Выбираем новостройку: на что обратить внимание при покупке квартиры

Предложений на рынке жилья много и не всегда понятно, с чего вообще начать поиск и выбор квартиры: все проекты посмотреть нереально. Зато можно составить список факторов, которые важны лично для вас, и расположить их от более важного к менее. Если вы ищете недорогое жильё, то, возможно, придётся идти на компромисс.

Мы советуем обращать внимание при покупке новостройки на эти группы факторов:  

• локация;
• функциональные параметры самого жилья;
• бюджет;
• репутация застройщика;
• условия покупки. 

Расскажем о каждом из них подробнее: как выбрать квартиру в новостройке, на что обратить внимание, что узнать про продавца и какие юридические документы запросить.

Локация: выбираем район при покупке новостройки

Определиться с районом для жизни может быть сложно — особенно, если город большой. При покупке новой квартиры лучше сразу выделить несколько приоритетных направлений. 

Ориентироваться только на место работы или учёбы, как правило, не надо: это изменчивый параметр. Хотя бывают исключения: в лучшие школы Москвы часто большая конкуренция, попасть в них проще всего по месту прописки. Если это важно для вас, то стоит поискать квартиры в радиусе нескольких станций метро. 

А если таких предпочтений нет и главное, чтобы школа была на территории жилого комплекса, обязательно уточните у застройщика сроки сдачи этой самой школы. Например, застройщик написал на сайте, что школа во дворе, но по проекту она должна появиться только через пять лет, когда может и не потребоваться: в первой очереди школу часто не вводят. 

На что ещё обратить внимание при выборе места жительства:

1. Оцените транспортную доступность в целом: близость к транспортным узлам, загруженность магистралей, планы развития общественного транспорта на ближайшие годы.  
2. То же касается и социальной инфраструктуры (детские сады, поликлиники, больницы), а также коммерческой инфраструктуры. Изучите, что уже есть в районе, достаточно ли магазинов и кафе, есть ли современный торговый центр, кинотеатр, фитнес-центр и другие объекты досуга. Лучше ориентироваться на то, что уже построено: планы по застройке могут измениться. 
3. Проверьте по Яндекс Картам реальное расстояние до ближайшей станции метро или электрички. Застройщики иногда приукрашивают действительность. Метро может быть, формально, в 3 километрах, но ехать до него придётся 40 минут по единственной дороге, где вечные пробки. А пешком идти неудобно. 
4. Стоит изучить и планы строительства метро или других транспортных узлов. Большинство новых транспортных узлов сейчас сдаются даже с опережением, что сразу повышает ликвидность квартиры — и для продажи, и для аренды. Да и жить близко к метро комфортнее.
5. В мегаполисе важный критерий — близость парков и других мест для отдыха, а также общая экологическая обстановка. С парками всё понятно: можно взглянуть на карту и увидеть близость зелёных участков на ней. Поищите рейтинги районов с точки зрения экологии. В Москве этот экологический рейтинг районов ведёт EcoStandart Group. Эксперты учитывают плотность населения, загруженность дорог, наличие опасных предприятий, ТЭЦ, котельных, промышленных зон, шумовое влияние аэропортов, влияние электромагнитного излучения, а также площадь зелёных насаждений и наличие водоёмов.
   

Функциональные параметры жилья: выбираем лучшую квартиру в новостройке

У самого жилья тоже есть несколько важных характеристик, которые нужно изучать и учитывать при выборе. 

Квартира или апартаменты

Апартаменты часто стоят дешевле квартир на 15–30% и потому очень привлекательны. Но закон относит их к нежилым помещениям. А значит, там нельзя прописаться и, как следствие, сложнее будет попасть в школу и детский сад или прикрепиться к поликлинике.

Дороже обойдётся и обслуживание самих апартаментов: выше налог на собственность и коммунальные платежи. А ещё к апартаментам нельзя применить налоговые вычеты. 

Но для инвесторов апартаменты — неплохой вариант. Вложения меньше, а доступ к социальной инфраструктуре важен не для всех арендаторов. Кроме того, есть апартаментные комплексы, где управляющая компания готова сдавать недвижимость за собственников за отдельную плату или процент со сделок. И если апартаментов несколько, то это может быть очень удобно. 

