Мы разводимся. Как правильно разделить ипотеку

Люди встречаются, влюбляются, женятся, а потом расходятся — и делят квартиры. Развод осложняется, когда квартира куплена в кредит. Нередко даже шутят, что ничто так не скрепляет брак, как совместная ипотека. На самом деле развод с ипотекой — не редкость и не слишком сложный процесс. Рассказываем, какие есть варианты раздела имущества по ипотеке и как правильно оформить документы. 

Как делится квартира в ипотеку при разводе, если она куплена до свадьбы

Для начала обозначим вот что. Не являются совместной собственностью и не делятся 50/50 при разводе:

• квартиры, принадлежавшие одному из супругов ещё до свадьбы;
• полученные в дар квартиры — даже если они были получены во время брака;
• то, что было унаследовано или получено по иным безвозмездным сделкам. 

Итак, если и квартира была куплена до брака, а ипотека уже выплачена непосредственно до свадьбы, то споров не возникает — это собственность одного из супругов. А вот если, например, мужчина купил квартиру в ипотеку, через два года женился, а потом уже пара выплачивала ипотеку вместе из семейного бюджета, то справедливо договориться о соразмерной компенсации расходов. Это можно решить простым устным или письменным соглашением.

Если отношения к концу брака совсем испортились, споры по ипотеке после развода супругов решит суд. Нужно будет предоставить доказательства, что по кредиту платили вместе, из общесупружеского имущества. Суд может назначить компенсацию (один супруг выплатит другому причитающуюся сумму) или принудительно выделить долю в квартире второму супругу. 

К общесупружескому имуществу относят:

• зарплату каждого из супругов;
• пенсии, пособия, материальную помощь и так далее;
• приобретённые за счёт общих доходов недвижимость, акции и ценные бумаги. 

Возможен случай, когда квартиру покупали в ипотеку до брака, но вместе. Это значит, что пара брала кредит как созаёмщики и договорилась о праве собственности с выделенными долями. Такие доли будут считаться индивидуальной собственностью каждого супруга после свадьбы, и при разводе квартира в ипотеке делиться не будет. Это такая же ситуация, как если бы ипотеку брали брат с сестрой и получали по ½ доле. 

Как при разводе делится ипотечная квартира: стандартные условия без брачного договора

Перейдём к наиболее распространённой в России ситуации, когда у супругов нет брачного договора и все отношения между ними регулируются Семейным кодексом.

Если супруги в браке и у них нет брачного договора, то они автоматически выступают созаёмщиками по ипотеке. Можно сразу выделить каждому долю по ½ или оформить общую совместную собственность — особой разницы нет, при разводе всё равно придётся выделять доли, а больше это ни на что не влияет. 

Изменить доли выделить нельзя, даже если вы заранее знаете, что платежи по ипотеке будет чаще всего вносить супруг. Если первоначальный взнос делается за счёт накоплений кого-то одного — банку всё равно. Если пара приходит без брачного договора — значит, и кредит, и квартиру делят пополам. 

В семейном кодексе прописано, что «право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который во время брака вёл домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода».

Квартира, купленная в ипотеку в браке, делится пополам после развода. Иногда суд может поделить квартиру не 50/50. Так может произойти, если в семье есть несовершеннолетние дети, которые остаются жить с одним из супругов. Если такой вариант не устраивает стороны, лучше заключить брачный договор и самим решить, что кому достанется.

Раздел ипотечной квартиры при разводе, если есть брачный договор

Брачный договор удобен тем, что он позволяет взять ипотеку только на одного супруга без согласия и присутствия второго. И квартиру можно сразу оформить в собственность на того, кто фактически выплачивает кредит: это избавит от необходимости делить квартиру при разводе. 

Брачный договор может быть заключён как до свадьбы, так уже и во время брака. Чтобы облегчить развод при ипотеке, можно заключить брачное соглашение для раздела имущества и расписать, что кому переходит и в каких долях. 

