Войти

Как понять, что происходит на рынке недвижимости: изучаем динамику цен на квартиры в Москве

Объявление Яндекс Недвижимости

При выборе квартиры в числе прочих возникает вопрос — купить сейчас в ипотеку или подождать годик-другой и заработать больше денег на первый взнос? Чтобы правильно на него ответить, нужно изучить, как меняются во времени два параметра — предложения по ипотеке и цены на недвижимость. В этой статьи разберёмся со вторым пунктом.

Динамика цен на квартиры в Москве выступит в качестве примера. Посмотрим, на какие показатели нужно обращать внимание, познакомимся с графиками изменений и послушаем мнение экспертов.

Как проводить анализ цен на недвижимость

Кто-то пытается самостоятельно отслеживать изменение цен на недвижимость в Москве — сравнивать в лоб цены на интересующий тип квартир. Например, считать среднее арифметическое для цен на однокомнатные квартиры площадью 30-35 кв. м от застройщика в определённом районе раз в месяц или раз в квартал. Но по факту такой сбор данных не даст никакого результата, в нём кроется как минимум три ошибки:

  • используются данные из объявлений, поэтому рассматривается цена предложения, а не сделки. По факту квартиру могут продать дешевле;
  • маленькая выборка. Чем больше объём данных в исследовании, тем больше его точность. Например, при просмотре могут стабильно встречаться несколько дешёвых квартир, которые плохо продаются и создают впечатление, что цены невысоки;
  • короткий период исследования также искажает результат, как и маленькая выборка. Анализ окажется завышенным, например, если в этом месяце кто-то выставил на продажу квартиры с хорошим ремонтом или удачным расположением возле метро.

В итоге взгляд на фрагмент рынка не даст общей картины. Гораздо надёжнее отслеживать скорость роста цен на недвижимость в Москве можно с помощью готовых статистических исследований, которые проводят профессионалы.

Где брать данные

В сети много ресурсов с анализом рынка недвижимости, но для начала можно ограничиться двумя: Росстат (раздел Цены на рынке жилья) и Индикаторы рынка недвижимости (IRN). Данные Росстата представляют собой Excel-таблицы с данными статистических исследований, а графики придётся строить самостоятельно. В IRN нет цифр, но подача организована удобнее — можно посмотреть предложенные варианты графиков, просто нажимая на кнопки.

Почему лучше брать в расчёт сразу несколько ресурсов, а не ограничиваться одним? В статистических исследованиях разных компаний используются разные выборки, способы расчёта, а также могут быть задействованы дополнительные инструменты для исключения случайных факторов. 

К примеру, Росстат по Приказу Минэкономразвития должен обеспечить как минимум 5% объём выборки от всех компаний, продающих недвижимость. Это значит, что в статистику попадёт 5-10% всех интересующих вас сделок. В итоге результаты различных аналитических компаний отличаются и зачастую — очень заметно.

На какие показатели смотреть

В настоящее время есть два основных подхода к оценке изменения стоимости квартир: анализ средних цен и анализ индекса стоимости жилья.

Фотография: jannoon028 (Freepik)

Средние цены

Долгое время стоимость жилой недвижимости и её изменения отслеживали с помощью средней цены на квартиры. Но у этого показателя применительно к определённому типу квартир или непродолжительному периоду (недели, месяцы или кварталы) есть серьёзный недостаток. Он даёт много статистического шума — в графике часто отражаются скачки, связанные с особенностями выборки или случайными факторами, а не общей тенденцией рынка. 

Возьмём для примера на Росстате средние цены на квартиры в Москве (новостройки) в рублях за квадратный метр — поквартально за последние пару лет.

Период
Новостройки в целом
Типовые квартиры
Квартиры улучшенного качества
Элитные квартиры
I кв. 2021
251 833
201 404
217 202
292 813
II кв. 2021
277 384
237 284
249 212
310 293
III кв. 2021
289 127
237 598
267 056
324 202
IV кв. 2021
299 031
249 943
267 349
337 885
I кв. 2022
340 447
340 380
315 792
368 181
II кв. 2022
358 147
256 050
330 929
416 788
III кв. 2022
367 139
324 209
336 845
412 984

Построим по ним график динамики цен на недвижимость в Москве. 

