Межевание без переживаний: когда нужны точные границы земельного участка и как их зафиксировать

Обновлено 13 февраля 2024 года

Межевание земельного участка — это возможность юридически закрепить его точные границы. Процедура поможет избежать конфликтов с владельцами соседних участков — например, по поводу «неправильно» поставленного забора. Межевать можно и новый земельный надел, и тот, который находится в собственности уже давно.

В статье рассказываем, обязательна ли эта процедура, поэтапно рассмотрим, кто и как её проводит, какие документы понадобятся и какие у межевания плюсы и минусы.

Что такое межевание земельного участка

Межевание земельного участка — это процесс, при котором определяют границы участка земли, устанавливают его форму и вычисляют площадь. Координаты точек, по которым проходят границы, находят с помощью специального оборудования — спутникового геодезического прибора. Он ловит сигнал со спутника и по времени прохождения вычисляет расстояние до каждой поворотной точки, а затем специалист строит по ним контур участка на карте местности.

После того, как замер границ земельного участка окончен, специалист оформляет данные в письменном виде, то есть юридически оформляет границы участка. Документ называется межевой план, и в нём перечисляются следующие сведения из списка ниже.

1. Цель проведения работ.
2. Данные о заказчике и исполнителе.
3. Имеющиеся документы на землю.
4. Привязка к местности (система координат, геодезическая сеть, опорные пункты).
5. Название прибора, который связывается со спутником.
6. Данные о строениях на участке.
7. Метод, по которому определяют границы, и возможная погрешность.
8. Полученные координаты и площадь.
9. Данные о соседних земельных наделах.
10. Акт согласования границ с соседями.
11. Заключение специалиста.
12. Схемы построения и расположения участка и примыкающих к нему.
13. Чертёж участка.

Содержание межевого плана регулирует ст. 22 Федерального закона №218-ФЗ. Обычно это документ объёмом в 20 прошитых страниц, заверенный печатью инженера, который проводил межевание земель.

Для чего нужно межевание земельного участка

Межевание границ земельного участка обычно проводят при следующих обстоятельствах.

1. Земля не числится на кадастровом учёте. При этом срок владения участком не играет роли — на учёт могут ставить новый надел в СНТ и деревенский дом, в котором жили «испокон веков», но без оформления документов. Если участок попадает под дачную амнистию, то поставить его на кадастровый учёт можно в упрощенном порядке, для которого процедура межевания не нужна.
2. Нужно объединить несколько наделов в один или, наоборот, разделить имеющийся (эту процедуру называют также размежевание). Например, когда земля досталась двум наследникам, и они не собираются ни продавать её, ни пользоваться им совместно.
3. Границы участка — причина конфликта с соседями. Межевание территории пригодится как для мирного согласования вопроса, так и при обращении в суд.
4. Землю собираются продавать. Межевание границ земельного участка — необязательная процедура при продаже, но она повышает ликвидность объекта. Покупатель часто просит провести процедуру перед сделкой — это даёт гарантии, что на его границы никто не будет покушаться. Особенно часто у продавца запрашивают межевание дачного участка, который ранее зарегистрировали по дачной амнистии: реальными границами таких наделов на практике возникает больше всего путаницы.
5. Землю покупают в ипотеку. Банки почти никогда не одобряют кредит на участки без чётких границ — им не нужны лишние риски.
6. На участке планируется строительство. Межевой план пригодится для уверенности в том, что никаких ошибок в имеющихся документах нет, и постройка возводится в пределах земельного участка. До начала стройки согласовать границы несложно, а вот если часть дома окажется на чужой территории, проблем не избежать.

Иногда приходится делать повторное межевание. Чаще всего это связано с тем, что первое межевание делали давно — у специалистов было мало опыта, из-за чего координаты были определены с ошибками.

