Ликбез: виды собственности на квартиру

Жить в квартире и быть её собственником — две большие разницы. Право собственности предполагает больше прав и обязанностей, а их точный перечень определяет вид собственности на квартиру. 

В статье рассказываем, что такое право собственности на недвижимость, какие существуют виды и формы собственности жилья в РФ, как становятся собственником и зачем регистрировать своё право.

Что такое право собственности

В ст. 209 ГК РФ сказано, что право собственности — это зарегистрированная возможность владеть квартирой, пользоваться ею и распоряжаться. Вот что под этим подразумевается:

• владеть — значит физически контролировать свою собственность, в частности, иметь к ней неограниченный доступ;
• пользоваться — значит извлекать выгоду из владения недвижимостью, то есть непосредственно проживать в ней; 
• распоряжаться — значит иметь возможность продать имущество, сдать его в аренду, передать по наследству, оставить в залог, принять решение о прописке других лиц и т.п..

Право собственности возникает только на основании регистрации недвижимости в Росреестре. После прохождения этого этапа собственнику становятся доступны все перечисленные выше возможности. По отдельности каждую из них можно делегировать другим лицам, но без записи в Росреестре собственниками они являться не будут.

Например, пользоваться квартирой кроме собственника могут и другие лица — на основании договора найма либо на основании регистрации (прописки). У таких жильцов меньше прав по сравнению с собственником. Наниматель обычно может пользоваться квартирой, иногда владеет ею (если это прописано в договоре — ст. 606 ГК РФ), но никогда не может распоряжаться квартирой. Прописанный имеет право только пользоваться квартирой. А чтобы предоставить кому-то право распоряжаться квартирой, можно оформить доверенность.

Какие бывают формы собственности на квартиру 

Собственность различается по формам, каждая из которых может быть представлена несколькими видами права собственности. 

Форма зависит от того, на кого оформлено право собственности. Оно может принадлежать государству, субъекту РФ, муниципальному образованию, юридическому или физическому лицу (ст.212 ГК РФ). 

Юристы считают форму собственности общественной, если право зарегистрировано за Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципалитетом. Если же право принадлежит юридическим или физическим лицам, собственность считается частной.

Например, муниципальная квартира, в которой проживают по договору социального найма, — это общественная собственность. А в случае проведения приватизации форма собственности поменяется на частную.

Далее мы расскажем, какие есть виды собственности на квартиру внутри частной.

Виды владения квартирой в частной собственности

Право собственности на одну квартиру может принадлежать кому-то одному — в этом случае собственность считается индивидуальной: например, когда холостой человек покупает квартиру. Индивидуальная собственность на квартиру с юридической точки зрения — самый простой вид частной собственности. Квартирой распоряжается один человек и все решения принимает он сам, поэтому нет никаких разногласий.

Если же право зарегистрировано за несколькими лицами, квартира будет числиться в общей собственности (ст. 244 ГК РФ). В этом случае вид права собственности на квартиру может быть долевым или совместным.

Долевая собственность возникает в ситуациях, когда квартира поделена на части, каждая из которых закреплена за определённым собственником. Соотношение долей и количество собственников может быть любым. Например, если несколько детей вступают в наследство на квартиру без завещания, по закону им полагаются равные доли. Если же имеется завещание, то размер долей может измениться в пользу одного из наследников.

По закону, количество собственников не ограничено. Единственное условие — если при покупке квартиры использовали материнский капитал, то обязательно нужно оформить долю на ребёнка (детей).

Собственник может продать свою долю в квартире, и в таком случае согласие совладельцев как таковое ему не нужно. Но при этом у совладельцев есть преимущественное право на выкуп доли, поэтому перед продажей нужно направить им уведомление о предстоящей сделке с перечислением всех условий — надёжнее всего это сделать через нотариуса. Если в течение месяца с момента доставки уведомления ответа не будет, либо сособственник напишет отказ, долю можно продавать. Если условия продажи меняются, уведомление придётся отправить повторно.

Долевая собственность предполагает два варианта: все совладельцы могут пользоваться жильём без ограничений, либо за совладельцами закрепляются отдельные комнаты, а в общем пользовании остаются санузел, кухня и другие помещения по договорённости. 

В некоторых случаях долевую собственность можно разделить на несколько индивидуальных (ст. 252 ГК РФ) — тогда каждой части присваивается отдельный кадастровый номер. Обычно такой раздел проводят в частных домах, а не квартирах, поскольку выделение доли «в натуре» предполагает физическое разделение жилья на два независимых — с разными входами, отдельным санузлом, кухней и коммуникациями.

Совместная собственность — форма собственности жилья, которая возможна только для близких родственников: супругов и их детей до 18 лет (ст. 34 СК РФ). Долей как таковых нет — у всех собственников равные права на квартиру (ст. 253 ГК РФ). Продать, подарить или оформить в залог квартиру можно только целиком при условии согласия всех собственников. Отсутствие письменного нотариально заверенного согласия может послужить поводом признания сделки недействительной.

