Как понять, за сколько можно продать однокомнатную квартиру

Однокомнатные квартиры традиционно считаются самыми ликвидными на рынке недвижимости. Cпрос на них ощутимо выше, чем на «трёшки», но даже при работе с таким ходовым товаром здравый смысл при ценообразовании не помешает никогда. 

Поговорили с экспертами и участниками рынка и выяснили, за сколько продаются квартиры и что делать, чтобы не упустить свою выгоду.

За сколько можно продать квартиру в 2023 году: аналитика по регионам России

Почти 38% россиян считает недвижимость вторым по выгодности способом вложения денег после золота. Существует распространённый миф, что цены на недвижимость всегда только растут. К сожалению, это не так: бывают и спады. Тем не менее, за последний год динамика цен на вторичном рынке недвижимости показывает уверенный рост.

Мы составили сводную таблицу средних цен за квадратный метр вторичного жилья по федеральным округам России. 

_{* Данные предоставлены порталом «СберИндекс» на 30 июня 2023 г., список идёт от меньшей цены к большей.
** Статистика отражает уровень цен на основании фактических сделок, заключённых на момент сбора статистики.}

Показатели по отдельным регионам слегка отличаются от средних в ту или иную сторону. Например, средняя цена квадратного метра в Тульской области летом 2023 года — 71 722 ₽, что чуть выше средней отметки по всему Центральному округу. Но даже если использовать в расчётах цифры из таблицы, собственник сможет составить общее понимание того, за сколько можно продать квартиру в его регионе.

Павел Красавцев, агент по продаже недвижимости: «При формировании цены имеет значение в первую очередь метраж. От него зависит стоимость квартиры. Можно посмотреть среднюю стоимость квадратного метра в конкурентных предложениях, умножить на метраж и получить приблизительную цену, при которой будет спрос на объект».

От чего зависят цены на квартиры: основные критерии оценки

По мнению экспертов, брать любую понравившуюся цифру с потолка  — не лучшая стратегия, но и жёсткой формулы расчёта цены тоже не существует.

Виталий Кутиков, директор агентства недвижимости LEVEL, г. Новокузнецк: «Чёткого алгоритма, будь то в процентном соотношение или любом другом эквиваленте, нет. Это свободный рынок, который позволяет заявлять любую цену. Но для успешной и выгодной продажи важно грамотно подойти к этапу ценообразования: принять во внимание то, где находится квартира, и только потом оценить, какая она».

Есть несколько основных факторов, которые в совокупности определяют, за какую цену можно продать квартиру.

Юридическая чистота документов

«Идеальная» квартира не должна иметь никаких обременений: она не ипотечная, в ней никто не прописан и не живёт, в числе собственников нет несовершеннолетних детей, на неё не наложен арест, не заключён договор ренты, все зарегистрированные в ней ранее жильцы участвовали в приватизации, а если продавец получил эту квартиру в наследство, он должен был оформить завещательный отказ.

Важно: если с документами не всё в порядке, нужно быть готовым к тому, что в будущем сделку можно будет оспорить через суд и признать её недействительной. Продавая квартиру, сначала стоит привести в порядок документы либо быть готовым к тому, что покупатель попросит скидку. Покупателю же лучше проконсультироваться с юристом или грамотным риелтором, если есть сомнения в чистоте объекта. Он проведёт оценку и проверку и даст заключение, стоит ли покупать такую квартиру.

Район и окружающая инфраструктура

Логично, что квартиры в центральных районах стоят больше тех, что находятся на окраинах, но на итоговую цену влияет и то, какие объекты расположены поблизости от дома. Например, если до ближайшей остановки далеко, но рядом находится элитная школа, куда зачисляют по прописке, это уравновесит цену. То же самое касается и парков, транспортных развязок, магазинов и других благ цивилизации поблизости. Чем их больше, тем выше цена.

