Как взять ипотеку в 2024 году: пошаговая инструкция

Ипотека — это единственный выход из квеста с собственным жильём для большинства россиян. Как правило, брать её страшно, потому что жить с долгом в несколько миллионов рублей психологически некомфортно. Чтобы не считать следующие несколько лет каждую копейку, отказывая себе во всем, лучше заранее всё хорошенько просчитать, выбрать комфортную сумму ежемесячных платежей и срок погашения кредита. Вы можете «поиграть» с разными суммами и сроками в ипотечном калькуляторе, чтобы выбрать оптимальные для себя условия.

Что такое ипотека

Ипотека — кредит с двумя важными особенностями: большим сроком выплат и залогом недвижимости. Возвращать долг можно десятилетиями: согласно недавним исследованиям Центробанка, средний срок кредитования по ипотеке в этом году составляет 25 лет. Залог недвижимости означает, что купленное жильё будет находиться в обременении у банка, пока заёмщик полностью не выплатит ему долг.

По сравнению с другими кредитами процентная ставка по ипотеке обычно ниже — она максимально близка к ключевой ставке ЦБ. Это связано с тем, что залог недвижимости снижает риски банка — даже если заёмщик вдруг не сможет выплатить долг, банк вернёт свои деньги, выставив квартиру на торги.

В России есть также ряд ипотечных программ с процентными ставками заметно ниже ключевой ставки ЦБ. В этом случае банк не теряет прибыль — разницу между обычной процентной ставкой и специальной компенсирует государство, регион или застройщик (в зависимости от условий конкретной программы).

Например, ипотеку для молодых семей спонсирует государство, а льготную программу в ВТБ для Чувашии, Хабаровского края, Ростовской, Самарской и Рязанской областей — регионы.

Расчёты с продавцом квартиры при ипотеке обычно происходят в два этапа. Сначала покупатель оплачивает ему первоначальный взнос, а после регистрации сделки в Росреестре продавец получает всё остальное уже от банка.

Оформление ипотеки занимает от недели до пары месяцев. Быстрее всего продаются квартиры в строящихся домах. 

Единственная альтернатива ипотеке — программы рассрочки от застройщиков. Здесь меньше переплат, но сроки кредитования значительно короче и составляют максимум несколько лет.

Нужна ли ипотека и как выбрать подходящий момент

Выгодна ли ипотека — вопрос сложный, всё зависит от конкретной ситуации. Если вы арендуете квартиру, то платёж по кредиту может быть соизмерим с суммой аренды, но в итоге вы получите собственную квартиру. Тогда переплата банку не играет особой роли, а ждать подходящих условий невыгодно — вы каждый месяц теряете деньги.

Если же у вас уже есть жильё, но вы хотите расширить жилплощадь, то с текущими процентными ставками имеет смысл брать кредит только по льготной программе. В противном случае переплата будет очень большой — лучше подождать снижения и подкопить на первоначальный взнос, собирая деньги на накопительном счёте. 

Далее мы опишем, как пошагово стоит планировать и оформлять ипотеку, если выбор всё-таки сделан в её пользу. 

Шаг 1. Оцените свои возможности

Вот что нужно сделать до подачи заявки. 

1. Посчитайте, какой ежемесячный платёж будет посильным: главный риск при ипотеке — переоценить свои возможности. Лучше всего ориентироваться на расчёты банка: сумма не должен превышать 35–50% от ежемесячного семейного дохода.
2. Подумайте, когда и сколько можно будет собрать для первоначального взноса: чем больше сумма, тем меньше переплата и ниже процентная ставка. Часто для первого взноса используют материнский капитал, доход от продажи или аренды имеющегося жилья или откладывают с зарплаты.
3. Учтите дополнительные затраты. При ипотеке банки требуют страхование объекта недвижимости и жизни заёмщика. Если отказаться от страховки, процентная ставка вырастет. Для вторичного жилья также нужно будет оплатить услуги оценщика.
4. Создайте подушку безопасности на случай непредвиденных обстоятельств — например, если кто-то в семье заболеет или потеряет работу. Лучше положить на накопительный счёт около 4–6 месячных доходов семьи.

