Синица в руке. Что такое квартира-студия

Покупатели квартир нередко ограничены в средствах — даже покупка однушки может оказаться невыполнимой задачей. Попытка и дальше экономить на метрах не всегда лучшее решение: в микроквартире общей площадью от 10 до 20 квадратов часто бывает очень сложно наладить удобный быт. Поэтому в 90-х годах на российском рынке недвижимости появился новый вид жилья в ценовом сегменте «эконом» — квартиры-студии.

В этой статье расскажем, что такое квартира-студия, чем студии отличаются от привычных квартир, на какие классы делятся, для кого подходят и какие факторы нужно учитывать при покупке студии.

Что такое квартира-студия

Квартира-студия — это квартира без внутренних перегородок, с единым пространством кухни-гостиной-спальни (за исключенем санузла). 

Открытое пространство выполняет три основные функции: 

• снижает стоимость жилья, поскольку тратится меньше стройматериалов; 
• даёт широкие возможности индивидуального обустройства квартиры;
• приносит ощущение простора — даже при небольшом метраже студия визуально будет казаться больше, чем аналогичная по площади однушка.

Юридически студий не существует. По документам квартира-студия обычно проходит как однокомнатная квартира либо как апартаменты — в зависимости от назначения земли, на которой построено здание.

Первые студии строили исключительно как эконом-вариант, но сейчас ситуация в жилищном секторе изменилась: квартиры с открытой планировкой есть и в высоком ценовом сегменте. Они чаще всего находят своих покупателей среди людей творческих профессий и айтишников, а также бизнесменов различного уровня, которые совмещают жизнь в городе в будни, а выходные проводят за городом.

Какие бывают студии

Студии можно классифицировать по уровню комфорта, юридическому статусу и по виду жилого фонда.

Уровень комфорта

Российская гильдия риелторов относит любое жильё к одному из четырёх классов: премиум, бизнес, комфорт и эконом. Подробнее об этом мы уже писали. 

Применительно к студиям характеристики классов будут следующими.

Премиум. Минимальная площадь квартиры студии премиум-класса — 60 кв.м, потолки высокие — от 3 м, встречаются двухуровневые планировки. В помещении минимум два больших окна, есть лоджия, установлена система «умный дом».

Здания обычно построены по индивидуальному проекту, используют современные технологии и материалы, которые рассчитаны на эксплуатацию на период до нескольких сотен лет. Вне зависимости от размера дома, в нём будет не более 50 квартир, а на этаже — 2 или 3.

Чтобы избежать проблем с электричеством, дом подключается к аварийному электроснабжению. Отопление тоже продумано — у каждого комплекса своя котельная.

Просторная придомовая территория спроектирована с учётом принципов ландшафтного дизайна, огорожена, находится под видеонаблюдением и круглосуточной охраной, есть наземная и подземная парковки. Ещё один нюанс — первые этажи запрещено использовать под офисы или магазины.

Здания строятся в лучших районах города (для примера в Москве — ЦАО или Садовое кольцо), что предполагает идеальную инфраструктуру. Кроме того, на территории комплекса обустроены свои кафе, фитнес-центры, салоны красоты, магазины, коворкинги.

Бизнес-класс. Это студии площадью 30-50 кв.м с потолками от 2,75 м, обычно в них есть пара окон и балкон. 

Материалы и технологии по-прежнему на высоком уровне, но в этом случае имеем меньше архитектурных изысков. Количество квартир в доме — не более 120, а на этаже — от 3 до 5. 

Энергоснабжение и безопасность не отличаются от премиум-сегмента, а вот парковка будет только одна, и ландшафтный дизайн встречается гораздо реже. Отопление может быть как центральным, так и автономным.

Дома расположены в центре и ближайших к нему районах с хорошей транспортной доступностью, часто неподалёку от бизнес-центров. На территории комплексов обычно развита коммерческая и социальная инфраструктура.