Мария Румянцева, руководитель агентства недвижимости SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость»: «Чёткого алгоритма ценообразования при “проблемных” элементах инфраструктуры нет. Наоборот, то, что один покупатель посчитает недостатком, другой сочтёт достоинством. Например, кладбища: большинство кладбищ в Москве считаются историческими достопримечательностями, привлекают туристов и посетителей. У них красиво оформлена ограда, есть зелёная зона и отреставрированный церковный собор. Поэтому и желающие поселиться около святого места найдутся.

А вот если кладбище действующее и находится на окраине города, то застройщик учтёт этот нюанс при планировке нового комплекса. Особенно, если он будет относиться к бизнес-классу. Между кладбищем и ЖК будет построена стена или спроектирован парк. Или же стена дома, выходящего на кладбище, будет глухой. Главное, что параметр «видовые характеристики» не будет иметь недостатков. В доме эконом-класса скидки если и будут, то только для отдельных квартир, у которых из окон видно кладбище. А квартиры со скидками могут раскупить в первую очередь.

То, что новый дом находится в зелёной зоне без ближайших остановок общественного транспорта, тоже может считаться достоинством. Особенно, если этот дом относится к элит-классу, где экологическая составляющая имеет важное значение. Главное для застройщика — спроектировать комплекс под потребности потенциального клиента и продать ему квартиру».

Характеристики дома и жилого комплекса в целом

«Хрущёвки» и «брежневки» дешевле «сталинок», но все три группы квартир в старых домах обычно дешевле жилья в современных жилых комплексах. ЖК, конечно, тоже бывают разные, и если в доме собственника есть подземный паркинг, хорошая детская площадка и оборудованный видеонаблюдением и шлагбаумами двор, можно повысить цену на 5–10%.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам инвестиционно-строительной компании «Балтийская жемчужина»: «Сегодня на рынке сложилась ситуация затоваривания экономичными лотами. Спрос на жильё сегмента масс-маркет сократился из-за закредитованности населения, снижения реальных располагаемых доходов в регионах, ориентированных в основном на импорт, сокращения доступности ипотеки и других факторов. Инвестиционная активность снижена. А финансово обеспеченные покупатели ищут эксклюзивные пространства для жизни и достаточно быстро покупают крупногабаритные лоты, особенно — в престижных локациях, где практически не осталось участков под застройку».

Состояние самой квартиры

Жильё на первых и последних этажах традиционно дешевле: первые этажи страдают от сырости и возможных запахов, идущих из подвалов или, например, кафе через стену, а на верхних этажах возможны протечки и промерзания.

Влияет на цену и наличие отделки: квартиры в состоянии «заехать и жить» ценятся выше тех, что выставляются без ремонта. При этом наличие несогласованной перепланировки может буквально обрушить цену. Аналогично — с непрезентабельным видом из окон на мусорные баки, завод или глухую стену дома напротив.

Сложно сказать, какой фактор важнее — эксперты по сделкам с недвижимостью расходятся во мнениях, опираясь на свой опыт.

Мария Румянцева, руководитель агентства недвижимости SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость»: «На стоимость квартиры влияет большое количество факторов. В первую очередь, локация, потом идёт тип дома, инфраструктура, транспортная доступность, обжитость района, зелёные зоны и т.д.. Популярнее всего так называемые «ликвидные квартиры» — те, которые со временем будут только расти в цене».

Максим Юсов, руководитель агентства недвижимости Maxima: «На мой взгляд, самый важный фактор при оценке квартиры — это юридическая чистота документов».

Юлия Усачева, вице-президент Гильдии Риелторов Сочи: «Всё зависит от города. Самые востребованные квартиры — однокомнатные. По стоимости квадратного метра они всегда дороже больших квартир и реализуются быстрее. Для формирования стоимости необходим анализ конкурентных предложений».