Определить реальную сумму для заявки можно, если зайти в кредитный калькулятор банка, ввести размер первоначального взноса и «поиграться» с суммой кредита и сроком кредитования. Когда ежемесячный платёж совпадёт с расчётами из 1 и 2 пунктов, вы увидите, какую схему может одобрить банк.

Кредитора больше всего интересуют платёжеспособность покупателя в течение продолжительного периода времени и ликвидность жилья.

Минимальные требования к заёмщику у любого банка следующие:

• российская прописка;
• возраст от 18 лет на момент оформления кредита и до 75 лет на момент окончания выплат;
• стабильный доход;
• стаж на текущем месте — не менее 3 месяцев.

Банки внимательно относятся к кредитной истории клиента. Отказать могут, если заёмщик ранее не брал кредиты, брал и допускал просрочки в платежах, либо у него большая долговая нагрузка на момент подачи заявки. Проверить свою историю можно на сайте НБКИ.

Есть также необходимый минимум в отношении жилья:

• не аварийное;
• показатель износа по данным оценщика — не более 60%;
• здания нет в списках на снос;
• не нуждается в капремонте;
• квартира приватизирована.

Часто встречаются дополнительные требования: например, расстояние от выбранного объекта до ближайшего отделения банка, отсутствие открытых судебных споров или наличие всех коммуникаций. Заявку также могут отклонить из-за ошибок в документах или незаконных перепланировок.

Если вы подаёте заявку по льготной программе, внимательно проверьте все условия — малейшее несоответствие также может привести к отказу.

Как повысить шансы на одобрение и добиться хороших условий 

Залог квартиры даёт банку гарантию возврата своих средств, но забирать жильё у заёмщика в случае неуплаты — долгий и затратный процесс. Каждый банк подходит к этой проблеме со своим мерилом. Например, если заёмщик не может подтвердить доход, один банк откажет по заявке, а другой просто увеличит процентную ставку. Разбираемся, какие действия могут положительно повлиять на решение банка.

1. Если доход небольшой или заёмщик приближается к пенсионному возрасту, ситуацию можно скорректировать с помощью созаёмщика или поручителя. В первом случае при расчёте суммы ежемесячного платежа банк будет учитывать доходы всех созаёмщиков. А поручитель с хорошим доходом даёт гарантию, что платежи не прекратятся, даже если заёмщик не сможет расплатиться самостоятельно.
2. Тем, кому скоро на пенсию, имеет смысл рассмотреть короткие сроки кредитования — конечно, если позволяет доход.
3. Супруги автоматически считаются созаёмщиками, и банк суммирует их доходы. Если это невыгодно — например, у жены плохая кредитная история или неофициальная зарплата — можно заключить брачный договор и прописать в нём, что имущество, нажитое в браке, считается личным. В этом случае банк будет учитывать доход одного заёмщика.
4. Кредитную историю проще всего улучшить регулярным использованием кредитной карты — разумеется, гасить задолженность необходимо вовремя.
5. Если вы не определились, в каком банке будете оформлять ипотеку, имеет смысл обратиться сначала туда, где получаете зарплату — банки лояльнее относятся к своим зарплатным клиентам.
6. Если вы работаете неофициально и не можете это изменить, возможно, пришло время открыть самозанятость или ИП. Не все банки «любят» самозанятых, но условия будут лучше, чем совсем без подтверждения дохода.
7. Иногда банки готовы уменьшать процент при оформлении документов онлайн или предоставляют быстрый выход на сделку после одобрения первоначальной заявки.
8. Если есть проблемы с кредитной историей, можно прибегнуть к услугам ипотечного брокера. Они хорошо знают, в каких банках отношение более лояльное и какие меры сработают лучше других.
9. Рассмотрите возможность взять льготную ипотеку. В этой статье мы разбирали варианты, доступные в 2024 году.
10. Можно поискать ипотечную программу со сниженной процентной ставкой от застройщика. Ставка 0,1% уже не встречается, но есть траншевая ипотека, когда основная часть кредита выдаётся при окончании строительства, и первые годы сумма платежа очень низкая.

Шаг 2. Соберите пакет документов

Условия для заключения кредитного договора у каждого банка свои. Тем не менее чаще всего для оформления кредита банку потребуются:

• ваш паспорт;
• копия трудовой книжки;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ (её нужно взять в бухгалтерии на работе, если вы получаете белую зарплату);
• справка с места работы по форме банка, если вы получаете серую зарплату или премии, то есть имеете доходы, не подтверждаемые 2-НДФЛ.

