Стоит ли брать ипотеку в 2023 году: изучаем плюсы и минусы

2022 год стал настоящим аттракционом для ипотечных ставок. 16 декабря, на последнем заседании по ставке ЦБ, утвердилась окончательная цифра на конец года — 7,5 %. Следующее заседание ЦБ по ключевой ставке запланировано на 10 февраля 2023 года, поэтому пока что мы можем и будем говорить именно об этом периоде, с декабря 2022 по февраль 2023 года.

Разбираемся, как поступить в такой ситуации гражданам, планирующим оформлять кредит в ближайшее время. Стоит ли брать ипотеку, или лучше дождаться следующего понижения ключевой, а соответственно, и ипотечной ставки?

Что будет с ипотекой: декабрь 2022 года 

Рыночная ставка по ипотечным кредитам, по мнению аналитиков Центробанка, должна снизится. Однако эффект от этого будет ощущаться в первую очередь на вторичном рынке, где нет выгодных льготных программ. К тому же, чаще стали звучать призывы Центробанка ужесточить условия выдачи ипотеки в принципе: у людей сильно упал достаток, финансовое положение в стране нестабильно.

К примеру, в 2020 году ключевая ставка была рекордно низкой — всего 4,25% годовых с незначительными повышениями к марту 2021 года. Потом процент постепенно стал расти, к концу 2021 года поднявшись до 8,5%. Уровень ключевой ставки на данный момент — 7,5% годовых.  

Что будет с приобретением квартир в строящихся домах? Сейчас ипотечные займы без льгот держатся в среднем на уровне 10,9%-11,4% (по данным Сбербанка и ВТБ). С 3 декабря ставка ВТБ достигла 10,9% годовых — это объясняется повышением рыночных ставок в ноябре, как пишет РБК. Это самый низкий показатель по ипотеке без льгот.

В ближайшей перспективе, по подсчётам аналитиков, банки начнут понемногу, на 0,1-0,5 пункта, повышать свои ставки. Это означает, что спрос на рынке восстановился, а люди стали чаще обращаться к ипотечному кредитованию. Но ждать возвращения льготных ставок до 7% годовых пока не стоит. 

Брать или не брать ипотеку в конце 2022 и в начале 2023 года? Это решение каждый принимает для себя сам, поскольку гарантии давать невозможно даже в более стабильной экономической обстановке. Именно сейчас имеет смысл посмотреть на льготные программы, которые остаются и продолжают действовать в 2023 году.

Какие программы останутся для новостроек в январе 2023

На данный момент на рынке недвижимости есть много льготных программ со своими лимитами, условиями и ставками. Перечислим актуальные:

• материнский капитал при покупке квартиры;
• семейная ипотека от 5,7%: так называется госпрограмма кредитования для семей с детьми, с 2023 года она расширится;
• погашение ипотеки (до 450 тыс. рублей) для многодетных семей;
• льготная (господдержка) ипотека: в 2022 году она давала возможность взять кредит от 6,7% годовых, но в 2023 процент вырастет: программа продлена до 1 июля 2024 года, но ставка будет от 8%;
• сельская ипотека 3%;
• дальневосточная ипотека от 1,7%;
• ипотека для IT-специалистов от 4,7%;
• военная ипотека от 9,8%.

Процентные ставки и другие условия по этим программам могут меняться, поэтому лучше уточнять их на сайте Госуслуг или в финансовом учреждении, в котором планируется брать ипотеку.

Субсидии от застройщиков, с помощью которых клиент мог приобрести жилье по низкой ставке от 0,1%, банки постепенно начинают закрывать. По словам Эльвиры Набиуллиной, главы ЦБ, в большинстве случаев эти программы связаны с завышением розничных цен на недвижимость, а это негативно отражается как на покупателях, так и на банках — ведь жильё потом трудно продать. В частности, Сбербанк перестал принимать такие заявки с 27 декабря 2022 года.

Далее рассмотрим подробнее программу льготной ипотеки, так как она больше всего подходит тем, кто намеревается приобретать строящееся жильё. Также коснёмся эксроу-счетов.

Льготная ипотека

Программа господдержки ипотеки для приобретения строящегося жилья под названием «Льготная ипотека» запустилась в апреле 2020 года, чтобы помочь отрасли преодолеть кризис в период пандемии. На протяжении последних двух лет действие программы постоянно продлевалось, но условия выдачи кредитов менялись. В разных банках эта программа называется по-разному. К примеру, в Сбербанке сейчас действует формулировка «Господдержка от 6,7%».

С 1 апреля 2022 года, когда ключевая ставка взлетела до 20%, повысилась и ипотечная ставка — с 7 до 12%. Однако в то же время выросла сумма кредитования по льготной ипотеке: для Москвы, Санкт-Петербурге и их областей — до 12 миллионов рублей. В других российских регионах можно получить под льготный кредит до 6 миллионов рублей.

Соответственно, при выросшей стоимости квартир увеличилась и сумма, которую можно взять в кредит на льготных условиях. А если квартира дороже указанного лимита, то остальная часть выплачивается уже по рыночной цене и включается в первый взнос, и таким образом получается комбинированная ипотека.

Основная программа по льготной ипотеке действует до 31 декабря 2022 года со средним показателем на уровне 7% годовых, а после показатель будет расти — по подсчётам аналитиков, до 8,5%. Условия остаются следующими:

• первый взнос по кредиту — не менее 15% от стоимости квартиры;
• цель — приобретение квартиры в строящемся доме;
• сумма займа — не более 12 млн рублей.

Что будет с эскроу-счетами

После апрельского кризиса в сфере недвижимости послышались заявления о раскрытии эскроу-счетов — меры, призванной поддержать строительные компании в трудный период. Но это невыгодно для дольщиков, так как схема была введена именно для защиты людей от недобросовестных застройщиков.

К счастью, в Минфине не поддержали этот проект, выступив лишь за частичное раскрытие эскроу-счетов в полностью достроенных домах, которые находятся уже на стадии благоустройства придомовых территорий. Поэтому пока не стоит опасаться отмены эскроу.

А вот сроки сдачи могут сдвинуться: застройщики в проблемное время получают возможность перенести дату сдачи дома в эксплуатацию без штрафов. Кстати, расторгать ДДУ в этом случае невыгодно: квартиры так или иначе дорожают, а деньги — наоборот. В случае одностороннего расторжения договора дольщик, который внёс 5 миллионов, обратно получит те же 5 миллионов без всяких компенсаций, хотя квартира наверняка успела заметно подрасти в цене.

Что говорят про ипотеку в банковских учреждениях

Большинство крупных банков действия правительства поддерживают, в том числе — и продление льготной ипотеки. Но что будет в 2023 году, пока спрогнозировать сложно.

По мнению экспертов ВТБ, ставки на рынке для россиян всё равно довольно высокие, поэтому льготное кредитование остаётся главным «двигателем» рынка строящейся недвижимости. Этот шаг позволяет заёмщикам не брать на себя лишние кредитные нагрузки, и в то же время он полезен и для застройщиков, которые могут с уверенностью планировать свои проекты как минимум до середины 2024 года.

Подведём итог

К декабрю 2022 года положение с ипотечным кредитованием значительно улучшилось по сравнению с весной 2022 года: ситуация стала стабильнее, ставки сделались более умеренными, к тому же ещё действуют  поддерживающие программы от государства. 

Но более выгодным всё так же остаётся приобретение недвижимости в строящихся домах — тем более, дольщиков по-прежнему защищают эскроу-счета и есть существенные льготы по ипотечным программам. А вот сдачи дома, возможно, придётся подождать: и штрафовать за это застройщиков пока не планируется.