Как купить участок у государства и сколько это стоит
Участок (Яндекс Недвижимости)
Земельный участок можно купить не только у собственников или коттеджных посёлков, но и у государства. Причём в последнем случае это обойдётся значительно дешевле: в некоторых регионах стоимость выкупа земельного участка составляет всего 3–15% от кадастровой стоимости. Льготником быть не обязательно — такой способ доступен всем и неограниченное количество раз.
В этой статье рассказываем, как купить муниципальный участок, какие законы регулируют эту процедуру и как определяется стоимость земли.
Выкуп земли у администрации по кадастровой стоимости или ниже: пошаговая инструкция
Любой гражданин может получить участок из муниципальной собственности в аренду или собственность. Процесс оформления в обоих случаях различается только целью в заявлении. Такая процедура называется предварительным согласованием предоставления земельного участка и выполняется на основании ст. 39.18 ЗК РФ. Процесс небыстрый, но и несложный. Далее мы подробно разберём все нюансы.
Участок может уже существовать или быть бесхозным. По закону вся свободная земля принадлежить государству и является собственностью публично-правовых отношений, но её можно выкупить. В этих случаях процедура аренды или выкупа земли будет немного отличаться.
Участок не обозначен — то есть у него нет границ и кадастрового номера. Это значит, что у участка уже давно нет хозяина (а, может, и не было никогда) и им никто не пользуется. В этом случае участок сначала нужно будет образовать.
- Составить схему земельного участка на кадастровом плане территории. Это нужно, чтобы примерно обозначить границы участка и его положение относительно других объектов — соседних участков, домов и дорог. Это платная процедура, её осуществляет кадастровый инженер в специальной программе, стоимость составляет 3–10 тысяч рублей.
- Подать заявление на предварительное согласование предоставления земельного участка в местную администрацию и приложить схему. Прошение можно подавать лично в администрации и по электронной почте (в этом случае документ нужно будет подписать электронной подписью), но проще всего отправить заявление через Госуслуги. Заявление рассматривают в течении 30 дней.
После рассмотрения администрация может прислать отказ, если в заявлении или схеме есть какие-то ошибки, а также если участок нельзя образовывать — например, он находится в лесопарковой зоне. Если же участок подходит под испрашиваемый вид использования, то администрация выставляет извещение о его продаже или аренде. - Дождаться публикации извещения на сайте администрации и на ГИС Торги — это государственный сайт с лотами для торгов недвижимости и другого имущества. По закону администрация должна предупредить других потенциальных покупателей о том, что участок готовят для продажи. Публикация ещё не означает, что участок вышел на торги — пока он только собирает участников.
Извещение выставляют на 30 дней. Если за это время на участок никто не заявится, то торгов не будет, и земля уйдёт заявителю. После этого администрация выдаёт согласие на предварительное согласование предоставления земельного участка. Срок действия — два года. Согласно п. 6 ст. ст. 39.18 ЗК РФ, согласование даёт гарантию предоставления земельного участка без торгов. - После этого заявитель должен провести межевание и поставить участок на кадастровый учёт. Затем выписку из ЕГРН вместе с соглашением о предварительном согласовании нужно предоставить в администрацию и подписать с ней договор купли-продажи или аренды.
Участок уже образован — в таком случае алгоритм действий будет проще. Такие участки имеют кадастровый номер, но не имеют конкретного хозяина — они являются собственностью публично-правовых отношений, но при этом муниципалитет самостоятельно сделал межевание и внёс участок в базу ЕГРН.
- Подать заявление на предварительное согласование предоставления земельного участка из состава земель, находящегося в собственности муниципального образования — местной администрации.
- После этого участок выставляют на аукцион: если никто не заявился на торги в течение 30 дней, то его забирает по начальной стоимости единственный участник — то есть заявитель.
- Заключить договор аренды или купли-продажи.
Образованных участков меньше, чем свободных земель, а ещё они не всегда удовлетворяют индивидуальные потребности — вид использования, подъездные пути, размер и так далее. Но для того, чтобы их выкупить, не нужно заказывать схемы у кадастрового инженера и за свой счет делать межевание. Такие участки можно искать на публичной кадастровой карте, например, выбрав пункт «Стройка» — на этих землях разрешено строительство дома.