Срок ввода в эксплуатацию 

Трезво оцените, сколько вы готовы ждать и где будете жить, пока дом строится. Кроме того, на начальном этапе продаж обычно выбор квартир больше, а цены заметно ниже. А вот на последних этапах остаётся наиболее дорогое или не самое ликвидное жильё. Но можно рассмотреть вариант покупки по договору переуступки прав требования, то есть купить новостройку не у застройщика, а у дольщика.

Состав семьи и планы на ближайшие годы по числу проживающих

Сейчас практически в каждом ЖК предусмотрены действительно недорогие микростудии. За них меньше налоги и коммунальная плата, проще поддерживать порядок. Но если одному жильцу квартира-студия площадью 20–25 квадратных метров вполне подойдёт, то семье хотя бы из 2 человек стоит взвесить все за и против. И дело не в том, что на двоих не хватит места: вам предстоит где-то хранить вещи, организовывать рабочее пространство и зону отдыха. Идеально, если в новостройке есть отдельные помещения-келлеры, где можно оставить чемодан, велосипед, пылесос и другие вещи, которые могут захламить студию.

Семье с двумя-тремя детьми точно комфортнее в квартирах евроформата с объединённой кухней-гостиной и двумя отдельными комнатами (родительской спальней и детской). Иногда семьям советуют брать квартиры «на вырост», чтобы в случае рождения ещё одного ребёнка все могли с комфортом разместиться. Но это мнение можно назвать устаревающим: цены на недвижимость растут, в отличие от стоимости денег. Вполне логично просто поменять жильё через несколько лет, если возникнет такая необходимость. 

Если вы задумываетесь о переезде в другой район или город через пару лет, то лучше взять квартиру поменьше с простой планировкой: её будет проще продать.

Возможность инвестиций

Нет смысла покупать большие квартиры под инвестиции: и в аренду, и в продажу обычно быстрее всего уходят небольшие и недорогие варианты. Студии и «однушки» дорожают первыми и быстрее, чем квартиры с несколькими комнатами. Например, в компании «Бон Тон» подсчитали, что средневзвешенная цена студий и однокомнатных квартир в Новой Москве в апреле выросла на 23–25%. А для квартир с двумя-четырьмя комнатами прирост в цене составил лишь 15–20%. 

Отделка

Узнайте, квартиры сдаются с отделкой или без. Варианты с отделкой позволят меньше времени снимать жильё или жить у родственников. При получении ключей можно будет сразу кинуть на пол надувной матрас и остаться ночевать, а мебель докупать постепенно. К тому же, ремонт от застройщика обходится выгоднее за счёт оптовых закупок. С другой стороны, скорее всего со временем вам всё равно ремонт от застройщика придётся переделывать. И дело не только в качестве: в собственной квартире хочется сделать всё по-своему. 

Бюджет: рассчитываем сумму покупки

Допустим, вы рассматриваете ипотеку. Вот с чем вам предстоит столкнуться:

1. Определите, какой первоначальный взнос вы можете себе позволить. Чем он больше, тем более благонадёжным клиентом вы кажетесь банку.
2.  Узнайте о возможности получить кредитные каникулы или оформить страховку на случай увольнения, чтобы ипотеку за вас платила страховая компания.
3. Рассчитайте, какой ежемесячный платёж вы сможете оплачивать. В идеале он не должен превышать 40–50% семейного дохода. 
   
4. Подумайте, за сколько вы хотите погасить кредит. Чем дольше срок, тем меньше ежемесячный платёж, но тем больше и итоговая переплата. 
   
5. Исходя из указанных выше параметров и вашей зарплаты рассчитайте сумму, которую можете получить. Воспользуйтесь онлайн-калькуляторами на сайте банков. Помните, что это только примерный расчёт. На деле банк может предложить вам больше или меньше. 
   

При покупке квартиры без отделки на ремонт лучше заложить на 30–50% больше, чем планировали. Смета по ходу работ растягивается, и к моменту сдачи квартиры материалы и услуги бригад, а также мебель могут подорожать.

