Головоломка при разводе: как делить имущество, если ДДУ оформили до брака, а собственность — в браке

Когда пары женятся, мало кто из них думает о дальнейшем расставании и его последствиях. Принято считать, что во время проживания супруги тратят деньги по обоюдной договорённости, поэтому всё их имущество — общее, то есть нажито совместно. При этом совершенно не важно, кто и сколько зарабатывал. В случае расторжения брака всё имущество разделяется пополам, если речь идёт о стандартных ситуациях. Так гласят нормы Семейного кодекса.

Но не всегда разделить совместное жильё бывает просто: например, если недвижимость приобреталась по договору долевого участия ещё до брака. Пока дом строился, пара решила развестись и поделить имущество. Конечно, в этом случае возникнут разногласия: можно ли считать жильё совместно нажитым, если право на него было зарегистрировано в браке либо уже принадлежит одному из супругов? О том, как поделить квартиру в ипотеке при разводе, мы уже писали. Теперь разбираемся с другими нюансами, которые могут возникнуть в этом вопросе.

Правовое регулирование при разделе совместного имущества

По стандартным правилам законодательства, всё имущество, приобретённое во время брака, при его расторжении делится между супругами пополам. На деле не всё так просто, а результат раздела зависит от конкретной ситуации. Например, если супругу подарили какую-либо ценную вещь или он получил её в наследство, она принадлежит только ему. При разводе вторая сторона не имеет права на неё претендовать. 

То же самое касается имущества, приобретённого до оформления брака: оно остаётся за первоначальным владельцем. При этом существует определённое количество исключений из правила. Если до регистрации брака пара уже вела совместное хозяйство и сможет это доказать, то при разделении имущества суд может счесть его совместно нажитым и поделить по общим правилам. 

Один из действенных правовых механизмов защиты от незаслуженного, по мнению одной из сторон, раздела совместного имущества — брачный договор. В нём супруги чётко прописывают все права владения и распоряжения нажитыми материальными благами. Если в договоре указано, что совместное имущество находится в раздельной собственности, при разделе ценные вещи достаются тому супругу, на которого они оформлены по условиям договора.

Приобретение недвижимости по ДДУ — отдельная тема. Ранее мы уже писали подробно, что такое договор долевого участия. По сути, клиент приобретает виртуальный объект, который пока нельзя назвать предметом или вещью. После того, как дом построен и дольщик зарегистрировал право собственности, появляется реальная квартира, которая становится имуществом. Между моментом подписания ДДУ и оформления регистрации в ЕГРН может пройти не один год. За это время семейное положение дольщика может измениться, а вместе с тем — и право собственности на объект.

Наиболее распространённые ситуации при разделе квартиры, приобретённой по ДДУ

Если ДДУ заключён до официальной регистрации, а собственность — уже в браке, важно учитывать материальное участие в покупке. Именно фактические денежные затраты на приобретение квартиры определят, будет ли она считаться совместно нажитой и при разводе делиться пополам. Рассмотрим самые распространённые ситуации.

Дольщик выплатил всю сумму до начала отношений

Покупатель приобретает квартиру по ДДУ и вносит всю сумму на эскроу-счёт, как полагается по 214-ФЗ. Пока дом строится, дольщик успевает жениться. В период брака новостройка сдаётся, и супруги оформляют права на собственность. При этом не важно, кто из них по документам владелец квартиры: в любом случае она достанется дольщику — тому супругу, кто оплатил расходы из своих сбережений.

Дольщик купил квартиру в ипотеку, но погасил долг в браке

Парень купил квартиру по ДДУ в ипотеку. Спустя короткое время он женится, и уже после этого пара полностью рассчитывается с банком. При расторжении брака жильё будет разделено в равных долях, ведь для погашения задолженности за покупку квартиры были потрачены средства из общего бюджета семьи.

Ситуация будет выглядеть несколько иначе, если до росписи дольщик успел внести часть средств за ипотеку. Если она будет существенна, при разводе участник ДДУ вправе рассчитывать на большую часть квартиры. Если же наоборот, сумма взносов была незначительна, то собственника могут обязать выплатить супруге половину потраченных средств.

Супруги купили квартиру по ДДУ, но при разводе дом ещё не был сдан

Кто-то из семейной пары оформил ДДУ, стоимость квартиры была покрыта из общих сбережений, но супруги развелись, так и не дождавшись сдачи дома. В этом случае недвижимости как таковой ещё нет, но у дольщика есть право требовать имущество в будущем. Как раз договор ДДУ будут служить основанием для такого требования. И это право также делится между бывшими супругами, как и уже построенная недвижимость.

Будущие супруги рассчитались по ДДУ до брака

Эта ситуация довольно типичная. Один из пары заключает ДДУ с девелопером, а рассчитываются за квартиру оба — каждый из своих сбережений. После завершения строительства владельцем недвижимости становится дольщик. При этом правоустанавливающие документы регистрируются уже после вступления в брак. Когда пара решает развестись, каждый из супругов имеет право на свою долю в квартире, ведь оба оплачивали покупку.

При этом имущество не обязательно будет делиться поровну. Супруги должны будут доказать объём личных расходов на приобретение жилья, и исходя из потраченных средств будет определяться доля. Например, если пара купила квартиру за пять миллионов, а супруг может доказать передачу только одного миллиона на покупку, его доля — одна пятая от общей площади недвижимости. Доказательствами могут служить квитанции, выписки со счёта, чеки. 

Квартира по ДДУ была оплачена после брака

Один из молодожёнов оформил ДДУ незадолго до росписи, но оплату за квартиру произвёл уже после бракосочетания. Средства за покупку были использованы из бюджета семьи. После сдачи новостройки собственником недвижимости стал сам дольщик. В таком случае при расторжении брака имущество будет разделено поровну. Если даже кто-то в паре не работал во время совместного проживания, любой доход будет расцениваться в качестве семейного бюджета. Исключение — деньги, полученные в дар или наследство. Эти средства принадлежат только конкретному получателю.

Супруг получил переуступку права требования по ДДУ, наследству или в дар

Квартира по переуступке права требования по ДДУ достанется только её получателю, если это право перешло к нему по наследству или в дар. При этом не важно, находился ли он на тот момент в браке. Тут есть один нюанс: имущество останется у нового собственника, если подарок был получен полностью бесплатно, то есть деньги из семейного капитала не были потрачены на оплату квартиры. Если такое произошло, другой супруг вправе рассчитывать на выделение какой-то части в этом имуществе. Если сумма незначительная, можно обязать одаряемого вернуть часть потраченных средств, а не долю в недвижимости.

Подведём итоги

Раздел совместного имущества при разводе — неприятная процедура, которая практически всегда сопровождается конфликтом между бывшими супругами. Как итог — рассмотрение дел часто затягивается на несколько месяцев, а иногда и лет. С долевым строительством этот процесс ещё больше усложняется: сторонам придётся доказывать, кто и сколько потратил на покупку квартиры, чтобы получить денежную компенсацию или какую-либо долю в ней. 

Проще всего делить объект, который был приобретён в браке, а оплата осуществлялась из общего бюджета. Так каждому из бывших супругов достанется половина совместного имущества. Если вы хотите оградить себя от лишних споров по поводу раздела, заключите брачный договор. В этом документе нужно будет отразить пункт о раздельной собственности — каждый останется при своём во время расторжения брака. 

Для составления договора рекомендуем проконсультироваться с опытным юристом. Он расскажет о возможных рисках и последствиях. Помните: каким бы брак ни был перспективным, не теряйте самообладания и лучше учтите возможные ситуации. Особенно когда речь идёт о дорогом имуществе.