Если вы оформляете льготную ипотеку, дополнительно могут понадобиться документы, которые подтвердят вашу возможность участвовать в программе — например, свидетельства о рождении детей для семейной ипотеки.

Шаг 3. Выберите банк и программу кредитования

Если деньги нужны для покупки квартиры в новостройке, то лучше оформлять ипотеку в банке — партнёре застройщика. Тогда пакет документов от вас потребуется минимальный, он зависит от размера первоначального взноса. Некоторые застройщики (и банки, работающие со вторичной недвижимостью) при взносе в 40% из документов потребуют от вас лишь паспорт. Однако чаще всего процент по кредиту будет выше, чем для тех, кто предоставляет полный пакет документов.

Если застройщик не аккредитован в конкретном банке, то оформить ипотеку почти невозможно. Поэтому сразу выбирайте пару застройщик + банк.

Если вы решили купить квартиру на вторичном рынке, банк сможете выбрать сами. Можно подать заявку на одобрение ипотеки в несколько банков и выбрать тот, который предложит лучшие условия. В вашей кредитной истории — досье заёмщика, доступ к которому имеют все банки, — будет указано, куда вы подавали заявки и были ли они одобрены. Отказ в кредите в одном из банков не смертелен, но в вашей кредитной истории он останется. 

Иногда заёмщик пытается любой ценой сократить размер переплаты и старается оформить ипотеку на короткий срок. Это не самый лучший вариант: если ежемесячный платёж вытягивает последние соки из семейного бюджета, качество жизни сильно страдает. Лучше рассчитайте срок ипотеки так, чтобы обязательный платёж был не в тягость, а при возможности пользуйтесь досрочным погашением. Кстати, при низкой процентной ставке иногда выгоднее не гасить кредит, а положить «лишние» деньги на накопительный вклад.

Шаг 4. Выберите квартиру

После одобрения заявки обычно даётся 3 месяца на поиск подходящего варианта, но лучше поторопиться — когда ситуация на рынке меняется, банк может скорректировать условия. Например, увеличить процент, если ЦБ озвучил новую ставку.

При выборе жилья учтите, что процентные ставки на «первичку» всегда немного ниже, чем на вторичное жильё. Но в последнем случае можно переехать сразу после покупки, а квартирой от застройщика вы будете пользоваться ещё не скоро — нужно дождаться окончания строительства и сделать ремонт.

На вторичном рынке при осмотре жилья нюансов больше, чем на первичке. Если у вас нет времени на изучение всех вариантов, ускорить поиск можно с помощью риелтора.

Банк должен одобрить выбранное жильё. Потребуются услуги аккредитованного оценщика — обычно их перечень есть на сайте кредитора. Отчёт подтвердит, что деньги будут использованы по назначению, а в неблагоприятной ситуации их можно будет вернуть, продав объект. Процедура оценки полезна и покупателю — он убедится, что цена на жильё не завышена. Есть нюанс: если вы оформляете ипотеку на строительство дома, то банк не сможет предоставить кредит более, чем на 70% от реальной стоимости участка. 

Шаг 5. Изучите кредитный договор

Сделайте это максимально внимательно. В нём будут прописаны все ваши отношения с банком. Два главных параметра кредитного договора — процентная ставка и срок погашения. Но есть и другие, на которые нужно обратить внимание.

Услуги. Квартиру нужно будет оценить, а документы заверить у нотариуса. Оценка и заверение стоят денег. И платите за это тоже вы. Отказаться от оплаты не получится — перед подписанием кредитного договора банки берут расписку, что с условиями кредитования вы ознакомлены.

Комиссии. В договоре могут быть прописаны разные комиссии. Например, за обслуживание кредита, или ведение ссудного счёта, или за конвертацию валюты (для кредитов в иностранной валюте). Вроде немного, 0,1–0,4%, но, если умножить на 12 месяцев или на 25 лет, получится кругленькая сумма.