А ещё бывает так, что процедуру требуют без серьёзных оснований. Например, электросети не желают подключать участок, который не был размежёван. На вопрос, для чего нужно межевание земельного участка конкретно в этом случае, ответили, что без узаконенных границ неясно, к какой точке подводить кабель. Если собственник считает, что требование инстанции незаконно, он может обратиться в суд. В большинстве же случаев собственники всё же проводят межевание земель — это пригодится в любом случае.

Обязательно ли делать межевание земельного участка

По действующим законам, заставить собственника межевать землю нельзя. Постановку на регистрационный учёт регулирует 218-ФЗ от 13.07.15 г., а статья не содержит подобных требований. Росреестр все же рекомендует размежёвывать землю: отсутствие межевания земельного участка — это не повод накладывать какие-либо ограничения, но план обязательно пригодится при любой сделке с участком, а в случае конфликтов ещё и поможет решить их в свою пользу. 

В длинном списке официальных причин (ст. 26), по которым могут отказать в регистрации, межевание упоминается только в ситуациях, когда:

• межевой план не согласуется с требованиями о точности, методах и порядке проведения измерений (проще говоря, у специалиста, который делал замеры, не было достаточной квалификации, и он напортачил);
• площадь в межевом плане отличается от исходных документов больше, чем на 10%.

Однако отказать в регистрации при отсутствии межевания земельного участка тоже могут. Поясним на примере. 

Вы продаёте участок, с границами которого не согласны соседи. Они уже провели межевание, по результатам которого оказалось, что действительная граница проходит по «вашей» территории. Данные об этом есть в Росреестре, и отказ в регистрации договора будет содержать упоминание п. 25 ст. 26 ФЗ-218 — о спорных границах земельного участка. Для решения проблемы нужно будет провести межевание. Но за время процедуры покупатель может передумать и найти другой вариант.

Технически заставить провести межевание нельзя, но процедура позволяет избежать неприятных ситуаций при сделках или проведении строительства.

Кто делает межевание земельного участка

Замеры — один из основных этапов процедуры — выполняют с помощью специального оборудования, которое нужно правильно настроить и скоординировать со спутником. Такая работа требует специальных навыков, поэтому проводить её можно только после соответствующей подготовки.

Закон чётко определяет, кто занимается межеванием земельных участков, — специалист, который числится в реестре кадастровых инженеров. Чтобы попасть в эту саморегулируемую организацию, нужно получить соответствующее образование, пройти стажировку и сдать экзамен. Ниже мы расскажем, как выбрать кадастрового инженера.

Как провести межевание земельного участка

Процесс межевания нельзя назвать быстрым: от момента обращения к специалисту до получения межевого плана проходит от 2 до 4 недель, но непосредственное участие собственника понадобится лишь три-четыре раза — при поиске специалиста, заключении договора, проведении замеров и получении готового межевого плана.

Выбор кадастрового инженера

Правильный выбор специалиста — гарантия того, что процедуру не придётся повторять из-за ошибок в определении координат. Чтобы найти квалифицированного замерщика, зайдите на сайт Росреестра и найдите в разделе «Сервисы» пункт «реестр кадастровых инженеров», затем выберите свой регион и перейдите на карту. Здесь будут указаны специалисты, которые работают в вашем городе.

На что обратить внимание при выборе инженера: 

• напротив фамилии не стоит «исключён»;
• кликните на фамилию, чтобы перейти в карточку специалиста и познакомиться с результатами его работы, количеством полученных взысканий и итогами проверки деятельности;
• недавно на Росреестре стала доступна система рейтингов кадастровых инженеров. В настоящий момент посмотреть можно специалистов Москвы и МО, но скоро должны появиться и остальные регионы. Рейтинги доступны в разделе «Открытая служба»: выберите раздел «Статистика и аналитика», нужный регион и кликните справа на строку «Рейтинг кадастровых инженеров».