Репутация застройщика: выбираем с умом

Выбор застройщика очень важен. И тут не обязательно ориентироваться только на правило «чем дороже, тем лучше». Если есть возможность, посмотрите уже построенные комплексы застройщика, которые вам нравятся, и сравните, не расходится ли реальный продукт с картинками-рендерами.

Изучите историю компании. Если у застройщика были какие-то проблемные проекты и существенные задержки сроков, это легко обнаружить. Почитайте форумы дольщиков. Даже если компания работает с негативом и закупает положительные отзывы, вопиющие случаи не скрыть. Посмотрите, не было ли судебных исков к компании от дольщиков или подрядчиков.

Что можно узнать в офисе продаж

Всё, что нужно знать при покупке новостройки, вам  расскажут в офисе продаж. Сейчас некоторые застройщики научились всё оформлять онлайн, но если вы не инвестор, а покупаете жильё для себя на последние деньги, лучше не полениться и приехать на стройку лично. Выбрать несколько объектов, посетить их и сравнить ощущения.

Во-первых, так вы проверите объективные факторы: действительно ли удобно добираться от метро и как выглядит окружение, как быстро продвигается стройка, как выглядят корпуса первых очередей. Если квартира сдаётся с отделкой, можно будет посмотреть образцы материалов в шоуруме или даже посетить готовые квартиры. Во-вторых, по тому, насколько качественно сделан офис продаж на объекте и насколько вежливо и внимательно к вам относятся, можно будет составить впечатление о застройщике.

• Заранее подготовьте список вопросов при изучении сайтов застройщика и конкретных проектов. 
• Попросите показать макет. 
• Уточните, на какие стороны света выходят окна приглянувшейся квартиры. 
• Посмотрите на плане, какие квартиры находятся рядом на этаже и какой комнатой вы соприкасаетесь с соседями.

И не стесняйтесь спрашивать про скидки. Иногда застройщики готовы дать дисконт, если вы определитесь с покупкой быстро. Также вам могут рассказать о приближающихся акциях в честь праздников или о специальных предложениях на последние квартиры в сдающихся корпусах. Например, иногда застройщики дают специальные условия на покупку машино-мест или келлеров.

Условия покупки: на что обратить внимание в документах при покупке новостройки

Изучение договора долевого участия — это не формальность. Удостоверьтесь, чтобы там были точные характеристики квартиры, которую вы покупаете, проверьте сроки ввода в эксплуатацию и передачи ключей, узнайте размер и условия компенсации за их нарушение.

Поищите новости о том, не было ли приостановок регистрации ДДУ у этого застройщика. Договор регистрируется Росреестром, ещё когда дом строится. Это гарантирует дольщику защиту его прав. Если по каким-то причинам договоры с этим застройщиком не регистрируют, это тревожный звонок. Исключением могут стать какие-то чрезвычайные обстоятельства. Например, во время локдауна из-за пандемии коронавируса Росреестр на время приостанавливал работу и любые договоры там не регистрировали. Также может быть пауза на начальном этапе, пока не пройдёт регистрация у самого первого дольщика. В это время выполняется правовая экспертиза всех документов, Росреестр изучает всю информацию о застройщике и вносит все эти сведения в свою базу. 

Уточните, что компания в договоре прописывает как форс-мажоры, при которых сможет откладывать ввод в эксплуатацию без компенсации.

Ещё один важный документ, помимо договора долевого участия, — это проектная декларация. Проверьте, есть ли в ней школы, детские сады, паркинг и другая инфраструктура, которую застройщик обещал на своём продающем сайте. На этом этапе полезно обратиться к форумам дольщиков уже построенных проектов и узнать, насколько девелопер выполнил свои обещания.

Все необходимые документы должны быть выложены на сайте застройщиков. Законодательство обязывает девелоперов быть максимально прозрачными. Помимо проектной декларации и формы ДДУ на сайте можно найти действующее разрешение на строительство и экспертное заключение. Если чего-то не хватает — поинтересуйтесь почему и запросите эти документы. Отказать вам не могут.