Изменение условий. Отдельно вчитывайтесь в пункты про комиссии за изменение условий кредитного договора. Возможно, через пару лет вы переедете на Бали, потеряете работу, найдёте спутника жизни или обзаведётесь детьми. И поэтому захотите отказаться от ипотеки и расторгнуть договор. Или получить отсрочку погашения кредита. Или разделить кредитные обязательства с супругом, сделав его своим созаёмщиком. Нужно быть готовым к тому, что придётся заплатить банку, если он пойдёт вам навстречу и осуществит рефинансирование кредита под более низкий процент, проведёт замену созаёмщика или согласится на реструктуризацию кредита из-за временной потери вами доходов. Сколько нужно платить в конкретном случае, прописывается в кредитном договоре.

Досрочное погашение. Банки любят ставить условия на случай, если вы соберётесь избавиться от порочной связи с ними побыстрее. Например, некоторые банки просят заранее предупреждать о внесении досрочного платежа. Особенно это важно, если вы оформляете кредит на более продолжительный срок, чтобы сократить размер ежемесячного платежа, а все «избыточные» доходы планируете отправлять на погашение основного долга.

График платежей. Он должен быть оформлен в виде приложения к договору, заверен подписью и печатью — верить на слово банковскому служащему в этом вопросе нельзя.

Санкции. Или что вам грозит, если платёж будет просрочен. Штрафы, пени, повышенная процентная ставка за просроченную задолженность или проценты на штрафы указываются в договоре.

Расторжение. В этом пункте можно найти ответы на вопрос, при каких условиях договор может быть расторгнут. Или при каких условиях банк потребует полностью погасить кредит. Или отсудить предмет залога в свою пользу.

Форс-мажор. Если вы вдруг решите поменять свою жизнь и продать квартиру, теоретически можно из вырученной суммы погасить остаток долга по кредиту. Если повезёт и останется что-то, будет капитал для начала новой жизни. Но чтобы это произошло, читайте кредитный договор до подписания.

Шаг 6. Застрахуйте приобретение

Не поленитесь и застрахуйтесь максимально. Страшно и вам, и банку, поэтому условия страхования при покупке квартиры в ипотеку описываются очень подробно.

Традиционное ипотечное страхование представляет собой:

• страхование жизни заёмщика на полную стоимость кредита плюс проценты по нему;
• страхование недвижимости (конструктивных элементов);
• страхование титула (права собственности).

Главное отличие страхования квартиры в новостройке заключается в том, что, пока не построен дом, банку нечего страховать, кроме жизни заёмщика. Недвижимость ещё не существует, а страхование титула бессмысленно: сделок с квартирой ещё не было, нарушить чьи-то права пока никто не мог, так что и посягать на право собственности заёмщика тоже никто не может.

Страховка при ипотеке — это всегда хорошо. С ней спокойнее жить. При ежегодном продлении договора страхования банки предусматривают пониженный процент кредита, в противном случае процент растет.

Возможно, и вы будете волноваться наравне с банком. Тогда в частично построенном доме возведённые конструкции можно застраховать от повреждения или уничтожения. Плюс можно застраховать финансовый риск. Тогда, если не получится оформить квартиру в собственность (например, госкомиссия не примет объект), от страховой можно получить сумму, равную стоимости недвижимости, указанной в договоре.

К сожалению, застраховаться от срыва сроков строительства или недостроя здания нельзя. Поэтому к выбору застройщика стоит подойти очень тщательно.

Шаг 7. Зарегистрируйте сделку

После подписания договора нужно подать документы в Росреестр. После того, как зарегистрируют ваши права на жильё и обременение в пользу банка, продавец получит оставшуюся часть денег.

Когда вы закроете весь долг перед банком, нужно будет получить справку о полном погашении кредита и вновь обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения. После этого вы можете свободно распоряжаться квартирой.

И напоследок: помните, каждому, кто решил взять ипотеку было тревожно. И сейчас с ней живут миллионы людей, и у них всё получается. А чтобы узнать о ипотеке больше — читайте наш подробный гид по ипотеке.

Итак, чтобы взять ипотеку, нужно

1. Оценить собственные возможности
2. Собрать документы
3. Выбрать банк и подать первоначальную заявку
4. Выбрать жильё и получить одобрение банка
5. Изучить условия договора
6. Оформить страховку и подписать договор
7. Подать документы в Росреестр для оформления права собственности