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам инвестиционно-строительной компании «Балтийская жемчужина»: «Чётких критериев нет, но важна локация — экологические показатели, наличие инфраструктуры — а также концепция современного проекта или состояние дома и лота в старом фонде, вид из окна, площадь квартиры.

Чем грозит некорректная оценка квартиры

Поверхностный ответ на вопрос за сколько продать квартиру ожидаемо влечёт за собой два типа последствий — владелец либо продешевит, либо укажет цену намного выше рынка и будет продавать свой объект очень долго. Разберёмся в неочевидных последствиях обоих вариантов.

Иногда продавцам кажется, что установив цену на порядок ниже среднерыночной, они помогают себе продать квартиру быстрее, но это почти всегда оборачивается против них. Дело в том, что «супервыгодные цены» — это зачастую признак мошенников, которые так пытаются привлечь наивную жертву. Опытные покупатели, а тем более риелторы, об этом знают, поэтому, скорее всего, пройдут мимо такого объявления. Не говоря уже о том, что делая покупателю такой щедрый подарок, продавец, по сути, крадёт прибыль сам у себя, хотя мог бы получить от сделки больше.

Что касается завышенной цены, то и она тоже способна навредить. Чаще всего покупатели ищут подходящие объекты через онлайн-базы объявлений. На каждой такой площадке есть система фильтров, в первую очередь — по цене. Логично, что объявление с ценником намного выше рынка скорее всего просто не увидят, а в лучшем случае — не рискнут по нему обращаться.

Вот что говорят по этому поводу эксперты рынка.

Ригина Гордеева, управляющий партнёр агентства премиальной недвижимости Etagi Prime: «Когда продавец ставит цену выше рынка и соглашается ждать, для нас это сигнал, что он недостаточно мотивирован на продажу. Если у продавца есть острая нужда в продаже, которая, как правило, определяется временем, за которое необходимо завершить сделку, то он будет ставить адекватную стоимость для того, чтобы уложиться в нужный срок. А если у продавца нет острой мотивации на продажу, то он готов продавать её бесконечно долго в надежде на то, что найдётся покупатель, который придёт и предложит, по сути, несуществующую цену.

На практике такие кейсы встречаются крайне редко и вопрос с актуальной стоимостью объекта продажи связан только с изменением мотивационных факторов продавца. Ожидание “своего” покупателя — это миф, потому что нет никакого “своего” клиента, который придёт и заплатит значительно выше рынка просто потому, что продавец его долго ждал».

Что делать, чтобы оценить квартиру правильно

Самый простой способ узнать хотя бы приблизительно, за какую цену можно продать квартиру, — сравнить похожие объявления на сайтах-агрегаторах. Достаточно зайти, например, на Яндекс Недвижимость и выставить фильтры по количеству комнат, городу, характеристикам дома и другим показателям. Сервис выдаст подборку похожих квартир, а после сортировки объявлений собственник сможет посмотреть минимальные и максимальные цены по своему региону.

Опрос тех, кто в недавнем прошлом продавал жильё, показывает, что большинство людей именно так и поступает.

Сергей, г. Тула: «Продавали квартиру в 2021 году. Сделку оформляли в сопровождении риклтора, но комфортную для нас цену определили сами. Для этого изучили предложения по квартирам на сайтах, созвонились с несколькими продавцами, и от этого отталкивались. Звонили тем, у кого были похожие характеристики: район, состояние квартиры, этажность, парковка, площадь и т. п.».

Елена, Казань: «В 2020 году мы продавали мамину “однушку”, а сейчас продаём свою. Продать оба раза хотели побыстрее, поэтому цену поставили невысокую, но в рынке, не демпинговали.

В первом случае смотрели, сколько в среднем стоит квартира в данном районе с такими характеристиками, и ставили немного ниже, чтоб продать быстрее.

Во втором случае было сложнее, потому что квартира находится в небольшом поселке. Здесь вообще редко продают нормальное жильё, то есть сравнивать особо не с чем. Посмотрели похожие квартиры и установили цену так, как считали адекватным, приемлемым для себя».

