Соглашение о задатке к договору найма жилого помещения: особенности и пример составления

Многие собственники и наниматели сталкивались с проблемой непостоянства второй стороны. Бывает, что сегодня владелец готов сдать квартиру, а завтра передумал, или потенциальный арендодатель исчезает с горизонта без предупреждения. Избежать такой ситуации поможет соглашение о задатке при аренде квартиры. Разбираемся, что такое задаток для сделок найма жилых помещений, в чём его особенность и как правильно оформить передачу денежных средств. 

Что такое задаток 

Задаток — это способ обеспечения обязательств сторонами сделки. Денежные средства выдаются в счёт будущих арендных платежей и гарантируют, что договор будет заключён (ГК РФ, ст. 380, п.1,  «Понятие задатка»).

Например, потенциальный наниматель приходит смотреть квартиру, ему всё нравится, и он твёрдо решил, что готов её арендовать. Но при себе у него нет нужной суммы для внесения арендного платежа за месяц вперёд, да и отдавать деньги без договора найма чревато последствиями. Но и собственник квартиры не может быть до конца уверен, что именно этот визитёр снимет квартиру — ведь есть и другие желающие посмотреть жилплощадь. Решить ситуацию поможет задаток. 

Обычно для этого используют небольшую сумму — 10-15% от стоимости ежемесячного арендного платежа. Передача денег оформляется документально — составляется соглашение о задатке (согласно уже упомянутой нами статье ГК РФ, ст. 380, п.2) и расписка.

Особенности задатка 

Задаток — один из самых «жёстких» подстраховочных платежей. Если арендатор снял квартиру и заключил договор, задаток идёт в счёт оплаты аренды. Но если по тем или иным причинам сделка не состоялась, законодательно предусмотрено три варианта развития событий.

1. По вине арендатора. Если наниматель отказался заключать договор найма и заселяться, задаток остаётся у владельца квартиры (согласно ГК РФ, ст. 381, п. 2, «‎Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком»).
2. По вине хозяина жилплощади. Если владелец передумал сдавать квартиру, он обязан вернуть задаток в двойном размере (ГК РФ, ст. 381, п. 2). 
3. По независящим ни от кого причинам. Иногда случается так, что сделка не состоялась, но ни одна из сторон в этом не виновата. Например, случилась пандемия и объявлен полный локдаун. В такой ситуации владелец недвижимости обязан вернуть залог нанимателю, но без удвоения (ГК РФ, ст. 381, п.1, ст. 416, п. 1).

Кроме того, тот, кто виновен в срыве сделки, обязан возместить другой стороне убытки с учётом суммы задатка (ГК РФ, ст. 381, п. 2). 

Пример: Александр договорился о найме квартиры и внес задаток в размере 7000 рублей. В день подписания договора и заселения молодой человек нанял грузчиков и заказал машину для переезда за 10 000 рублей. Но сделка не состоялась — к арендодателю приехали родственники, которые и заняли жилплощадь. По закону, собственник обязан вернуть деньги в двойном размере и возместить убытки нанимателя (расходы на переезд). Общая сумма, которую собственник должен вернуть нанимателю, такова: двойной задаток (14 000) + убытки (10 000) = 24000 рублей.

Соглашение о задатке

Воспользоваться законодательными особенностями задатка можно, если правильно оформить передачу денег. Главное требование — документально зафиксировать, что переданная сумма является именно задатком. Для этого в названии документа должно фигурировать слово «задаток», а стороны сделки обозначаются как «залогодатель» и «залогополучатель». Иначе переданные средства считаются авансом и не возвращаются в двойном размере нанимателю (ГК РФ, ст. 380, п. 3).

Соглашение о задатке регламентирует условия внесения и возврата денег. Заключение такого договора позволяет чётко определить обязанности и права каждой из сторон, способы урегулирования возможных спорных ситуаций и другие параметры сделки.

Вместе с соглашением о задатке в обязательном порядке оформляется расписка о том, что средства получены. Нотариальное заверение договора задатка и расписки не требуется.

Как составить соглашение о задатке

Договор задатка при аренде квартиры составляется в произвольной письменной форме. Для этого потребуется следующая информация:

• персональные данные арендодателя и нанимателя — ФИО, серия и номер паспорта, дата выдачи, код подразделения, адрес регистрации;
• сведения о квартире и условия аренды — адрес, размер ежемесячной арендной платы;
• сумма задатка;
• срок заключения договора аренды квартиры.

Если соглашение подписывает представитель одной из сторон, необходима нотариально заверенная доверенность на получение задатка.

По желанию сторон в договор задатка при аренде квартиры могут включаться любые дополнительные условия. Например, может быть описано решение спорных ситуаций, перечислены права, обязанности и ответственность сторон, а также правила изменения и расторжения соглашения о задатке. 

Преимущества и недостатки задатка

Задаток как финансовый инструмент стимулирования исполнения обязательств имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон сделки.

Преимущества:

• простые правила оформления;
• задаток легко трансформируется в оплату по договору;
• существенные параметры соглашения задатка регулируются не законодательством, а пожеланиями сторон сделки;
• если правила относительно задатка нарушены, сторонам возмещаются сопутствующие убытки.

Недостатки:

• задаток неэффективен, если сумма невелика — сторона, не исполнившая обязательства, просто исчезнет, а решать дело в судебном порядке или иным способом добиваться возврата средств готов далеко не каждый;
• необходимость правильного оформления, без которого задаток не играет своей роли.

Составление соглашения о задатке выгоднее нанимателю. Ведь в случае заключения сделки задаток засчитывается в арендный платёж. А при отказе собственника — возвращается в двойном размере.

Заключение

1. Задаток — удобный и доступный способ обеспечения исполнения обязательств при найме жилплощади.
2. Обязательное условие — грамотное документальное оформление. 
3. Преимущество — возврат денег при неисполнении обязательств другой стороной и возможность взыскать понесенные убытки.