Аккредитив — что ты такое? Разбираемся, зачем он нужен и как правильно его оформить

В повседневной жизни термин «аккредитив» встречается нечасто. В случае с покупкой недвижимостью он означает определённый вид расчёта, подкреплённого гарантией исполнения договорённостей между продавцом и покупателем. Защищены обе стороны: деньги перечисляются на специальный счёт в банке и передаются продавцу, когда покупка состоится. Посредником при расчётах выступает банк. Казалось бы, ничего сложного — но и здесь есть свои нюансы, о которых важно знать участникам сделки.

Определение понятия «аккредитив» при покупке недвижимости

Если простыми словами, то аккредитив — гарантия взаиморасчётов между продавцом и покупателем. Это банковская услуга, которая помогает сторонам не беспокоиться о заключении крупной сделки. В частности это касается ситуаций, когда участники процесса — совершенно незнакомые люди, которые не доверяют друг другу.

При аккредитивных расчётах задействованы три стороны:

• покупатель (приказодатель);
• продавец (бенефициар);
• банк (эмитент).

Аккредитив часто путают с банковской ячейкой, но это разные инструменты. Основная разница между ними следующая: в первом случае используется система переводов, во втором — наличные. При этом обе услуги платные. Комиссия будет зависеть от тарифной политики конкретного банка и срока хранения средств.

Если говорить о регулировании, то чёткое определение аккредитива в законах не упоминается. Гражданский Кодекс лишь отражает порядок расчётов по аккредитиву в статьях 867-873 ГК РФ.

Основные разновидности аккредитива

Популярность аккредитивных расчётов с каждым днём растёт, поэтому банки предлагают своим клиентам сразу несколько вариантов. К наиболее распространённым схемам при сделке купли-продажи недвижимости относятся следующие аккредитивы.

1. Отзывные. Не лучший выбор для продавца: покупатель может в любой момент забрать средства, которые хранятся на счёте. При этом уведомлять о такой операции продавца не обязан ни банк, ни клиент.
2. Безотзывные. При таком виде аккредитива менее защищён покупатель — он не может по собственной инициативе снять средства до сделки. Но есть и нюансы: например, если банк или покупатель отправит официальное уведомление бенефициару (что возникли какие-либо обстоятельства, из-за которых сделка может сорваться), а второй не будет против, тогда деньги возвращаются покупателю. Кроме того, расчёты будут автоматически считаться безотзывными, если в договоре конкретно не указано, что они отзывные.
3. Акцептный. При таком аккредитиве необходимо согласие покупателя для перевода денег продавцу. Таким образом можно защитится от мошеннических действий, если вы покупаете квартиру.
4. Безакцептный. В этом случае не потребуется присутствие покупателя и его согласия — деньги будут переданы бывшему собственнику при наличии всех необходимых документов о совершении сделки.
5. Покрытый. При таком виде сделки продавец сразу получит деньги за квартиру даже в том случае, если их на аккредитивном счёте недостаточно. Покупателю же потом придётся выплачивать разницу.
6. Непокрытый. В отличие от предыдущего варианта, покупателю предоставляется определённая сумма в долг — кредитная линия. Получается, деньги могут списываться частями по мере необходимости.
7. Трансферабельный. Заявитель переводит деньги с условием, что они будут переданы другому бенефициару. При этом в договоре на аккредитив необходимо указать, кто имеет право получить средства.&

Есть и другие виды аккредитивов, но перечисленные выше используются чаще именно в сделках с недвижимостью — причём не только в случаях купли-продажи. Аккредитивный расчёт также применяется при передаче залога или обеспечительного платежа.

Как работает аккредитив

Сразу отметим: для использования аккредитивных расчётов необходимо основание — документ, в котором будет отражаться условие, что деньги передаются через специальный счёт при наступлении определённых ситуаций. В нашем случае — продажа квартиры. Сама схема взаимодействия сторон с применением аккредитива выглядит следующим образом.

1. Покупатель и продавец до заключения сделки подписывают предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. В документе обязательно отражается условие: «Расчёт за квартиру производится с помощью аккредитива».
2. Покупатель обращается в банк с заявлением об открытии аккредитивного счёта. Иногда в кредитную организацию подаёт заявление продавец.
3. Финансовая организация предоставляет свой договор на аккредитив. Заявитель переводит туда деньги в течение определённого периода. Средства хранятся на счёте до востребования. 
4. Покупатель регистрирует через Росреестр право собственности на недвижимость и дожидается получения документов.
5. Продавец передаёт в банк все необходимые документы, подтверждающие, что сделка состоялась. Это может быть договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, справка из Росреестра. 
6. Банк-эмитент проверяет достоверность предоставленных сведений.
7. Деньги переводятся на расчётный счёт продавца, если документы не вызывают сомнений.

Бывают и обратные ситуации. Например, если что-то пошло не так, покупатель может забрать свои деньги обратно — аннулировать счёт. Если одна из сторон нарушает обязательства, применяются штрафные санкции, предусмотренные в условиях договора.

Преимущества и недостатки аккредитива

Главное преимущество аккредитивных расчётов — безопасность для обеих сторон, собственника и покупателя. Первый получит деньги только после оформления сделки, а второй не потеряет средства, если продажа не состояится. Так или иначе, сама процедура достаточно трудозатратная — придётся обращаться в банк, заключать договор и получать документы, подтверждающие, что сделка была совершена. И это можно отнести к минусам.

Так же есть комиссия банка — обычно она варьируется от 0,1% до 0,6% от суммы взносов за услуги. Некоторые банки требуют фиксированную оплату.

Подведём итоги

Аккредитив — удобная схема расчётов как для продавца, так и для покупателя. Если вы — покупатель, деньги не потеряете: они будут переданы только после заключения сделки и предъявлении необходимых документов. Если вы выступаете в роли продавца, можете быть уверены, что средства точно получите.