Можно ли продавать квартиру в ипотеке: разбираемся в нюансах

Купить квартиру в ипотеку — не значит попасть в безвыходную ситуацию на долгие годы. Иногда владельцу просто необходимо продать квартиру, за которую он ещё не выплатил кредит до конца. И это вполне осуществимо.  

Рассказываем об основных схемах таких сделок, документах, которые нужно собрать, и рисках. Всё это нужно, чтобы понять, как продать ипотечную квартиру пошагово. 

Можно ли продать ипотечную квартиру? Начните с согласия банка

Продажа квартиры, за которую ещё не выплачена ипотека, возможна. Но так как жильё находится в залоге у банка, на любые сделки с ним требуется согласие кредитной организации. 

Детали нужно искать в кредитном договоре. Например, там может быть прописана такая формулировка: «Запрещается отчуждать недвижимое имущество другому лицу путём продажи, дарения или иным способом без письменного согласия банка». Поэтому, если собственник захочет продать свою квартиру, ему нужно получить от банка официальное разрешение на сделку.

Идеальный вариант, если сделку по продаже будет вести банк собственника (то есть, если покупатель придёт с наличными или возьмёт ипотеку в том же банке) — в этом случае никакое дополнительное согласие от него не нужно, достаточно устного уведомления. 

Как продать ипотечную квартиру с досрочным погашением

Есть и другой вариант продажи квартиры: совершить досрочное погашение до заключения сделки с покупателем. То есть перед тем, как продавать квартиру в ипотеке, можно погасить долг перед банком, затем снять обременение и только после этого приступать к продаже по обычному алгоритму. Для этого можно занять необходимую сумму у друзей и родственников, погасить кредит и вернуть деньги после продажи квартиры. Ещё один вариант — оформить потребительский кредит на сумму остатка долга и закрыть его сразу после сделки, но эта схема повлечёт дополнительные расходы. 

Наконец, продавцу может повезти — он найдёт покупателя, который согласится закрыть кредит в счёт будущей сделки. Скажем, у продавца остался долг перед банком в несколько сотен тысяч рублей, и после переговоров покупатель заявил, что готов внести эту сумму в качестве аванса — чтобы продавец погасил обременение и вышел на сделку с «чистой» квартирой. 

В таком случае этапы сделки будут следующими:

1. Покупатель гасит ипотеку одним досрочным платежом (оплачивается весь остаток основного долга и те проценты, что уже успели набежать в этом месяце).
2. Банк передаёт в Росреестр документы для снятия обременения или выдаёт  закладную, чтобы собственник сам обратился в инстанцию. Но сейчас банки чаще берут этот шаг на себя. Формально снятие обременения занимает до месяца, но на практике его могут снять и за несколько дней. 
3. Росреестр снимает обременение, и собственник получает уведомление, что может свободно распоряжаться своей квартирой.

Продажа квартиры в ипотеку: действия продавца пошагово

Чисто технически, гасить кредит полностью перед продажей квартиры необязательно: грамотный риелтор найдёт подходящий вариант в разных покупательских ситуациях. Если собственник хочет выйти на сделку быстро, назначил адекватную рыночную цену и избежал любых дополнительных сложностей (неузаконенных перепланировок, не съехавших с квартиры арендаторов, долей у детей и так далее), то продажа ипотечной квартиры возможна даже из-под залога.

Если покупатель приобретает квартиру за наличные средства, то остаток долга погашается прямо в ходе сделки. Продавец показывает покупателю выписку об остатке долга, и сумма оплаты делится на две части. Первая идёт на погашение остатка долга: это залоговый платёж по договору купли-продажи — кредит продавца гасится, когда договор зарегистрирован. После этого снимается обременение, и покупатель получает «чистую» квартиру без залога. Вторую часть денег после регистрации сделки в Росреестре забирает продавец. 

Другой возможный вариант — найти покупателя, который берёт ипотеку в том же банке, что у собственника. Вот пошаговая инструкция того, как продать ипотечную квартиру в таком случае.

1. Собственник выставил объект на продажу и нашёл покупателя. Он внёс аванс или задаток и подтвердил серьёзность своих намерений (задаток накладывает более весомые обязательства, и если покупатель передумает, он лишится денег, а если решение изменит продавец, он должен вернуть задаток в двойном размере). После продавец сообщает банку о предстоящей сделке.
   
2. Покупатель подаёт документы на одобрение в качестве заёмщика в банк собственника: сотрудники оценивают его доход, первоначальный взнос, возраст, стаж на рабочем месте, сумму кредита, которую он запрашивает. Может прийти одобрение на изначальных условиях, также банк может предложить сумму больше, если у клиента хорошая зарплата и большой первый платёж, а может предложить и сумму меньше. Бывает и иначе —  первый взнос запрашивают в большем размере. Например, недавно Сбербанк требует повышенный первоначальный платёж по уже одобренным заявкам.
   
3. После одобрения покупателя подаются документы на одобрение объекта. Перед тем, как продать ипотечную квартиру и купить другую, придётся заново готовить оценочный альбом на продаваемый объект несмотря на то, что он уже есть в этом банке.Есть вероятность, что состояние квартиры сильно ухудшилось с момента выдачи кредита или собственник провёл незаконную перепланировку, которая влияет на условия проживания.
   
4. Если одобрены и покупатель, и объект, собственника приглашают на сделку. Покупатели оформляют кредитный договор в банке, подписывают договор купли-продажи. Оформляют обременение по новому кредитному договору — покупателя.
   