В полученном файле нужно обратить внимание на число решений об осуществлении учёта (колонка «I» — чем их больше, тем опытнее инженер) и на количество отказов и реестровых ошибок (колонки «L» и «N» — в идеале должно быть указано 0);

• жители регионов при выборе пока что могут ориентироваться на оценку каждого специалиста — она находится в его карточке слева, там же можно посмотреть критерии получения баллов.

Вывод: стоит внимательно выбирать того, кто делает межевание, чтобы избежать ошибок в готовом межевом плане.

Подготовка документов

После выбора инженера созвонитесь с ним и уточните, какой пакет документов понадобится. Для процедуры межевания у собственника могут запросить:

• паспорт;
• заявление на межевание;
• доверенность, если заявление будет подавать другое лицо;
• документ, подтверждающий владение (договор покупки, мены, дарения, ренты, свидетельство о вступлении в наследство, постановление администрации о выделении участка и т.п.);
• копию генерального плана местности — можно получить в управлении градостроительства и архитектуры, оформление бесплатное и занимает до 10 дней (о том, что это, мы подробно рассказывали в статье);
• выписку из ЕГРН (раньше запрашивали кадастровый паспорт) — можно получить в МФЦ, через Госуслуги или на портале Росреестра;
• кадастровый план территории — также можно заказать в виде расширенной выписки из ЕГРН;
• техпаспорт на постройки;
• подтверждение принадлежности земли к определённой категории (земли сельскохозяйственного назначения, населённых пунктов, лесного фонда и т.п.)
• справки о наличии или отсутствии коммуникаций на участке.

При необходимости сбор недостающих документов можно поручить кадастровому инженеру — тогда понадобится оформить доверенность у нотариуса .

Заключение договора

Прочитайте и подпишите договор подряда. Убедитесь, что в нём прописаны:

• суть услуги — уточнение границ, раздел участка, постановка на учёт и т.п.;
• реальный срок оказания услуги. Сколько делается межевание земельного участка, зависит от разных факторов. Иногда в договорах встречаются сроки вплоть до 300 дней;
• обязательства сторон;
• стоимость работ и порядок оплаты, цена зависит от разных факторов, включая регион и сложность работ.

Для экономии времени и денег на поход к нотариусу включите в договор пункт о том, что вы разрешаете специалисту подавать документы в Росреестр без доверенности. Закон разрешает действовать так, если вы:

• уточняете границы;
• разделяете, выделяете или объединяете участки;
• снимаете землю с учёта;
• ставите на учёт объект, для которого не предусмотрена выдача разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию.

Подготовка к замерам

Договоритесь со специалистом о времени проведения замеров и оговорите детали. В простых случаях (например, все границы участка проходят по муниципальным землям) приезд на замеры не обязателен, но лучше заранее стоит позаботиться, чтобы инженер мог самостоятельно найти границы (если нет забора, обозначьте их колышками).

Если граница — причина конфликта с соседями, или соседские участки не межевались, присутствовать на замерах обязательно, как и известить соседей о ваших намерениях. 

Уведомить их нужно за 30 дней до замеров одним из следующих способов:

• вручить уведомление лично под роспись;
• отправить заказным письмом с уведомлением — если отношения напряжённые и личный контакт нежелателен;
• опубликовать объявление в местной газете — если установить местонахождение соседей не удалось или заказное письмо вернулось с отметкой, что вручение невозможно.

Далее возможны три варианта развития событий.

1. Когда соседи соглашаются с границами — в таком случае проблем нет. Остаётся только подписать акт — и вам, и соседям.
2. Если соседи пришли, но согласовать границы не удалось, кадастровый инженер передаёт сведения в орган регистрации, и процесс приостанавливают. Придётся подавать заявление в суд — границы будут проставлены по результатам судебного решения.

Если соседи не появились, хотя уведомление было отправлено, выполняется предварительное межевание, и соседей уведомляют повторно. Если они по-прежнему не реагируют, граница считается согласованной (ч. 3 ст. 40 №221-ФЗ). В этой ситуации к межевому плану прикладывают подтверждение уведомлений.