Идеальный вариант — оформить брачный договор до получения ипотеки, и уже с ним идти в банк. В таком договоре стоит прописать:

• кто вносит первоначальный взнос;
• в каких долях вносятся ежемесячные платежи по кредиту;
• кто какую долю получает в квартире;
• на кого оформляется ипотека (если есть брачный договор, ипотеку можно брать вместе или только на одного супруга);
• собственно, раздел ипотеки при разводе — за кем остаются обязательства по кредиту;
• кому переходит имущество при разводе. 

Раздел ипотечной квартиры, если была военная ипотека или материнский капитал

Последние несколько лет на рынке недвижимости действуют различные льготные программы. Среди них — военная ипотека. Такая ипотека оформляется единолично на военного. Квартира, купленная по такому кредиту, при расторжении брака не делится привычным образом, а достаётся военнослужащему. Раздел квартиры в ипотеке для военнослужащих после развода не проводится. Деньги на военную ипотеку выделяются из федерального бюджета, и эта сделка считается безвозмездной, а значит, это собственность только одного из супругов. Но могут быть исключения. 

Если к федеральным средствам семья добавила свои накопления, то всё вместе будет считаться совместной собственностью. Тогда в случае развода можно претендовать на возврат части затрат, а если было вложено много совместно накопленных денег, то и попробовать отсудить долю в квартире. Также при разводе придётся разделить ипотечную квартиру, если военнослужащий был уволен и военная ипотека выплачивалась до расторжения брака из личных средств семьи.

Если военная ипотека при разводе супругов ещё не выплачена полностью и на квартире есть обременение, разделить её не получится. Возможна только компенсация второму супругу его вклада. 

Также есть свои особенности, если квартира приобреталась с использованием материнского капитала. Ведь тогда дети тоже получают свои доли, и не получится поделить квартиру 50/50 между супругами. Закон предусматривает, что квартиры с маткапиталом оформляются в общую долевую собственность всех членов семьи.

Добавим, что в таких квартирах доли супругов не являются совместной собственностью, потому что материнский капитал принадлежит тому, кто его получал. Тогда бывшим супругам лучше договориться о том, кому перейдут эти родительское доли, и составить дополнительное соглашение об этом. А если не получается — придётся обращаться в суд. 

Как быть с ипотекой при разводе: позиция банков и переоформление документов

С квартирой понятно: в самом общем случае она просто делится на две равные доли. А вот как при разводе делится ипотека, если она ещё не погашена? 

Есть варианты:

• ипотеку платят вместе, как и платили;
• ипотека переоформляется на одного из супругов;
• ипотека гасится за счёт накоплений или закрывается после продажи квартир. 

Так как в ипотеке есть ещё интересы банка, нужно, чтобы финансовая организация дала согласие на переоформление кредита на одного из супругов. Для банка, конечно, два заёмщика лучше, чем один, поэтому к семейным клиентам относятся благосклоннее. Менять что-то в условиях кредитного договора банк чаще всего не заинтересован. 

Если не уведомить банк и не переоформить ипотеку только на одного супруга, раздел ипотеки после развода произойдёт пополам. Потому что долги — это тоже что-то совместно нажитое, пусть и не «в плюс», а «в минус». Лучший вариант избежать такого сценария — заранее заключить брачный договор, где прописать подобные нюансы.

Если брачного договора не было, то есть несколько вариантов развития событий:

1. Самый удачный: банк даёт согласие на переоформление договора на одного из супругов. Уведомляем менеджера о грядущем разводе, дожидаемся приглашения на приём и подписываем бумаги о том, что теперь заёмщиком будет только один из уже бывших супругов.
2. Самый неудачный: банк отказывается менять условия кредита, и тогда придётся обратиться в суд. Можно потребовать изменить состав заёмщиков и либо определить доли каждого супруга в квартире и долге, либо требовать, чтобы квартира и долг перешли одному супругу. 
   