5. Следующий шаг — снятие обременения по кредитному договору продавца. Особенность сделки в том, что это происходит не сразу. Сначала покупатель получает выписку из ЕГРН, где будет указано два обременения: по его кредитному договору и по ипотеке продавца. Примерно в течение месяца обременение по кредиту продавца снимается, после чего нужно будет заказать новую выписку. Мы уже писали, какие бывают виды этого документа и как его получить.
   

Продажа в ипотеку через другой банк: риски для продавца квартиры

Выше описано, как продать жильё в ипотеке, если покупатель приходит также с ипотекой в том же банке, что и у продавца, или с наличными средствами. Если же покупатель кредитуется в другом банке, могут возникать сложности в процессе.

Пример

Продавец выставил на продажу квартиру, которую покупал в ипотеку в Сбербанке, и нашёл покупателя. Казалось бы, Сбербанк — один из самых крупных кредиторов в стране. Квартира стоит 14 млн рублей, у покупателей есть на руках 3 млн рублей — около 20%. Но, как мы писали выше, Сбербанк стал требовательнее к ипотечным заёмщикам, и теперь покупатели не проходят одобрение. От них требуют уже 5 млн рублей (первоначальный взнос 35%). Таких денег у покупателей нет, и они идут в другие банки. 

Им одобряют ипотеку в ВТБ. Но через ВТБ продажа квартиры с ипотекой выглядит рискованной для продавца. Ему предлагают оформить «лёгкий кредит» на погашение своей ипотеки, который закрывается после проведения сделки — за счёт средств, полученных от продажи. Но если сделка сорвётся по какой-то причине и договор не пройдёт регистрацию в Росреестре, продавец перейдёт в ВТБ по программе рефинансирования. С учётом того, что ставки сейчас выше, чем год-два назад, это влечёт определённые риски для продавца. Скажем, при первоначальном кредитовании действовала ставка 7,8%, а при рефинансировании есть риск перейти на ставку 10,5%. Продавец не избавится от квартиры — он останется со своей квартирой и ипотекой с повышенной ставкой, а покупатель будет искать другое жильё. 

В Альфа-Банке предлагают другую схему — без кредитов. Ипотека гасится уже в рамках кредитного договора покупателя, но продавцу нужно оформить договор поручительства. Он будет действовать до тех пор, пока не будет зарегистрирована сделка и пока в выписке из ЕГРН не будет указан собственником покупатель, а обременение по объекту не перейдёт со Сбера на Альфа-Банк. На это может уйти около месяца-двух. Эта схема также рискованная для покупателя, но вероятность того, что заёмщик начнёт отношения с банком с просрочки и поручителю придётся платить за него ипотеку, всё же не очень велика. 

Схемы по выкупу из-под залога в другом банке у разных организаций отличаются. Соответственно, могут отличаться и этапы сделки. Надо уточнять, как продаётся квартира в ипотеке другого банка там, где покупатели собираются брать кредит, и есть ли там вообще такая опция. Стоит оценить свои расходы и риски по сделке. Возможно, лучше повременить со сделкой и дождаться покупателя с наличными средствами или того, кто пройдёт одобрение в банке.

Список документов для продажи ипотечной квартиры

Список документов, которые нужно собрать, зависит от того, как происходит сделка: внутри одного банка или в разных организациях. Кроме того, в каждом банке ещё могут быть свои условия. Например, Альфа-Банк требует от продавца предоставить доверенность на сотрудников банка, которая даёт им право контролировать процесс погашения кредита в другом банке и снятия обременения.

Базовый список документов продавца следующий

1. Паспорт, СНИЛС, ИНН
2. Свидетельство о браке, если продавец замужем или женат
3. Справка о сумме задолженности, если ипотека гасится покупателем перед проведением сделки купли-продажи
4. Согласие банка, если квартира продаётся до погашения ипотеки с обременением
5. Документы, по которым возникло право собственности и обременения: договор купли-продажи, кредитный договор
6. Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН
7. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
8. Копия финансово-лицевого счёта (карточки учёта) по квартире, выписка из домовой книги

Налог с продажи ипотечной квартиры

Если собственник владел квартирой менее пяти лет и продал квартиру дороже, чем купили, придётся заплатить налог 13%. Он платится с разницы — непосредственно с самого дохода. К примеру, владелец купил квартиру за 10 млн рублей, а через четыре года продал её за 12 млн рублей. Налог он заплатит в размере 13% от вашего дохода в 2 млн рублей — 260 000 рублей.

В некоторых случаях налог не платится уже после трёх лет владения. Например, если квартиру купили у родственника или если это единственное жильё. 

При этом можно продать залоговую недвижимость и получить налоговый вычет. Заявление на его оформление можно подать как по самой квартире, так и по уплаченным за всё время процентам.

Заключение

Продажа ипотечных квартир проводится без особых сложностей, но нужно настроиться, что процесс займёт время. Возможно, и сама сделка будет дольше обычной продажи, и поиск покупателя затянется. Но если вариант ликвидный, история объекта чистая, а цена адекватна рынку, то препятствий к продаже нет.

Идеально, если покупатель приходит с наличными или с ипотекой в том же банке, тогда согласие банка на продажу ипотечной квартиры станет условностью. Если нужно оформить ипотеку в другом банке, придётся изучать тонкости перехода обременения от одного банка к другому и смотреть, нет ли рисков у продавца — например, в случае оспаривания сделки перейти на более высокий процент при рефинансировании.