Чтобы быстро прикинуть примерную цену будущей сделки, можно воспользоваться онлайн-калькулятором оценки недвижимости. Достаточно указать количество комнат, площадь квартиры и адрес с номером дома. Умный алгоритм за пару секунд проанализирует похожие предложения по тому же адресу и обозначит интервал, который покажет, за сколько продаются такие квартиры прямо сейчас.

Способ очень простой, но чтобы использовать его результаты правильно, нужно знать два нюанса:

• алгоритм видит только цены объявлений, а не реальные суммы сделок;
• цифры в объявлениях показывают, по сути, амбиции продавцов, а не реальную стоимость конкретных квартир.

Вот что говорят об этом эксперты.

Виталий Кутиков, АН LEVEL, г. Новокузнецк: «Онлайн-калькулятор придаст правильный вектор ценообразованию, но сухим цифрам не всегда можно доверять. Цены в объявлениях не отражают реальной цены сделки, а они могут существенно отличаться».

Ригина Гордеева, управляющий партнёр агентства премиальной недвижимости Etagi Prime: «Все цены, которые мы видим на рекламных площадках, — это цена предложения, а не сделки. Только настоящий потенциальный покупатель, который действительно заинтересован в покупке, определяет реальную стоимость, которая соответствует конкретному предложению.

Я всегда рекомендую сравнивать продаваемую квартиру не только с похожими объектами в рамках определённой локации, но также и оценить похожие объекты с точки зрения комфорта, чтобы задаваться вопросом: «А что ещё за эти деньги можно купить в другом месте и получить более высокое качество жизни?»

На мой взгляд, два самых важных метода оценки — это предложение потенциального покупателя и сравнение с вариантами, которые можно купить за эту же сумму в других районах города».

Третий способ оценить квартиру — обратиться к опытному риелтору. Специалист осмотрит квартиру, сравнит её с похожими реальными объектами, назовёт рыночную цену и поможет найти покупателей.

За сколько продавать квартиру, а точнее, какую цену указать в объявлении о продаже, — вопрос, требующий определённой гибкости и знания ситуации на рынке недвижимости. Иногда можно слегка завысить стоимость, чтобы при разговоре с покупателями оставалось пространство для торга. 

Мария Румянцева, руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость»: «Обычно когда собственник (сам или с помощью риелтора) выставляет квартиру на продажу, он дополнительно «накидывает» к желаемой цене 100-300 тысяч рублей сверху, рассчитывая при торговле с покупателем сбросить эту добавленную сумму. При этом все остаются довольными: покупатель — потому что получил скидку, а продавец — потому что выручил желаемую сумму.

Вообще рынок недвижимости так привык к словам “торг возможен”, “скидка”, “бонус” и “акция-распродажа”, что они присутствуют практически во всех объявлениях и рекламных анонсах. А ещё наличие скидки психологически позволяет покупателю легче принять решение о покупке жилья».

Юлия Усачева, вице-президент Гильдии Риелторов Сочи: «Если объект продаётся с определённой целью, например, переезд, покупка другой квартиры и т. д., то необходимо ставить реальную стоимость, возможно, завышая на 5-7% от желаемой для торга с хорошим клиентом. Уступить всегда успеете».

Павел Красавцев, агент по недвижимости: «В продажу квартиры всегда закладывается торг для 99% соискателей. Они любят торговаться, а некоторые даже ещё до просмотра начинают узнавать, за сколько готовы реально продать квартиру. Сразу же выставлять стоимость с учётом дисконта неправильно, потому что придёт человек, который обязательно попросит скидку. Стараюсь преследовать интересы своих клиентов в этом случае, если только это не срочная продажа. Так что надо изначально вставлять цену и брать запас на тот дисконт, который собственник готов сделать».

Есть и противоположная точка зрения — установить относительно низкую цену и постепенно повышать её, чтобы привлечь больше покупателей.