Идеальная ситуация, если до обращения в суд супруги оформят предварительное соглашение о разделе имущества и приложат его к заявлению. Это будет означать, что стороны договорились, а суду просто нужно будет зафиксировать эти условия. У банка не останется выбора, кроме как действовать по решению суда. 

Если к соглашению супругам прийти не удастся, суд будет исходить из кредитного договора и Семейного кодекса. Как уже говорилось, при отсутствии брачного договора пополам поделят и недвижимость, и обязательства по долгу за неё. 

Ещё один вариант, как поделить ипотечную квартиру при разводе: продать и погасить долг

Если не удаётся договориться о том, кто должен владеть квартирой после брака и выплачивать ипотеку, а делить недвижимость на доли не вариант, то остаётся «выйти в кэш». Квартира продаётся из-под залога, ипотека гасится, остаток денег делится пополам или соразмерно вкладу каждого из супругов. Такая сделка может занять время, но залог банка в связи с ипотекой — это не блокирующий фактор. Такая продажа возможна по разным сценариям.

Раздел имущества при ипотеке через суд

Если полюбовно прийти к соглашению не получается, остаётся вариант делить ипотеку и недвижимость через суд. Обращаться нужно в районный суд там, где находится спорная квартира. 

В иске указывают:

1. наименование суда, куда подают заявление;
2. имя, паспортные данные, адрес истца, а также его адвоката, если он есть;
3. имя и адрес ответчика. Хорошо указать и другие данные: СНИЛС, ИНН, место работы, паспортные данные;
4. стоимость квартиры, которая вызвала спор;
5. данные о задолженности;
6. данные о том, за чей счёт и в каких пропорциях гасился кредит, кто давал деньги на первоначальный взнос;
7. желаемый результат иска: выделение долей или переход квартиры в единоличную собственность одного из супругов, размер компенсации второму супругу.

Непосредственно на раздел недвижимости обычно подают в одном иске с заявлением на развод. То есть формулировка желаемого результата рассмотрения может быть такой:

Прошу суд:

1. расторгнуть брак, зарегистрированный между мной и гражданином Ивановым И. И.
2. разделить совместно нажитую квартиру, выделив каждому по ½ доли в праве собственности;
3. разделить долг по кредиту, определив за каждым по 500 000 оставшегося долга по кредитному договору №123456.

К иску прикладываются все документы, которые подтверждают, когда и за чей счёт была приобретена недвижимость и кому она принадлежит на данный момент: 

• свидетельство о браке (если иск на раздел имущества подаётся одновременно с иском на развод) или его расторжении (если квартиру и ипотеку делят уже после фактического развода);
• документы о приобретении квартиры (ДДУ или договор купли-продажи, акт приёма-передачи, а также свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН);
• кредитный договор и справку об остатке задолженности по нему;
• актуальный отчёт об оценке квартиры;
• сертификат об использовании материнского капитала или военной ипотеки, если есть;
• все платёжные документы, которые могут подтвердить вклад каждого из супругов в покупку квартиры и погашение ипотеки;
• квитанцию об оплате госпошлины (13 200 рублей + 0,5% от стоимости квартиры, превышающей миллион рублей, но суммарно не более 60 000 рублей);
• уведомление о вручении искового заявления и копий приложенных документов второму супругу. 

Заключение

Ипотечная квартира при разводе может быть разделена между супругами или перейти одному из них. Идеальный вариант — заключить брачный договор ещё во время брака или прийти к мирному соглашению перед разводом. Развод семьи с детьми возможен только через суд, но если детей нет, мирное соглашение серьёзно упрощает процедуру. Единственное — нужно будет уведомить банк и согласовать с ним план действий, но если супруги платёжеспособные, не так важно, кому достанется ипотека. 

А вот если договориться не удастся, придётся идти в суд. И если нет брачного договора, то суд будет исходить из Семейного кодекса: всё нажитое делится пополам. Так каждый получает по ½ доли в квартире и по половине кредита. Если такой вариант не подходит — нужно договариваться о своих условиях и искать компромисс.