Оформляем квартиру на несовершеннолетнего: что нужно знать

Фото: master1305 (Freepik)

Покупая квартиру, некоторые родители решают оформить её на детей, обеспечивая чадо в будущем своей жилплощадью. Но может ли быть собственником квартиры несовершеннолетний ребёнок?

Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребёнка: несколько вариантов

Никаких препятствий к оформлению недвижимого имущества на лицо, не достигшее совершеннолетия, нет. Вот несколько ситуаций, в которых право собственности на квартиру оформляется на несовершеннолетнего:

  • приватизация;
  • покупка;
  • дарение;
  • наследование.

В каждом случае есть свои нюансы в процессе оформления, которые затрагивают жилищные права несовершеннолетних.

Приватизация жилплощади

Муниципальную или государственную квартиру, в которой семья живёт по договору социального найма, можно оформить в собственность. Об этом говорит статья 2 ФЗ №1541-1.

Жильё может быть приватизированным либо в общую собственность всей семьи, либо кого-то одного, в том числе несовершеннолетнего ребёнка. Главное условие — письменное согласие всех лиц старше 14 лет, имеющих право на приватизацию этой квартиры. В законе есть прямое указание на то, что в момент приватизации жилплощади ребёнок может стать её полноправным собственником.

Несовершеннолетний может отказаться и не участвовать в приватизации: до 14 лет отказ можно оформить через законных представителей, а после 14 — самостоятельно, но с письменного разрешения органов опеки и попечительства. И даже если ребёнок отказался от приватизации, он по-прежнему имеет право жить в квартире и быть в ней зарегистрированным. 

Права на пользование недвижимостью несовершеннолетнего будут бессрочными, если во время приватизационного процесса он попадает под следующие условия:

  • зарегистрирован на этой жилплощади;
  • имеет право на пользование жилплощадью наравне с нанимателем;
  • не включён в число собственников жилья согласно договору передачи;
  • не имеет другой жилой площади.

Это означает, что право ребёнка следует учитывать даже тогда, когда квартира продана, то есть перешла в собственность к другим людям. Это обозначено в Определении Верховного Суда № 5 КГ 13-52

Итак, можно ли собственником муниципальной квартиры сделать несовершеннолетнего ребёнка? Да, если соблюдать условия, прописанные в статье 2 ФЗ № 1541-1. Жильё могут передать ребёнку в том числе и по инициативе органов опеки в силу определённых обстоятельств — например, болезни или смерти родителей.

Приведём пример

Семья, состоящая из отца, матери и несовершеннолетнего сына, проживала в квартире по договору соцнайма более 10 лет. Родители погибли, поэтому, чтобы мальчик не остался без жилья, органы опеки и попечительства оформили приватизацию на имя сына, которому было 12 лет.

Сын до наступления совершеннолетия не имеет права совершать какие-либо сделки с этой недвижимостью, но может в ней прописаться и проживать вместе с опекунами. Если у мальчика не осталось родственников, которые могли бы взять опекунство, государство определяет ребенка в детский дом, и в таком случае уже после 18 лет юноша имеет право вернуться в квартиру и проживать там самостоятельно — то есть эта квартира сохранится за ребёнком.

Фото: prostooleh (Freepik)

Покупка квартиры несовершеннолетним

Вряд ли несовершеннолетний ребёнок сможет сам купить квартиру, но вот оформить приобретаемую недвижимость можно даже на младенца, сделав его собственником квартиры.

Процесс стандартный и ничем не отличается от составления обычного договора купли-продажи. Ребёнок до 14 лет в момент сделки может даже не присутствовать: все подписи за него по закону ставит законный представитель, отец или мать. С 14 лет несовершеннолетний участник должен присутствовать на сделке, но подписывать документы имеет право только с согласия законного представителя.

В договоре в таком случае прописывается примерно следующая формулировка: «законный представитель (ФИО), действующий от имени покупателя (ФИО ребёнка)». Собственником (покупателем) недвижимости будет указан именно ребёнок. В том случае, если представитель несовершеннолетнего надумает продать (или по-иному распорядиться) жильём, оформленным на ребёнка, он должен получить письменное разрешение в органах опеки.

Можно ли сдавать жильё несовершеннолетнего

Официально сдавать в наём такую квартиру также не получится без согласия опеки: нужно чётко прописать в договоре найма все условия сдачи и получения прибыли и согласовать их с опекой. Обычно органы опеки и попечительства настаивают, чтобы родители открыли именной счёт на ребёнка, куда будут перечисляться средства по договору найма. Эти деньги можно получить только после достижения ребёнком 18 лет, а до этого возраста они могут быть потрачены на его прямые нужды: обучение, лечение и т.д.

Оформляя жильё на несовершеннолетнего, надо помнить, что все сделки с этой квартирой, будь то продажа или сдача в аренду, нужно будет согласовывать с органами опеки. 