Работа на местности

Кадастровый инженер идёт по периметру участка со специальным приёмником и связывается со спутником в поворотных точках маршрута. Сколько и как делают межевание земельного участка, зависит от его площади и других характеристик. Для обычного участка в 6-10 соток работа займёт не более получаса. Замер участка большого размера, сложной формы или с естественными препятствиями (оврагами, ручьями, лесом, болотистой местностью) может затянуться на несколько часов.

Получение межевого плана и подача документов на регистрацию

В течение срока, указанного в договоре, с собственником свяжется инженер, он пригласит получить межевой план в двух экземплярах.

Один экземпляр плана остаётся у владельца участка, второй нужно отдать в МФЦ, чтобы результаты замеров внесли в базу кадастра — поставили землю на учёт и (при необходимости) провели регистрацию права собственности. Помимо плана, с собой нужно взять паспорт и документы, устанавливающие собственность на участок.

Как провести межевание территории бесплатно

Межевание границ земельного участка за счёт государства возможно в двух случаях:

• когда создаётся новый микрорайон, и администрация заказывает межевание квартала целиком;
• для льготников в рамках региональных программ поддержки.

Подробности лучше узнавать в соцзащите своего района.

Как проверить результаты межевания

Закажите на Госуслугах расширенную выписку из ЕГРН и посмотрите, появились ли в ней новые сведения. Координаты точек можно посмотреть в последнем разделе. От подачи документов в Росреестр до обновления данных в базе обычно проходит не более 10 дней — это время даётся специалистам Росреестра для проверки результатов измерений.

Плюсы и минусы межевания территории

Иногда межевание земель делают «для спокойствия» — когда землю не планируют продавать, дарить или строить на ней что-то, конфликта с соседями тоже нет, но хочется, чтобы все документы были в порядке. Стоит ли так поступать?

Плюсы межевания земель

Готовность к сделке. Даже если сегодня вы не собираетесь продавать участок, обстоятельства могут измениться в любой момент. Наличие межевого плана ускорит сделку и сделает её более привлекательной в глазах покупателя.

Ясность в отношениях с владельцами соседних участков. Кадастровый инженер попросит каждого соседа подписать акты согласования. После такой подписи претензии к границам можно будет предъявить только через суд.

Возможность получить бесплатно лишнюю землю. Прирезка земли может происходить за счёт «ничейной» муниципальной земли — добавить можно до 10% от площади вашего участка. Если муниципальная земля примыкает к вам и к соседям, то она достанется тому, кто раньше проведёт межевание.

Минусы межевания границ земельного участка

Время. В законе не прописано, сколько времени занимает межевание земельного участка. Обычно процедура длится не более 10-20 дней, а её крайний срок прописан в договоре — например, на сайте Госуслуг он обозначен в 30 дней. 

Деньги. Стоимость услуги не ограничена законом, она определяется на основании сметы и зависит от:

• региона;
• типа участка (межевание участка сложной формы обойдётся дороже прямоугольного из-за количества замеров и сложности расчёта);
• вида работ (образование нового участка, разделение земли, уточнение границ, исправление ошибки предыдущего замера и т.п.);
• назначения земель;
• наличия документов;
• расценок организации;
• других факторов. 

Так, например, в регионах стоимость межевого плана колеблется между 6000 и 20 000 рублей, а в Москве цены начинаются от 10 000 рулей.

Коротко

Межевание территории проводят для юридического закрепления координат участка в базе кадастра. Это выручит при спорах с соседями, поможет быстрее продать землю и даст шанс немного увеличить участок, если он граничит с муниципальной землёй.

Замеры на местности занимают от получаса до нескольких часов, но межевой план можно получить только через 2-4 недели.

Межеванием земельных участков занимаются кадастровые инженеры — перед заключением договора стоит проверить репутацию специалиста, чтобы избежать ошибок и отказов от кадастра.