности сделок с землями сельхозназначения

Земли сельхозназначения — это объект недвижимости, с которым можно совершать разные сделки, в том числе продажу, аренду, дарение. Однако, в отличие от участка под ИЖС или садового, есть важный нюанс — на покупку сельскохозяйственных территорий первоочередное право имеют муниципалитеты. Норма закреплена в статье 8 101-ФЗ. Она накладывает на собственников паёв определённые обязательства. Перед тем, как продать долю, он должен в первую очередь уведомить об этом местную администрацию. Происходить это должно так:

• пай выставляется на продажу;
• находится покупатель, который готов заплатить названную сумму;
• до того, как будет подписан договор, предложение о покупке по такой же цене отправляется в местный орган власти.

Извещение составляется в свободной форме и отправляется ценным письмом с уведомлением или оставляется в приёмной под отметку о получении. Технически администрация может выкупить землю, но на практике это бывает редко: обычно либо поступает отказ, либо уведомление и вовсе остаётся без ответа. Во втором случае нужно подождать 30 дней, после чего можно спокойно заключать сделку со своим покупателем. Но без уведомления официальных органов сделка просто не состоится — Росреестр приостановит её или признает ничтожной.

Нужно знать, кому можно продать пай: покупателями не могут быть иностранные граждане и компании. Ещё один важный момент — изменение цены. Бывает, что всё готово к подписанию договора, но покупатель решил выторговать скидку. Если собственник участка согласится, ему придётся снова отправлять в муниципалитет предложение о преимущественной покупке по сниженной стоимости.

Продажа земельного пая, который не выделен в натуре

Пай — это не физический объект, а скорее юридический. Это лишь доля в общем праве собственности, которую при этом можно продать. Особенности таких сделок зависят от обстоятельств.

1. Если пайщиков до пяти включительно, свою долю можно продать кому угодно. При этом другие пайщики могут по закону претендовать на преимущественную покупку.
2. Если пайщиков больше пяти, продать пай можно только другому пайщику или арендатору.

Муниципалитеты могут претендовать только на фактическую землю, а пай таковой не является, поэтому при его купле-продаже уведомления отправлять не нужно. Также не нужны разрешения других пайщиков или какие-то общие собрания.

Скупка и переоформление паёв за счёт покупателя

Сегодня крупные аграрные предприятия активно скупают паи у населения. Юристы таких компаний часто сталкиваются с тем, что у собственника пая недостаёт документов или нет желания и средств на то, чтобы перевести землю в собственность. 

Обычно ситуацию решают с помощью доверенности, которую пайщик выдаёт на юриста или другого сотрудника предприятия. Он собирает все бумаги, заказывает проект межевания, делает публикации в СМИ и другие действия, которые позволят поставить землю на кадастровый учёт. После этого проводится отчуждение земельного участка и передача денег продавцу.

Порядок продажи и проведения сделки

Как и любая другая купля-продажа, сделка с паем регистрируется в Росреестре. Подать документы можно в МФЦ. Обычно в пакет входит договор купли-продажи в простой письменной форме, а также дополнительные бумаги в зависимости от обстоятельств сделки:

• продажа невыделенного пая при количестве пайщиков менее пяти будет зарегистрирована, если есть документальное подтверждение соблюдения прав других пайщиков на преимущественную покупку, например, их письменные отказы;
• если пайщиков больше пяти, нужно подтвердить, что покупатель пользовался землёй — к примеру, можно предоставить договор аренды;
• землю, находящуюся в собственности, можно продать, только когда правильно уведомлён заинтересованный орган власти.

Кроме того, обязательно прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины. Перед основной сделкой, если обе стороны этого хотят, можно заключить предварительный договор с передачей аванса или задатка.

По какой цене стоит продавать

Законодательно нет точных рекомендаций о том, за сколько продавать паи, поэтому цена устанавливается на основе разных фактов. Например, на цену влияет регион, в котором расположен участок, потому что есть территории, которые считаются наиболее пригодными для сельского хозяйства. Покупатель обязательно изучит климат, что позволит определить, что именно можно делать на этой земле и какие культуры выращивать. Не менее важны рельеф, состав, плодородность почвы, различные современные улучшения, к примеру, мелиорация. Оценят также урожайность прошлых лет.

Чем ближе пай к инфраструктурным развязкам и населённым пунктам, тем больше можно за него просить. Особенно ценятся паевые земли вокруг крупных сельских центров с развитой аграрной сферой. Влияют также экономические показатели региона в целом. 

На цену может влиять и статус покупателя. Часто крупные компании, которые скупают земли в больших объёмах, могут сделать более выгодное предложение. В основном продавцы ориентируются на другие предложения рынка либо заказывают оценку независимого эксперта.

Что ещё учесть при продаже пая

Не все помнят об обязательствах, которые возникают у супругов в браке. Например, продажа пая одним из них невозможна без согласия второго, если земля была приобретена в годы совместной жизни. Согласие оформляется у нотариуса.

Также многие сталкиваются с тем, что сделку не получается зарегистрировать из-за старых документов. До 1998 года не существовало единой системы регистрации прав на недвижимое имущество, документы выдавали разные органы. Именно в 1998 году начала формироваться общая структура, а с 2017 года выдаваемые ранее свидетельства и вовсе упразднили. Теперь все сведения содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Поэтому если на руках у владельца есть только Свидетельство о праве собственности старого образца, то нужно подтвердить его действительность и внести запись в ЕГРН через МФЦ или Росреестр.

Часто наследники стремятся как можно скорее реализовать полученное имущество. Но для наследственной земли, как и любой другой собственности, действует единое правило — нужно подождать полгода для официального вступления в наследство.

Также необходимо убедиться, что участок не находится под арестом или в залоге у банка. Это можно проверить у приставов и на официальном сайте Росреестра. Будет не лишним во время сделки приложить к пакету документов справку об отсутствии долгов по налогам.

Коротко о главном

Земельный пай — это доля земли в общедолевом праве собственности на участок, паевые земли имеют сельскохозяйственное назначения. Первоочередное право на их покупку принадлежит муниципалитетам. 

Перед тем, как продать пай, нужно выделить его в натуре, но в отдельных случаях можно не выделять и продать его как долю в праве собственности другим пайщикам. Сделки с паем регистрируют в Росреестре.

Так как новых земельных паев больше нет — это наследие приватизации сельхозземель, — документы на них могут быть старого образца. В этом случае, чтобы совершать какие-то сделки с паями, нужно подтвердить старые документы и сделать запись в ЕГРН.