Ипотека в 2024 году: обзор программ и условий

С конца 2023 года рынок ипотечного кредитования лихорадит. Условия ухудшаются, а эксперты советуют тем, кто собирается брать ипотеку, делать это как можно скорее, так как непонятно, что будет дальше. Рассказываем, что происходит в сфере ипотечного кредитования и какие варианты предлагают банки клиентам на сегодняшний день. 

Значимые нововведения

Среди факторов, значительно влияющих на ипотечное кредитование, можно выделить следующие.

1. Повышение ключевой ставки. Ипотечные ставки значительно выросли в конце 2023 года, и на рынке вторичного жилья большинство банков предлагают кредиты по ставке от 16,5% до 18%. Аналогичный показатель применяется при покупке квартиры в новостройке, если заёмщик не пользуется льготной ипотечной программой. А для тех, кто отказался от страховки, для незарплатных клиентов и заёмщиков с низким первым взносом ставка может вырасти почти до 20%.
2. Увеличение размера первоначального взноса. С января 2024 года вступили в силу новые требования Центробанка. Они касаются размера резерва, который банки должны создавать для каждого нового кредита. Схема работает так: чем меньше размер первоначального взноса и выше долговая нагрузка заемщика, тем больше должен быть резерв. Например, чтобы выдать ипотечный кредит в 1,5 млн рублей, банк должен зарезервировать сумму в 10 раз большую. Это невыгодно организациям, поэтому автоматически увеличивается размер первоначального взноса, при котором заёмщик получит одобрение. С начала 2024 года во многих банках он вырос до 30%.

Эксперты предполагают, что в 2024 году существенно снизится количество выданных ипотечных кредитов, так как для заёмщиков действующие условия невыгодны.

Пример: Алексей решил взять в ипотеку однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м в Москве. Стоимость жилья — 12 млн рублей, первоначальный взнос — 20%, или 2,4 млн рублей, срок кредитования — 30 лет, процентная ставка — 18% годовых. При таких вводных ежемесячный платёж по ипотеке составит чуть больше 140 000 рублей.

Как обстоят дела со льготной ипотекой

Единственной возможностью обзавестись своим жильём для многих стала льготная ипотека. Это специальные программы для отдельных категорий граждан, в которых государство принимает непосредственное участие. Важно отметить, что льготные программы действуют только в отношении новостроек — купить квартиру на вторичном рынке не получится. Самих программ несколько, они предназначены для разных категорий граждан:

• семейная — для семей с детьми;
• IT-ипотека — для IT-специалистов;
• сельская — для жителей небольших населённых пунктов;
• дальневосточная — для тех, кто готов приобрести жильё в Дальневосточном федеральном округе;
• льготная ипотека с господдержкой — для всех граждан РФ.

Схема взаимодействия банков с государством по льготным программам кредитования выглядит так:

• банк выдаёт гражданам ипотечные кредиты по сниженной ставке — 2–8%;
• государство выплачивает банкам разницу между рыночной и льготной ценой.

Банки не теряют прибыль, заёмщики покупают собственное жильё, а государство обеспечивает эффективную социальную поддержку населения. Казалось бы, все довольны и счастливы. Но в 2022–2023 гг. количество кредитов, выданных по льготной ипотеке, превысило запланированные объёмы. Это привело к росту цен на новостройки и вторичное жильё, причём дорожала как ликвидная, так и неликвидная недвижимость. В итоге гасить разницу между льготной и рыночной ценой покупки недвижимости в текущих экономических и геополитических условиях государству стало сложнее.  

Поэтому в 2024 году льготная ипотека претерпит значительные изменения. Они происходят уже сейчас: например, изменён размер максимальной суммы кредитования. Для Москвы, Санкт-Петербурга и областей вместо доступных ранее 12 млн рублей на покупку квартиры оставили только 6 млн. А с 23 декабря 2023 г. Минфин ввёл ограничение: только одна ипотека по одной из программ для одного гражданина. Правда, есть оговорка: если уже брали кредит на жильё до 23 декабря 2023 года, после этой даты можно взять ещё один. Исключение предусмотрено только по семейной ипотеке: можно оформить по одному кредиту на каждого супруга, плюс ещё одну ипотеку можно взять на более просторную квартиру после погашения прошлого кредита и рождения ещё одного ребёнка.  

Так выглядит вероятный сценарий развития событий по льготной ипотеке в РФ.

• До 1 июля 2024 г. ничего не поменяется. Все льготные программы действуют до середины лета.
• После июля программа с господдержкой для всех категорий граждан будет свернута, но, возможно, останется только в регионах с низким спросом.
• Семейную ипотеку оставят, но, вероятно, внесут коррективы в условия, что сделает её менее доступной для масс.  

Фактически без изменений останется только сельская, дальневосточная и IT-ипотека. В таблице ниже собрали актуальные условия по льготным программам на февраль 2024 года.

Ипотека на вторичное жильё

Цены на вторичное жильё в настоящее время находятся в стагнации, но эксперты прогнозируют существенное снижение в ближайшее время. При этом квартиры более высокого качества если и упадут в цене, то незначительно — не более, чем на 5%. А вот жильё старого фонда — с непопулярными планировками и расположенное в непрестижных районах — может значительно потерять в стоимости, вплоть до 20%. 

Причина такого падения цен — дорогая ипотека. Она буквально заморозила спрос, потому что со ставками в 16–18% у людей не хватает денег на что-то, кроме самых бюджетных вариантов. Ниже представлены условия кредитования по ипотеке на вторичное жильё от самых востребованных банков. 

Очевидно, что брать крупные суммы под такие проценты мало кто рискнёт, поэтому эксперты прогнозируют в 2024 году появление нового тренда — микро-ипотеки. Заёмщики будут брать небольшие суммы под действующие процентные ставки, но с расчётом на рефинансирование в будущем. И это будущее вполне может наступить уже к концу 2024 года, когда ожидается поэтапное снижение ключевой ставки ЦБ до 12%. 

Коротко о главном

Начало 2024 года — отличное время, чтобы оформить ипотеку по льготной программе кредитования. А вот с приобретением вторичного жилья лучше повременить: стоит дождаться падения цен и снижения ключевой ставки. Идеальное время для оформления ипотеки на «вторичку» — середина/конец года.