Комфорт. Если премиальной недвижимости подходит определение «роскошная», а квартиры бизнес-класса хорошо продуманы, то студия класса комфорт — это баланс между уютом и экономией.

Площадь квартиры — 22-30 кв.м, высота потолков — от 2,7 м. Здания расположены в спальных районах, на окраинах города, иногда в пригороде, при этом всё же основные элементы инфраструктуры и транспорт в шаговой доступности. Рядом с домом обычно есть наземная парковка.

Эконом. Что из себя представляет квартира-студия класса эконом — следует из названия: это бюджетное жильё. Минимальная площадь студии — 11 кв. м, высота потолков — до 2,7 м. Стандартная планировка, одно окно, как правило без балкона и гардеробной.

Двор в доме сегмента эконом тоже невелик — здесь часто возникают проблемы с парковочными местами.

Студии эконом-класса можно найти на окраинах, в спальных районах и неподалёку от промзон.

Юридический статус

Мы уже упоминали, что классическая жилая студия — это квартира без перегородок в многоквартирном доме (МКД). На неё распространяются все законы о жилом фонде — здесь можно прописаться, при покупке возможно привлечение ипотечных средств, а коммунальные платежи вы оплачиваете по стандартному тарифу для жилых помещений. 

У МКД есть один минус: для строительства жилых домов по закону подходят не все земли. Если место для потенциального дома подразумевает высокий спрос на жильё, но разрешение на строительство МКД получить невозможно, застройщики идут в обход и строят объекты гостиничного типа — апартаменты.

Что такое студия-апартаменты? Юридически это гостиничный номер, в котором можно жить и даже оформить временную регистрацию — при наличии постоянной в другом месте. Планировка и разброс по уровням комфорта почти не отличаются от жилой студии. Из приятного — цена за квадратный метр ниже, чем в жилых домах, примерно на 15%, а выбор местоположения — шире. 

Например, в Москве-Сити не продают квартиры, зато снять или купить апартаменты класса бизнес и премиум — не проблема, были бы деньги. Основные минусы апартаментов — в том, что здесь нельзя оформить постоянную прописку и брать ипотеку при покупке, а платить за коммуналку придётся по более высокому тарифу для нежилых помещений. Подробнее об апартаментах можно прочитать в нашей статье. 

Жилой фонд

Большинство студий на рынке недвижимости находятся в новых домах — это достаточно молодой тип недвижимости.

Если вы собираетесь купить студию в доме, построенном более 15 лет назад, тщательно проверьте документы. В старом фонде встречаются студии, получившиеся в результате перепланировок, например:

• убрали перегородки в однокомнатной квартире или гостиной;
• крупногабаритную многокомнатную квартиру превратили в несколько студий.

Стоит запросить техпаспорт на квартиру и проверить, узаконил ли владелец изменения. Реальное расположение и схема в документе должны совпадать. Также советуем проследить, чтобы не было отметок БТИ об отсутствии разрешения на перепланировку.

Если этого не сделать, после покупки ответственность перейдёт на вас. За незаконное внесение изменений могут оштрафовать и потребовать привести квартиру в исходное состояние. Но благодаря послаблению властей до конца 2023 года москвичи могут узаконить уже проведённую планировку без любых санкций.

Кто покупает студии

Квартира-студия обычно не располагает к семейному проживанию (особенно если речь идёт о семьях с детьми). Риелтор Виталий Русаков говорит, что в Москве и области для проживания в одиночку студии покупает около 60-70% клиентов.

Основные покупатели студий:

• родители — для студентов, поступивших в ВУЗ в другом городе;
• молодые люди до 35, не планирующие заводить детей; часто — переехавшие в новый город для поиска работы;
• бизнесмены — как второе жильё в населённом пункте, куда они часто ездят в командировку, или в своём городе, но поближе к месту работы;
• молодые пары — в качестве первого жилья с перспективой через несколько лет перебраться в более просторную квартиру;
• инвесторы для сдачи в аренду или перепродажи.

