Предварительный договор аренды: нюансы и правила заключения

Если подписание договора аренды невозможно прямо сейчас, собственник квартиры и наниматель могут дать другу письменное обещание сделать это в ближайшее время. Рассказываем, что такое предварительный договор аренды, в каких ситуациях его нужно заключать и какие важные пункты стоит обязательно указать в документе.  

Что такое преддоговор аренды квартиры

Предварительный договор аренды — это соглашение, в котором стороны обещают в будущем заключить основной договор аренды (ГК РФ, ст. 429, п. 1). Например, есть квартира, которую собственник будет сдавать через несколько недель или месяцев, и есть потенциальный арендатор, который хочет заселиться в это жильё. Стороны друг друга устраивают, арендатору нравится и квартира, и цена. Но по каким-то причинам заключить договор аренды сразу нельзя. Тогда составляется предварительный договор. Этот документ — письменное обещание сторон и гарантия того, что сделка состоится в будущем. 

Чаще всего предварительный договор аренды используют в следующих ситуациях.

1. Жилой дом, где расположена квартира, еще достраивают. Если многоквартирный дом ещё не введен в эксплуатацию, но квартира очень нравится нанимателям, а владелец планирует её сдавать, предварительный договор аренды позволяет «зарезервировать» жилплощадь за арендатором.    
2. Не зарегистрировано право собственности на жильё. Например, собственник получил квартиру в наследство, но ещё не вступил в права наследования, или же переход права собственности пока не зарегистрирован после окончания судебных разбирательств. 
3. Проводятся ремонтные работы или перепланировка. Зачастую в ходе строительных работ изменяются параметры жилого помещения — например, площадь или количество комнат. В такой ситуации заключить договор аренды нельзя, но предварительное соглашение составить можно.
4. В квартире живут люди. Случается, что в квартире, которую планируют сдавать, на текущий момент кто-то проживает — например, сам владелец, его дети, родственники или друзья. Но известен срок, когда жилплощадь освободится и её можно будет сдать заинтересованному нанимателю. 
5. Квартира расположена в другом городе, регионе или стране. В такой ситуации предварительный договор аренды используется для резервирования жилого помещения. 

Как заключить предварительный договор аренды

Предварительный договор аренды квартиры составляется в той же форме, которая предусмотрена и для основного договора аренды. Чтобы официально снять квартиру и ничего не нарушить, нужно заключать письменное соглашение, поэтому и преддоговор составляется в письменной форме.

Подписание договора может происходить при личном присутствии сторон, через представителей или онлайн. Но вне зависимости от выбранного варианта будущему арендатору и арендодателю необходимо пройти несколько важных этапов перед подписанием соглашения.

1. Составление «рыбы» предварительного договора. Обычно используют типовые варианты, в которые при необходимости можно внести изменения или добавить какие-то пункты.
2. Согласование предварительного договора сторонами сделки. Каждая сторона должна внимательно изучить соглашение и дать «отмашку», что все пункты её устраивают.
3. Подписание преддоговора. Подставить подписи стороны могут непосредственно при личной встрече. Допустимо, если за арендатора или арендодателя это сделает представитель — например, риелтор или какой-то родственник. Но обязательное условие — наличие нотариально заверенной доверенности на подписание предварительного договора. Также стороны могут подписать соглашение удалённо, используя электронную цифровую подпись.

Регистрировать предварительный договор найма квартиры в Росреестре не нужно.

Нюансы предварительного договора аренды

Главная особенность предварительного договора — в том, что стороны подписывают соглашение о намерениях: они в письменной форме выражают своё желание. Одна сторона собирается сдать квартиру во временное пользование, а вторая — заселиться в арендованное жильё. Такой преддоговор заключается достаточно редко в сфере найма квартир, чаще он используется при аренде нежилой недвижимости, где сторонами сделки выступают юридические лица. 

Но если вам понадобилось заключить договор о намерениях аренды на жилое помещение, стоит знать, какие пункты необходимо внести в него обязательно.

Предмет договора

Предмет договора — это обязательства в отношении определённого объекта недвижимости. Именно его нужно максимально полно описать: адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, этаж расположения и т.д.. Если объекта недвижимости ещё нет, например, он не достроен, то необходимо описать помещение по тем параметрам, что уже известны. 

Условия основного договора аренды 

Предварительно договариваться о найме квартиры можно только в том случае, если стороны пришли к единому мнению по всем важным вопросам. Поэтому в преддоговоре стараются прописать как можно больше условий будущей аренды квартиры:

• срок аренды;
• размер ежемесячного платежа;
• порядок и форма оплаты;
• порядок пользования жилым помещением;
• обязанности по содержанию и уходу за квартирой;
• ответственность сторон за нарушение договора.

