Выписка из квартиры перед ее продажей: когда, куда и обязательно ли надо выписываться

Представим такую ситуацию: вы продаёте квартиру — уже нашли покупателя, подписали договор и получили деньги. А покупатель спрашивает о регистрационном учёте и сроках, когда вы освободите жилплощадь. Имеет ли он на это право? Обязательно ли выписываться из квартиры перед её продажей? Или это можно сделать уже после сделки? Рассказываем, когда, как и куда выписываться из квартиры в таких ситуациях.

Когда необходимо выписаться из квартиры при её продаже

По закону (п.2 ст. 292 Гражданского Кодекса РФ) квартира переходит к новому владельцу по договору купли-продажи. Продавец должен в установленный срок выписаться сам, а также снять с регистрации всех членов своей семьи.

Иными словами, продавая свою квартиру, бывший собственник передаёт покупателю право собственности на жильё, поэтому он обязательно должен выписаться из квартиры сам, а также снять с регистрационного учёта всех ранее прописанных в ней жильцов — родственников, друзей и так далее.

Нужно ли выписываться из квартиры до или после продажи квартиры — решается по договорённости с покупателем. Закон не устанавливает конкретные сроки, всё зависит от условий конкретной сделки.

На практике снятие с учёта обычно проходит до подписания договора купли-продажи. Это самый распространённый вариант — так квартира становится юридически свободной, что продавец может указать в объявлении. Это становится дополнительным плюсом, ведь процесс сделки ускоряется.

Представим ситуацию: продавец и покупатель договорились, что все предыдущие собственники будут выписаны после того, как переход права собственности зарегистрируют, но участники сделки забыли обсудить сроки. В таком случае по закону (ст. 314 Гражданского кодекса РФ) это нужно сделать в течение семи дней после регистрации права собственности. 

Куда можно выписаться из квартиры

По закону граждан должен иметь регистрацию по месту жительства или пребывания. Регистрация по месту жительства — это отметка в паспорте с указанием жилого помещения (квартиры, дома или комнаты), где человек преимущественно или постоянно проживает.

Регистрация по месту пребывания — или временная регистрация — нужна, если человек какое-то время проживает не по месту постоянной регистрации: например, в общежитии или съёмной квартире. Для подтверждения понадобится свидетельство, которое выдают на отдельном листе бумаги, а отметка в паспорте не ставится.

Временная регистрация не отменяет и не заменяет прописку, но её нужно оформить, чтобы избежать штрафа при переезде в другой регион или смене места жительства. По закону (ст. 19 КоАП РФ) штраф составляет от 3000 до 5000 рублей. Срок для оформления временной регистрации — 90 дней.

Штрафные санкции не назначаются, если у гражданина нет временной регистрации, но оформлена постоянная, причём в том же регионе. Например, человек прописан в Тверской области, а проживает в Твери без временной регистрации — в таком случае его не оштрафуют, даже если срок временной регистрации превысил установленные 90 дней.

Без регистрации вместе с собственником жилого помещения могут жить дети, супруги, внуки, родители, бабушки и дедушки владельца квартиры. 

Порядок действий снятия с регистрационного учёта при продаже квартиры

Чтобы выписаться из квартиры, понадобятся следующие документы:

• паспорт;
• свидетельство о собственности или справка из ЕГРН (если выписывается сам собственник и члены его семьи) или разрешение собственника (если выписываются арендаторы, друзья);
• свидетельство о браке и свидетельство о рождении (при выписке супруги, а также детей собственника).
• заявление в произвольной форме или на бланке, который выдаст сотрудник учреждения.

Снятие с регистрационного учёта возможно несколькими способами:

• через отделение МВД. С собой нужно принести перечисленные выше документы, а в отделении — заполнить заявление (за ребёнка его заполняют родители или опекуны);
• через МФЦ. Сотрудники центра примут документы и заполненное на месте заявление и отправят их на проверку в МВД. Паспорт вернётся уже со штампом;
• через «Госуслуги» (если есть свой подтверждённый аккаунт). Для этого надо заполнить заявление онлайн, но после всё равно придётся посетить МВД, чтобы показать оригиналы документов и получить штамп в паспорт. Прежде чем идти в МВД, нужно дождаться уведомления — обычно оно приходит через три рабочих дня после подачи заявления;
• по доверенности, оформленной у нотариуса. Вариант актуален для тех, кто продаёт недвижимость, например, находясь в другой стране. Если же человек находится в другом городе, проще сняться с учёта через местное отделение МВД.

Если человек регистрируется по новому адресу и одновременно выписывается из прошлой квартиры, этап снятия с учёта можно пропустить. При оформлении новой прописки старая будет аннулирована автоматически. 

Чтобы зарегистрироваться по новому адресу, можно прийти в районный отдел МВД или оформить заявление на «Госуслугах». Но за штампом всё равно придётся идти в МВД). В этом случае паспорт нужно оставить для обновления сведений о постановке на учёт, а вместо него в учреждении можно получить временный документ.

При направлении заявления через «Госуслуги» снятие с регистрационного учёта осуществляется в день поступления паспорта. При направлении сведений через МФЦ выписка осуществляется в течение трёх рабочих дней.

Как выписать из квартиры ребёнка

Права несовершеннолетних закон защищает строже, чем права взрослых. Если совершеннолетний может выписаться «в никуда», то с детьми ситуация иная: перед выпиской необходимо найти новое место для их регистрации. Причём детей прописывают вместе с одним из родителей.

Есть ограничения и на продажу квартиры с прописанными в ней детьми. Если ребёнка прописать некуда, в большинстве случаев органы опеки не дадут согласия на сделку. Напомним, ребёнок имеет право проживать в квартире, если он в ней прописан. Аналогичный подход применяется и в случае с муниципальной квартирой.

Коротко о главном

При продаже квартиры не обязательно выписываться из неё сразу: по согласованию с покупателем можно оставаться зарегистрированным в ней и после проведения сделки. 

Процесс снятия с регистрационного учёта быстрый и несложный. Достаточно обратиться в один из органов, осуществляющих регистрацию (МВД, МФЦ) с заявлением, и максимум через три рабочих дня вся процедура будет завершена.