На графике видно, что цены на типовые квартиры (оранжевая линия) сильно упали в цене за первое полугодие 2022 г. и выросли обратно ко второму полугодию. Если бы вы посмотрели только эту выборку в середине года, могло создаться впечатление, что рынок резко падает, тогда как в целом он всего лишь замедлил свой рост, о чём говорит синяя линия, которая обозначает изменение цены новостроек в целом.

Индекс стоимости жилья

Индекс стоимости жилья — это относительный показатель изменения стоимости жилья. При его расчёте учитываются и предыдущие периоды, а с помощью специально разработанных корректировок сглаживаются статистические шумы. В итоге индексы можно применять для любой выборки: на короткие промежутки времени, по конкретному району или для выбора определённого типа квартиры.

Так на сайте IRN выглядит динамика цен на жилую недвижимость в Москве за два года с распределением по типу домов, если её рассматривать с помощью индекса стоимости жилья.

На графике индексов видно, что каждый тип жилья сохраняет общую тенденцию с небольшими отклонениями в разные месяцы. Больше всего ценятся «сталинки», а следом за ними идут современные монолитно-кирпичные новостройки. Прослеживается также снижение цен после марта 2022 года.

С помощью индексов можно сориентироваться по ценам внутри Москвы — график цен на недвижимость (IRN) покажет цены и их изменение по 86 районам города. Так есть возможность посмотреть среднюю цену квадратного метра для каждого из районов и оценить заинтересовавшее предложение — с поправкой на тип дома из предыдущего графика. А проверить себя можно на сервисе оценки онлайн Дом.рф

Бесплатный подбор новостройки
Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.

Что прогнозируют эксперты

Сергей Соловых, руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle, рассказывает о причинах и следствиях текущей ситуации. 

«В 2020-2021 годах, когда мир накрыл «ковидокризис» и многие отрасли экономики находились в стагнации, российский рынок недвижимости стремительно рос. В минувшем 2022 году тренд резко развернулся. 

Если в 2021 году стоимость квадратного метра в новостройках Московского региона выросла на 31%, то в 2022 году аналогичная динамика составила лишь 2%. При этом стоимость жилья в столичных новостройках увеличивалась в основном лишь в первом квартале минувшего года. Затем динамика была околонулевой, росло количество предложений со значительным дисконтом. Доходы застройщиков в прошлом году снизились: согласно подсчётам bnMap.pro, с января по октябрь 2022 года в Москве (без учёта ТиНАО) суммарная стоимость проданных лотов снизилась по сравнению с аналогичным периодом 2021 года почти на 10% — до 777,2 млрд рублей.

Ключевыми предпосылками к отрицательному тренду стали обвал спроса на фоне роста неуверенности россиян в будущем. На протяжении 2022 года наблюдалось снижение реальных доходов наших соотечественников, в результате многим пришлось отказаться от дорогостоящих покупок. Пока обозначенные тенденции сохраняются, следовательно, для поддержки продаж застройщики будут стремиться к сокращению стоимости недвижимости. В условиях инфляции это можно сделать только путём изменения предложения, удешевления лотов.

В связи с этим может идти речь, во-первых, об уменьшении площади жилья.  К примеру, покупателям, которые ещё год назад копили на «двушки», теперь интереснее могут быть однокомнатные квартиры. Вместо однокомнатных квартир москвичи предпочтут студии — и тому подобное.

На трансформацию покупательских ожиданий уже отреагировали застройщики: за первые 11 месяцев 2022 года средняя площадь квартиры на московском первичном рынке сжалась с 58,3 до 54,3 квадратных метров.

Во-вторых, спрос будет плавно перетекать из более высоких сегментов недвижимости в более низкие. Можно предположить, что рынок квартир уровня бизнес и комфорт в ближайшие месяцы будет сжиматься стремительнее, чем сегмент эконом-класса.

В целом, стагнация цен, наметившаяся во второй половине ушедшего года, сохранится в 2023 году. На рынок новостроек будут давить, с одной стороны, экономическая нестабильность и опасение москвичей за своё финансовое будущее. С другой стороны — избыток предложения: в 2022 году был побит четырёхлетний рекорд по запуску новых проектов в столице».

Итак, совсем коротко

Для анализа тенденций рынка недвижимости лучше использовать метод индексов. Если же рассматривать средние цены, то лучше брать большие периоды и широкую выборку, в которую можно включить и вторичное жильё, даже если интерес в первую очередь представляют новые квартиры.

Подпишись на наш телеграм-канал!
Комменты (0)
Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий
Войти