Что изменилось в льготной ипотеке в 2024 году

15 декабря 2023 года правительство скорректировало правила выдачи льготной ипотеки, за чем последовали и рыночные изменения. Разбираемся, что поменялось в этих кредитах.

Однократность выдачи

В государственных ипотечных программах появился принцип однократности выдачи. С 23 декабря разрешается оформить только какую-то одну льготную ипотеку, при этом вы можете быть заёмщиком, созаёмщиком или поручителем. До этого можно было взять один кредит по каждой программе, а семейную ипотеку разрешалось оформлять многократно.

Исключением из нового правила стала семейная ипотека — её можно получить ещё раз при соблюдении трёх условий:

• рождается следующий ребёнок;
• новая квартира по площади больше старой;
• предыдущая ипотека закрыта.

Старые кредитные договоры не подпадают под последнее постановление. То есть, если до 23 декабря 2023 года была получена какая-то льготная ипотека, после этой даты можно взять другую льготную — но уже только один раз. Если заёмщик всё же нарушил предыдущее правило и оформил две ссуды по одной программе, процентная ставка по второй повысится до рыночной.

Ещё одно общее нововведение для всех льготных ипотек: теперь по программам можно покупать жильё у Фонда развития территорий, то есть в бывших долгостроях. ФРТ продолжает достраивать проблемные дома по всей России.

Льготная ипотека на новостройки под 8%

Условия ипотеки под 8% годовых изменились сильнее всего, так как программа была безадресной (распространялась на всех) и постоянно перегревала рынок недвижимости. Чтобы ограничить количество выдач и повысить качество кредитов, правительство постановило:

• увеличить минимальный первоначальный взнос с 20 до 30% от стоимости приобретаемого жилья. Таким образом, при покупке квартиры за 10 млн рублей взнос составит уже не 2 млн рублей, а 3 млн;
• уравнять максимальную сумму, на которую действует низкая ставка, до 6 млн рублей по всей России. До этого в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области предельный размер займа был 12 млн рублей;
• запретить использование в программе комбинированной ипотеки — то есть оформления двух кредитов по разным ставкам для покупки одного жилья. Довольно часто по такой схеме заёмщики брали сумму разрешённого лимита по сниженной ставке, а остальное «добирали» по какой-либо другой ипотечной программе — рыночной или от застройщика.

Что это значит для Москвы и остальных регионов

Последние поправки практически отменяют ипотеку под 8% для Москвы в старых границах. Например, в ноябре средняя цена проданной квартиры/апартамента в столичных новостройках составила 22,2 млн рублей (здесь и далее данные DataFlat на основе статистики Росреестра). А с учётом нововведений, если накоплен только минимальный взнос, жильё должно стоить до 8,6 млн рублей.

Ранее госпрограмму можно было сочетать с рыночной ипотекой (комбоипотека) и увеличивать общую сумму кредита сверх стандартного лимита, но, так как с 23 декабря 2023 года банки не смогут это предложить покупателям, для москвичей останется один выход — накопить большой первоначальный взнос, чтобы сумма, которой не хватает на покупку квартиры, ограничилась разрешённым лимитом в 6 млн рублей.

Важно: ограничение касается только программы «Господдержка» под 8% годовых, во всех остальных случаях комбоипотека продолжает действовать.

В Новой Москве при средней стоимости первичного жилья в 11,2 млн рублей и с учётом минимального взноса в 30% в лимит не вписывается 1 млн 840 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — 720 тыс. рублей при средней цене квартиры/апартамента 9,6 млн рублей, в Казани — 650 тыс. рублей при средней цене 9,5 млн рублей.

В остальных регионах стоимость первички в основном ниже, и госпрограмма в них будет более комфортна для потребителей. Например, средняя цена реализованных квартир в новостройках Московской области в прошлом месяце составила 8,6 млн рублей, в Нижнем Новгороде — 7,9 млн рублей, во Владивостоке — 7,3 млн рублей, в Ленинградской области — 6,3 млн рублей, в Перми — 5,9 млн рублей.

Семейная ипотека под 6%

В этой программе изменений почти нет, кроме уже перечисленных. По остальным параметрам всё то же самое: первоначальный взнос — от 20%, лимиты по кредиту — 12 млн рублей для столичных агломераций и 6 млн рублей для других регионов.

Даже сейчас этого достаточно, чтобы купить квартиру в Новой Москве, Санкт-Петербурге и Казани, не говоря об остальных территориях. Если рассматривать жильё в столице за те самые 22,2 млн рублей с минимальным 20% первым взносом, то по рыночной ставке (комбоипотека) придётся оформить 5 млн 760 тыс. рублей.

IT-ипотека под 5%

Здесь также обошлось без изменений по параметрам выдачи: первоначальный взнос — 20%, лимиты по кредиту — 18 млн рублей для регионов-миллионников и 9 млн рублей для остальных. В итоге IT-специалисты могут спокойно купить квартиру в Москве за 22,2 млн рублей: после выплаты минимального взноса кредит можно взять на 17 млн 760 тыс. рублей.

В начале февраля 2024 года ряд банков приостановил выдачу IT-ипотеки: на фоне высокого спроса финансовые организации исчерпали лимиты, выделенные государством. ПСБ Банк, РНКБ, Банк санкт-Петербурга, МТС Банк полностью перестали принимать заявки, а Сбер и ВТБ ощутимо снизили объёмы выдачи кредитов.

Эксперты рынка считают, что правительство увеличит лимиты на эту ипотечную программу, после чего банки возобновят приём заявок.

Дальневосточная и арктическая ипотека под 2%

Условия по этой программе даже улучшились: размер кредита увеличен с 6 млн рублей до 9 млн в случае, если площадь приобретаемой квартиры или строящегося дома составит 60 кв. метров и более. Если метраж меньше, то сумма займа прежняя — 6 млн рублей. Всё со взносом в 20%.

Помимо этого, расширены категории заёмщиков — теперь на льготу могут рассчитывать сотрудники оборонно-промышленного комплекса, но предприятие, представительство или филиал должны находиться в Дальневосточном федеральном округе или на сухопутных территориях Арктической зоны.