Ригина Гордеева, управляющий партнёр агентства премиальной недвижимости Etagi Prime: «Я всегда рекомендую начинать с низкой или средней стоимости и корректировать её в зависимости от количества входящих звонков, просмотров и полученных предложений».

Виталий Кутиков, АН LEVEL, г. Новокузнецк: «Выше рынка ставить не стоит — можно потерять потенциальных покупателей, что приведёт к затяжной продаже. У профессионалов существует такой термин, как психологическое устаревание. Логика покупателя такая: долго продают, почему? Значит, с квартирой что-то не так! Правильная цена в рынке соберёт всех покупателей, которые будут конкурировать между собой. Так можно сохранить цену при торге, а возможно, даже повысить её».

Опыт продавцов квартир подтверждает обе точки зрения.

Елена, г. Казань: «Муж выложил объявление о продаже с низким ценником. Покупательница нашлась быстро, но после мы два месяца ждали, пока она найдёт денег. В итоге мы удалили объявление, сделали новые фото квартиры, подняли цену на 300 тысяч и выложили снова.

В течение недели пришли покупатели, посмотрели и оформили продажу. Сделку сопровождал риелтор. Цена приемлемая, в рынке. Не задирали стоимость».

Ирина, г. Калуга: «Мы выставили квартиру на продажу в конце 2021 года, сделку сопровождал риелтор с большим опытом в продажах. Мы встретились, он осмотрел квартиру, сделал необходимые фото. Цену поставили изначально повыше, чтобы можно было торговаться.

Потенциальные покупатели приходили часто, просмотры были каждые выходные. Мы освободили квартиру и отдали ключи риелтору, чтобы не нужно было подрываться с работы для показа жилья.

Цену, конечно, пришлось в итоге снизить. Хотелось продать за 5,8 млн, сделку закрыли на 5,3 млн. Всего на продажу ушло около 2,5-3 месяцев».

Евгения, Саратовская область: «Мы начали продавать свою квартиру в феврале 2023 года, сделка состоялась в начале мая. Начальная цена была 1 050 000 рублей, в них заложены 30 000 риелтору. Она сразу нам сказала, что больше, чем за миллион, мы не продадим. Мы её знали до этого и доверяли, поэтому согласились, к тому же я смотрела похожие объявления и поняла, что в целом это адекватная цена. В итоге продали за 1 млн, то есть нам с бывшим мужем осталось 970 тысяч».

Какую тактику выбрать — зависит от целей собственника и мотивированности на продажу. Мы рекомендуем сначала самостоятельно изучить похожие объявления, использовать онлайн-калькулятор и только потом приступать к продаже. С риелтором или без — зависит от того, насколько собственник уверен в своих силах и знаниях рынка.

Коротко о главном

1. Чтобы понять, за сколько продать однокомнатную квартиру, сначала лучше изучить нужный сегмент рынка и сравнить цены на похожие объекты.
2. Цены в объявлениях о продаже квартир отражают не реальную стоимость жилья, а пожелания продавцов. Фактически сделки заключаются по ценам ниже указанных в объявлении.
3. Итоговая стоимость квартиры зависит от разных факторов. Имеют значение район, где находится дом, инфраструктура вокруг, характеристики дома в целом и, конечно, самой квартиры.
4. Есть разные схемы взаимодействия с ценой во время продажи. Можно установить минимальную или среднюю по рынку цену, а потом постепенно повышать её, чтобы подогреть интерес покупателей. А можно сразу указать стоимость с учётом будущего торга, то есть прибавить к желаемой цифре 5–10%. Слишком завышать или занижать цену не стоит — это отпугнёт потенциальных покупателей.
5. Какой алгоритм выбрать — зависит от целей продавца, срока, который он отводит на весь процесс продажи, а также компетентности и опыта риелтора, если квартира продаётся с его помощью.