Перед подписанием предварительного соглашения по аренде рекомендуется составить проект основного договора и оформить его как приложение. Это позволит избежать разногласий и быстро оформить сделку по аренде квартиры.  

Срок на заключение основного договора   

В предварительном договоре аренды квартиры обязательно прописывается срок для заключения основного договора. Это не какая-то абстрактная дата: обычно срок привязывают к событию, после которого в квартиру можно будет заселиться:

• окончание ремонта или перепланировки;
• освобождение квартиры от жильцов;
• регистрация права собственности на недвижимость и т.д.

Если в преддоговоре не указывается срок, то договор аренды должен быть заключён в течение 1 года с момента подписания предварительного соглашения.

Обеспечение обязательств по предварительному договору 

Обычно обеспечением выполнения обязательств по предварительному договору выступает некая денежная сумма — задаток, обеспечительный платёж или аванс. После заключения основного договора эти деньги зачисляются в счет оплаты аренды или сохраняются у собственника до момента окончания арендных отношений.  

Ответственность сторон 

За неисполнение стороной обязательств по предварительному договору аренды может быть предусмотрен штраф или неустойка. Законодательство в этом вопросе не устанавливает каких-то чётких правил или ограничений. Можно прописать штраф в твёрдой денежной сумме или в процентном отношении к размеру арендной платы. Главное — чтобы обе стороны согласовали этот момент до подписания предварительного договора. 

Задаток, залог и аванс по преддоговору аренды

При заключении любого договора стороны больше всего интересует финансовый вопрос — нужно что-то платить или нет. Предварительный договор аренды можно заключать и без денег, но внесение даже небольшой суммы значительно повышает доверие сторон друг к другу и к самому документу. Рассмотрим три варианта платежей, которые доступны сторонам соглашения о предварительной аренде.

1. Задаток — деньги вносятся как подтверждение намерений снять жильё. После подписания основного договора эта сумма идёт в зачёт оплаты аренды. Если арендатор передумал, то собственник квартиры оставляет задаток себе. Если от сделки отказывается владелец недвижимости, то, по закону, он должен вернуть залог несостоявшемуся квартиранту в двойном размере (ГК РФ, ст. 381, п. 2). 
2. Залог — это обеспечительный платёж, который остаётся у владельца квартиры до конца действия основного договора аренды (ГК РФ, ст. 381.1, п. 1). Эти деньги гарантируют, что имущество собственника будет в порядке, а если что-то сломается или испортится, их этих средство можно будет компенсировать ущерб. Если заселение не состоялось, то залог возвращается назад, без удвоения. 
3. Аванс — это простая предоплата. При подписании основного договора эта сумма идёт в зачёт ежемесячной арендной платы. Если по каким-то причинам найм жилого помещения не состоится, деньги просто возвращаются назад, без удвоения.

Чтобы установленные законодательством правила действовали в отношении выбранного платежа, его нужно грамотно отобразить в предварительном договоре. Достаточно чётко прописать, что в качестве обеспечения выплачивается задаток или залог или вносится аванс. Также важно правильно оформить передачу денежных средств. 

Образец предварительного договора аренды квартиры

Преддоговор аренды жилого помещения легко составить самостоятельно. Вы можете найти типовые бланки на различных интернет-ресурсах или воспользоваться нашим шаблоном.

Как изменить или расторгнуть предварительный договор

Иногда в уже подписанный предварительный договор найма жилого помещения необходимо внести изменения. Сделать это можно с согласия обеих сторон. Составляется дополнительное соглашение к преддоговору, в котором указываются необходимые изменения — например, продления срока.

Досрочно расторгнуть предварительный договор тоже можно, и тут есть несколько вариантов развития событий.

1. Обоюдное согласие сторон. Если собственник жилья и потенциальный квартирант передумали заключать в будущем основной договор аренды, составляется дополнительное соглашение о расторжении (ГК РФ, ст. 450, п. 1). 
2. Невозможность выполнить обязательства. После подписания договора произошло событие, мешающее заключению основного договора, за которое ни одна из сторон не отвечает (ГК РФ, ст. 416, п. 1). Например, случилось стихийное бедствие, из-за которого квартира не подлежит восстановлению, или ремонтные работы затягиваются. 

Судебные разбирательства. В суд можно идти в случае, когда одна из сторон отказывается от договора, а вторая не согласна с таким решением. Но судебные тяжбы длятся долго, поэтому спорные вопросы лучше постараться решить мирным путём. 

Подводим итоги

Предварительный договор аренды — хороший инструмент для резервирования квартиры. Главное — заранее обговорить все аспекты, касающиеся жилья, внести в документ все важные моменты будущей сделки и скрупулёзно исполнять договоренности.