Как формируется цена выкупа земельного участка из муниципальной собственности
Цена выкупа земельного участка сразу в собственность. В каждом регионе свои ставки выкупа. Стоимость определяется в процентах от кадастровой стоимости, её можно посмотреть на публичной карте: для этого нужно найти нужный участок с помощью кадастрового номера.
Искать процент выкупа от кадастровой стоимости нужно в постановлениях конкретного региона. Например, на сайте Министерства по управлению государственным имуществом или просто в интернете по запросу «Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной или неразграниченной собственности в * области» (* — нужный регион).
Список регионов с самыми низкими ставками по выкупу:
- Амурская область: стоимость выкупа земельного участка — 2,5% от кадастровой стоимости;
- Республика Бурятия: 3%;
- Мурманская область: 3%;
- Саратовская область: 3%;
- Ульяновская область: 5%;
- Тамбовская область: 5%;
- Ненецкий АО: 5%;
- Магаданская область: 10%;
- Астраханская область: 15%;
- Вологодская область: 15%;
- Камчатский край: 15%;
- Республика Дагестан: 15%;
- Новгородская область: 15%;
- Свердловская область: 15%;
- Забайкальский край: 15%;
- Еврейская АО: 15%;
- Чукотский АО: 15%;
- Пензенская область: 15% (ИЖС), 100% (ЛПХ);
- Республика Ингушетия: 20%;
- Челябинская область: 50%;
- Курганская область: 50%;
- Воронежская область: 50%;
- Брянская область: 50%;
- Северная Осетия, Алания: 50%;
- Кемеровская - Кузбасс: 60%;
- Пермский край: 75%.
Участок (Яндекс Недвижимости)
Цена выкупа земельного участка под объектом недвижимости. Арендованный участок можно выкупить в собственность недорого и без торгов, если построить на нём жилой дом. В каждом регионе свои ставки, но чаще всего это 3% от кадастровой стоимости. Ставки выкупа нужно искать также на сайтах региона или по запросу «Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной или неразграниченной собственности в * области» (* — нужный регион).
Построенный дом должен соответствовать требованиям к жилому помещению — стоять на фундаменте, иметь высоту потолков от 2,5 м, а также к нему должны быть проведены коммуникации — горячая и холодная вода, электричество, отопление.
Важно, чтобы ВРИ участка разрешал строить на земле дом: подходящие виды использования — ИЖС, ЛПХ в населённых пунктах или садоводство для собственных нужд.
Выкупная цена земельного участка на торгах — её предсказать невозможно. Администрация может самостоятельно определять цены таких участков, чаще всего используются рыночные. Также стоит быть готовым к тому, что участники аукциона будут поднимать ставки, особенно, если земля ликвидная. В таком случае стоимость с пары сотен тысяч рублей может подняться до нескольких миллионов.
- 12,2 млн ₽Москва, ТАО, Краснопахорский район, коттеджный посёлок Александровы Пруды
- 8,9 млн ₽ТАО, Краснопахорский район, ДНП Европейская Долина-2, 3-й Двинский переулок, 1АПодольск 55 мин.
- 11,5 млн ₽ТАО, район Бекасово, деревня Архангельское, улица Верейская СлободаАпрелевка 51 мин.
- 4,2 млн ₽Московская область, городской округ Ступино, село ЩаповоПодольск 42 мин.
- 8,7 млн ₽Москва, ТАО, Краснопахорский район, коттеджный посёлок Александровы Пруды
Законы, регулирующие вопросы выкупа участков
Выкуп земельных участков из муниципальной, государственной и неразграниченной собственности описан в следующих статьях Земельного кодекса:
- ст. 39.3 ЗК РФ — Продажа земельных участков на торгах и без торгов;
- ст. 39.17 ЗК РФ — Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов;
- ст. 39.18 ЗК РФ — Процедура предварительного согласования предоставления земельного участка;
- ст. 39.20 ЗК РФ — Выкуп участка из-под здания;
- ст. 39.16 ЗК РФ — Основания для отказов предоставления земельных участков без торгов.
Основанием для выкупа земельного участка из государственной собственности в собственность за плату для любого гражданина является подпункт 10, п. 2, ст. 39.3 ЗК РФ. В тексте говорится, что земельные участки для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводства для собственных нужд можно выкупить без торгов, если другие заявители не появятся. Также в статье указаны ещё 7 оснований, по которым можно выкупить участок без торгов, например, если участок в аренде, находится в СНТ и закреплён за заявителем, или если на нём расположено здание заявителя. Во всех остальных случаях аукцион обязателен.