Совместную собственность можно перевести в долевую или индивидуальную, если супруги заключат брачный договор, подпишут соглашение о разделе имущества и заверят его у нотариуса. В случае, если мирно договориться не получается, любой из собственников может подать в суд и потребовать провести раздел общего имущества (ст. 38, 42 СК РФ).

В случае признания одного из супругов банкротом квартира подлежит реализации по общим правилам как личное имущество, но часть вырученных от реализации средств получат остальные собственники — исходя из расчёта, что доли в общей собственности равны (Закон 127-ФЗ, ст. 213.76 п.7).

Где посмотреть вид права собственности

Чтобы узнать, к какой форме собственности относится квартира, нужно заглянуть в выписку из ЕГРН, раздел 2: там указана информация о правообладателе, вид, номер и дата госрегистрации права, основания регистрации и возможные ограничения.

Если квартира находится в индивидуальной собственности, то правообладатель будет один (физическое или юридическое лицо). Вид собственности может быть не указан — он подразумевается по умолчанию.

В случае зарегистрированной совместной собственности все правообладатели будут прописаны в одной строке, а ниже указывается вид собственности — совместная. Сведения о регистрации будут общими для всех правообладателей.

Если квартира находится в долевой собственности, в выписке заполняют несколько дополнительных строк для каждого правообладателя отдельно. Кроме вида собственности и информации о регистрации, указывают документы основания и информацию о возможных ограничениях.

Как становятся собственником недвижимости

Существует много способов стать собственником квартиры. Её можно:

• купить в новостройке на стадии строительства. Основанием для регистрации может стать договор долевого участия (при покупке у застройщика) или цессии (если продаёт физическое лицо, ранее купившее квартиру по ДДУ). Регистрация прав проводится после сдачи дома; 
• купить на вторичном рынке или в новостройке уже после того, как дом сдали. Основание для регистрации — договор купли-продажи у юрлица или физлица;
• приватизировать. Если квартира находится в собственности муниципалитета, лица, у которых заключён договор соцнайма, могут оформить её в собственность. Право на однократную приватизацию есть у каждого гражданина РФ. Если квартиру по решению родителей приватизировал несовершеннолетний, он сохраняет право на приватизацию по достижении 18 лет. Основание для регистрации — договор приватизации;
• унаследовать — по завещанию или по закону. Через полгода после смерти наследодателя наследник получает свидетельство о вступлении в наследство. Этот документ служит основанием для госрегистрации;
• получить в подарок. Чаще всего такая сделка происходит между близкими родственниками (супругами, детьми, родителями, дедушками, бабушками, внуками, братьями и сёстрами), в противном случае одаряемому придётся заплатить НДФЛ;
• получить по судебному решению. Например, по праву приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Если человек (не собственник) проживает в квартире более 15 лет, исправно оплачивает все налоги, коммунальные счета и решает другие задачи владельца, у него есть право в судебном порядке заявить о себе как о собственнике квартиры.
  

Зачем нужна регистрация права собственности

Регистрировать недвижимость положено по закону (ст. 131 ГК РФ). Откладывать регистрацию права собственности или отказываться от неё — не самая удачная идея, и вот почему:

• регистрация права даёт возможность собственнику распоряжаться квартирой. Сам по себе договор купли-продажи, дарения или мены не устанавливает право собственности, а служит лишь основанием для его регистрации. После регистрации квартиру можно продать, сдать в аренду, оформить в залог или прописать в ней кого-либо;
• квартиру, право на которую не зарегистрировано, нельзя включить в завещание. Если наследники будут вступать в наследство по закону, а не по завещанию, им придётся доказывать в суде, что квартира действительно принадлежала наследодателю;
• при продаже закон требует в обязательном порядке регистрировать право собственности (ст. 551 ГК РФ). В случае, если покупатель не торопится, налог на квартиру продолжают начислять на продавца. Это незаконно, поэтому продавец может обратиться в суд — право собственности зарегистрируют, а покупателю придётся возместить ущерб и оплатить судебные издержки;
• если новый собственник будет продавать квартиру, ему придётся ждать три (пять) лет с момента регистрации права собственности либо платить НДФЛ в бюджет. Чем раньше зарегистрировано право, тем быстрее можно будет продать квартиру без лишних затрат; 
• если прежний собственник умер прежде, чем новый успел зарегистрировать право, также могут возникнуть накладки. В Росреестре требуется присутствие продавца, в противном случае регистрировать право можно только через суд.

К примеру, в деле 5-КГ21-143-К2 рассматривается именно такая ситуация — Иванова Т.Н. получила квартиру по договору дарения, но даритель умер до того, как она зарегистрировала право собственности. Иск рассматривали в судах трёх инстанций, и только после этого квартиру получилось зарегистрировать.

Коротко о главном

Форма собственности квартиры — это показатель, который характеризует права собственника и саму недвижимость. Существуют следующие виды права собственности: государственная, муниципальная, частная индивидуальная, частная долевая, частная совместная. Чтобы зарегистрировать право собственности, нужно подать в Росреестр пакет документов, в том числе тот, на основании которого квартира сменила собственника.