Квартира-студия: преимущества и недостатки

Плюсы студии:

• дешевле при покупке;
• экономичнее с точки зрения затрат на ремонт (площадь стен меньше, чем в обычных квартирах, не нужны межкомнатные дверные блоки);
• визуально выглядит просторнее однушки при той же площади;
• в помещении хорошая акустика;
• зонировать помещение можно с учётом своих предпочтений — один любит готовить и увеличит кухонную зону, а другой предпочитает доставку еды и лучше оборудует на этих же «квадратах» домашний кинотеатр;
• меньше времени тратится на уборку.

Минусы студии

Мало места. Недостаток чувствительнее всего в эконом-сегменте: на площади в десяток квадратов приходится спать, готовить, отдыхать и хранить все свои вещи. Проблема частично решается складной, трансформирующейся или максимально компактной мебелью. Места для хранения организуют с помощью антресолей, стеллажа на лоджии, а в некоторых современных студиях на входе предусмотрена ниша для небольшой гардеробной.

Нет возможности уединиться. Если вы собираетесь жить с кем-то, отсутствие личного пространства реально может стать проблемой — вне зависимости от того, насколько хороши ваши отношения. Возможность периодически оставаться наедине с собой важна для здоровой психики. Решается эта проблема оборудованием отдельного рабочего места на балконе (лоджии) и установкой складных или раздвижных перегородок.

Запахи. Когда вы готовите пищу, запах моментально разносится по всей квартире. Это, конечно, можно решить установкой вытяжки и специального клапана в вентиляционном канале (при включении воздух будет двигаться только в направлении из квартиры).

Беспорядок. Студия вся на виду, поэтому даже несколько неаккуратно брошенных вещей создают ощущение беспорядка — вы уже с порога увидите разобранную кровать или немытую посуду на кухне. Придётся выработать привычку убирать за собой сразу.

Как выбрать квартиру-студию

Как мы уже сказали, студию чаще всего рассматривают как временное жильё или как объект коммерции. В обоих случаях вам в будущем придётся заинтересовать потенциального покупателя или арендодателя, что означает выбор студии с учётом его возможных интересов.

Риэлтор Виталий Русаков советует при выборе руководствоваться следующими соображениями.

«Площадь. Не стоит экономить и выбирать самую маленькую из возможных квартир. Студию площадью в 14-16 кв.м практически невозможно зонировать, т.е. отделить спальное место от небольшой кухни. Оптимальная площадь студии — от 18 до 35 кв.м.

Конфигурация. Стоит избегать вытянутых студий, больше похожих на коридор, чем на жильё. В такой квартире невозможно будет разложить даже раскладной диван.

Оптимальна квадратная конфигурация, где можно при должном умении сформировать 4 зоны — кухню, рабочее место, гостиную и спальню.

Высота потолков. Низкие потолки уменьшают и без того малый объём жизненного пространства в студии. Лучше поискать студию с потолками от 2,9 м. Это не только увеличивает объём воздуха в помещении, но и позволяет разместить в квартире какую-то мебель — антресоли, полки и пр. 

Окна. Хорошо, если в студии будет два окна, идеально — если хотя бы одно выходит на юг или юго-запад. Естественный солнечный свет крайне необходим для малогабаритного жилья из чисто санитарных соображений.

Балкон. Балкон в студии, пусть даже крохотного размера, или общая лоджия на несколько квартир заметно повысят ликвидность жилья.

Этаж. Следует избегать студий, расположенных на первых (нижних) этажах, так как в таком ограниченном пространстве трудно изолироваться от уличного шума».

Основатель агентства недвижимости Сергей Галлер рекомендует при выборе не забывать смотреть за пределы студии.