Юридические нюансы при покупке квартиры в новостройке

С июля 2019 года все новостройки в России перешли на новые схемы продаж и финансирования. Сейчас застройщики не получают деньги от граждан напрямую. Когда дольщик оплачивает квартиру, эти средства попадают на специальный эскроу-счёт и лежат там до окончания строительства. При этом строят дома не на эти деньги, а на банковские кредиты. Такая схема называется проектным финансированием. Это позволяет покупателю чувствовать себя в большей безопасности. Конечно, будет неприятно, если застройщик разорится и не достроит дом, но хотя бы удастся вернуть деньги. Правда, без процентов по ипотеке. 

Кстати, проектное финансирование — это ещё один способ проверить застройщика. Так как его кредитует банк, достаточно посмотреть, какие кредитные организации работают с конкретной компанией. Чем известнее и крупнее банк, тем надёжнее и его партнёры. Банки обычно тщательно изучают и застройщиков, и конкретные проекты, которым дают свои деньги.

По какой схеме происходит оплата квартиры в новостройке:

1. Подписание договора долевого участия (ДДУ).
2. Регистрация ДДУ.
3. Деньги вносятся на счёт эскроу и там замораживаются до окончания строительства.
4. Дом достроен: дольщик получает ключи, а застройщик — деньги с эскроу-счёта.
5. Застройщик обанкротился и не достроил дом: дольщик получает деньги.

Покупать так квартиру можно и за наличные, и в ипотеку. Во втором случае на эскроу-счёт поступают первоначальный взнос от покупателя и кредит от банка. Но выплачивать ипотеку придётся сразу, а не когда дом достроится. И до погашения кредита квартира будет в залоге у банка. Посмотрите на список банков, в которых можно взять ипотеку на конкретную новостройку: насколько он большой и что это за банки, насколько они известные. Банки, конечно, тоже могут ошибиться и кредитовать рисковый проект, но, если кредиты выдают крупнейшие организации, такие как Сбербанк и ВТБ, можно быть чуть более спокойными.

Менее распространённый вариант расчёта за квартиру — рассрочка платежа. Застройщики неохотно дают её, особенно в больших проектах. Девелоперу выгодно, чтобы на эскроу-счёте сразу была сумма как можно крупнее. Чем больше там денег, тем дешевле будет кредит от банка для застройщика. Если продать квартиры в рассрочку, на эскроу-счёте будет храниться меньше средств.

Важный пункт: как выбирать квартиру в новостройке в кризис

В целом, рекомендации, о которых мы говорили выше, универсальны и работают в большинстве ситуаций. Но есть отдельные советы, которые пригодятся при инвестициях в недвижимость в кризис. Так, эксперты компании «Метриум» советуют придерживаться сейчас следующих семи правил:

1. Выбирать самые доступные варианты.
2. Ориентироваться на квартиры, которые хорошо подойдут для аренды, — на случай, если активность со стороны покупателей сократится.
3. Вкладываться в новостройки на котловане, чтобы получить наибольший прирост в цене.
4. Ориентироваться на семейного покупателя (у них больше программ поддержки).
5. Покупать жильё с полной отделкой, чтобы не тратиться на ремонт и расширить круг потенциальных покупателей в будущем.
6. Выбирать жилые комплексы рядом с деловыми, туристическими центрами и другими точками притяжения — на Яндекс Недвижимости для этого есть удобные фильтры.
7. Искать квартиры в районах, где мало новостроек, — это повышает шансы на выгодную перепродажу.

Заключение 

Итак, приступая к выбору квартиры, сначала определитесь с характеристиками идеального для вас района и самого жилья. Что должно быть рядом с домом обязательно, а чем можно пренебречь. Какие должны быть планировка, этаж и площадь. Самое главное: определите максимальный бюджет, которым вы располагаете. Рассчитайте платёж по ипотеке. Комфортно, если он не превышает половины вашего дохода. 

Прежде чем совершать покупку, наведите справке о застройщике и его прошлых проектах: не было ли больших задержек и судебных разбирательств. Изучите документацию: проектную декларацию, разрешение на строительство, проект договора долевого участия. Узнайте, с какими банками застройщик работает по проектному финансированию и ипотеке, насколько они известные и надёжные. Составьте список вопросов и задайте их в офисе продаж, не стесняйтесь попросить скидку.