Дарение

Чаще всего дарение на ребёнка оформляют, когда кто-то из пожилых родственников (бабушки, дедушки) решает оставить свою недвижимость в дар кому-то из внуков. 

При дарении недвижимости несовершеннолетнему заключается договор, а сторону ребёнка в такой сделке представляет родитель или опекун. Он же подписывает документ.

Для удостоверения сделки, в которой получатель — несовершеннолетний — обращаться к нотариусу не обязательно. Сделка регистрируется через Росреестр. Договор дарения удобен также тем, что в таком случае уплачивать налог при переходе объекта к близкому родственнику (детям, братьям, сестрам, внукам и т.п.) не придётся.

Фото: Freepik

Наследование квартиры несовершеннолетним ребёнком

По закону, существует три варианта получения наследства:

  • по завещанию наследодателя;
  • по договору наследования;
  • в законном порядке: когда человек не оставил завещания или другой подобной бумаги, имущество переходит к родственникам как к наследникам первой очереди — это регулирует статья 1142 ГК РФ.

Чтобы ребёнок стал полноправным собственником недвижимости в будущем, лучше не прибегать к завещанию. Этот метод не даёт полной гарантии, так как бумагу могут оспорить другие собственники через суд в случае, если у них есть одинаковые права с лицом, обозначенным в тексте завещания.

По закону, все несовершеннолетние родственники вправе претендовать на половину возможной доли в наследстве, даже если их нет в завещании. Если же вы хотите, чтобы сын или дочь гарантированно получили свои доли в имуществе, лучше оформить договор дарения на ребёнка.

Завещание — сложный способ получения недвижимости, который не даёт полной гарантии того, что жильём в дальнейшем будет владеть именно ваш ребёнок.

Оформление недвижимости на ребёнка: плюсы и минусы

Как правило, решив оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребёнка родители хотят для того, чтобы в будущем не было проблем с переоформлением и прочими нюансами передачи недвижимости. Кроме того, у схемы есть ещё плюсов, так как жилплощадь, принадлежащую несовершеннолетним детям:

  • нельзя никому подарить;
  • нельзя разделить — объект, оформленный на ребёнка, не будет участвовать в разделе имущества родителей;
  • нельзя отнять за долги, даже если это долги по коммунальным платежам.

Минусы ситуаций, в которых дети являются собственниками квартиры, как ни странно, вытекают из плюсов:

  • на эту квартиру нельзя оформить залог под кредит в банке;
  • такой квартирой нельзя свободно распоряжаться — всегда нужно спрашивать разрешение органов опеки, выдвигающих особые условия для реализации имущества несовершеннолетних;
  • квартиру сложно продать — опека запрашивает договор на покупку нового жилья на ребёнка;
  • сдать недвижимость тоже сложно.

Фото: Freepik

Этапы оформления недвижимости на несовершеннолетнего

При покупке квартиры или дома оформлением собственности занимаются родители или представители, но в документах прописывают имя несовершеннолетнего как собственника.

Этап 1 — сбор документов

Покупателям потребуется паспорт законного представителя и паспорт ребёнка (если ему больше 14 лет) или его свидетельство о рождении.

Продавцы должны приготовить:

  • свои паспорта;
  • если собственников несколько, или же собственник приобрёл квартиру в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга;
  • выписку из ЕГРН и договор, согласно которому недвижимость перешла в их собственность;
  • выписку из домовой книги или справку из домоуправляющей компании о том, что долгов по коммунальным платежам и людей, зарегистрированных в квартире, нет. Если в недвижимости кто-то зарегистрирован, то в договоре купли-продажи указывается срок, в течение которого лица должны выписаться.

Фото: Freepik

Этап 2 — сделка

Продавцы и покупатели выходят на сделку, во время которой подписывают договор купли-продажи и передают денежные средства. В договоре, где прописываются данные о собственниках, указывается фамилия, имя и отчество ребёнка, выступающего в роли покупателя. Если ребёнок младше 14 лет, его присутствие на сделке не обязательно.

Сведения о законных представителях также указываются в договоре — это могут быть не только родители, но и попечители или опекуны. К договору необходимо приложить акт приёма-передачи квартиры. Продавец выдаёт покупателю расписку о получении денег.

Этап 3 — регистрация

После того, как все документы проверены и подписаны, участники сделки отправляются в МФЦ, где подают заявление о смене собственника в Росреестр. Через 7 рабочих дней сделка будет зарегистрирована, и покупатели смогут получить документы на собственность, где в качестве субъекта права указан ребёнок.

Вывод

Оформление недвижимости на несовершеннолетнего ребёнка — это гарантия того, что в будущем он не останется без жилья. Кто-то другой претендовать на это имущество не сможет без разрешения органов опеки. Оформить квартиру на ребёнка можно с помощью приватизации, дарения, вступления в наследство или сделки купли-продажи.