Окружение. «Надо обратить внимание на сам ЖК: качество строительства, позиционирование на рынке (эконом или комфорт). Метраж, планировка и расположение студии в доме сильно влияют на дальнейшую ликвидность объекта. Но кроме этого, есть перспективы локации: что сейчас есть рядом и что планируется в ближайшие 5 лет. Исходите из того, что будущий жилец захочет иметь рядом всю нужную инфраструктуру. Институт, кафе, хорошая кофейня сильно добавляют к стоимости». 

Добавим ещё несколько приоритетов по отношению к возможной инфраструктуре: торговые центры, коворкинги, клининговые услуги, прачечная, а также безопасность и технологичность — видеонаблюдение, автоматические ворота на территории и система «умный дом».

Выгодно ли покупать студию

Студия дешевле однушки, только если она меньше по площади. Цена за квадратный метр у полноценных квартир обычно выше на 10-30%.

Себе студия для проживания обычно покупается в случае личного пристрастия к открытым планировкам, либо если нет возможности собрать достаточно денег на квартиру побольше. 

К примеру, в комплексе Новые Котельники предлагают однушки и студии, инфраструктура в обоих случаях одинакова.

Однокомнатная квартира площадью 32 кв. м в среднем стоит 5,984 миллионов рублей (187 000 рублей за кв.м).

Студия соизмеримой площади 28,6 кв.м. стоит 5,833 миллиона рублей (201 900 рублей за кв.м).

Студия меньшей площади, 21 кв.м, и более вытянутая стоит уже 4,237 млн. рублей  (201 800 рублей за кв.м).

В итоге маленькая студия обойдётся почти на треть дешевле — это принципиально, если нет возможности собрать условные 6 миллионов рублей.

Виталий Русаков считает, что если студию покупают в качестве инвестиции, то есть смысл рассматривать небольшие по площади варианты.

«Стоимость аренды однокомнатной квартиры сравнима с ценой аренды студии, но уровень комфорта обычной квартиры выше (разделены кухня и комната). Поэтому при почти равных ценах арендатор предпочтёт "однушку".

Если же говорить о студиях малогабаритных (площадью до 30 кв.м), то арендный бизнес может быть прибыльным при условии, если имеется возможность сдачи в аренду нескольких квартир, то есть чтобы имелся эффект масштаба экономии на издержках. Средняя норма прибыли от аренды студий в столичном регионе сейчас сопоставима с доходностью аренды однокомнатных квартир».

При покупке студий-апартаментов можно сэкономить около 15%, при этом инфраструктура может оказаться даже лучше, чем в жилой студии. Но есть подвох — если вы собираетесь сдавать или перепродавать студию-апартаменты, имейте в виду, что они пользуются спросом далеко не во всех регионах.

Антон Мещеряков, замдиректора строительной компании СКМ Девелопмент, поясняет: «Форматы студий-апартаментов получили распространение только в туристически развитых регионах, в т.ч. и в регионах с высокой ценой на жильё — Москве и Сочи. Здесь наличие 50-100% студий в новостройке уже является нормой, так как сам формат изначально предполагал, что это жильё в основном временное, для приезжих, а приобретается в основном инвесторами. 

В регионах такой вариант с треском проваливается: у потребителя существует некая настороженность в отношении формата апартаментов (временная регистрация, повышенные тарифы на электроэнергию, «20» квартир на этаже, малая дворовая территория и так далее). С большей вероятностью потенциально заинтересованный клиент приобретёт студию в том самом ЖК эконом-класса, но не в апартаментном жилье».

Что в итоге

Студия — это возможность приобрести отдельное жильё в новостройке с минимальными вложениями. Для проживания её стоит выбирать в том случае, если вы любите открытые пространства и живёте в одиночку, в крайнем случаем вдвоем — при условии, что круглосуточный совместный досуг вас не напрягает.

С точки зрения вложения денег, более оправданы и ликвидны квартиры-студии квадратной планировки площадью около 22 кв.м в районах, где нет проблем с транспортом и основной инфраструктурой.