Кто такой арендатор недвижимости

Около 20% квартир в России используются жильцами по договору аренды. Арендатор — это одна из сторон этого договора, которая пользуется недвижимостью и платит за это её владельцу. Простыми словами, арендатор — это тот, кто снимает жильё за деньги. 

Подробно рассказываем о том, кто такой арендатор жилья, какие у него есть права и обязанности, и отвечаем на сложные вопросы аренды с точки зрения квартиранта.

Разбираемся в терминах

Арендатор и наниматель

Есть два близких по смыслу понятия, которые закон (Ст. 671 ГК РФ) различает — найм и аренда.

• В договоре найма участвует наниматель — физическое лицо. Объектом договора при этом может быть только жилое помещение: квартира, дом, комната.
• В договоре аренды участвует арендатор — ИП или организация. Объектом договора может быть жилое или нежилое помещение: квартира, дом, офис, склад, гараж.

В обычной речи термин «арендатор» часто заменяет «нанимателя», в таком значении мы и будем использовать его в этой статье.

Квартирант и главный квартиросъёмщик

Квартирантом называется любой человек, который снимает квартиру — не важно, на каких условиях и кому принадлежит недвижимость.

Ответственный или главный квартиросъёмщик — более узкое понятие: это гражданин, который заключил договор социального найма с государством или муниципальным органом власти.

Субарендатор

Так называют человека, который снимает квартиру не у её владельца, а у арендатора. Эта возможность должна быть предусмотрена в первоначальном договоре найма и согласована с собственником: без его разрешения пересдавать квартиру нельзя.

Права арендатора

Арендатор может использовать арендованное жильё по назначению или в более узких рамках заключённого договора. По закону наниматель имеет право:

• пользоваться всем имуществом, которое находится в доме или квартире, парковкой у дома и придомовой территорией, лифтами, лестницами, балконом (ст. 673 ч. 1 ГК РФ);
• проживать вместе с мужем или женой, другими людьми с согласия арендодателя и со своими несовершеннолетними детьми без его разрешения (ст. 679 ГК РФ);
• продлить или перезаключить договор аренды на новый срок за 3 месяца до его окончания. Если владелец квартиры откажется продлевать договор, в течение года он не имеет права сдавать её другим жильцам (ст. 684 ГК РФ);
• досрочно расторгнуть договор и съехать, предупредив хозяина квартиры за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ);
• временно зарегистрироваться в квартире, если она находится не в регионе прописки жильца и он проживает на новом месте больше 90 дней (закон № 5242-1 ст. 5 ч. 1). Временная регистрация никак не влияет на право собственности и безопасна для хозяина квартиры.

Права субарендатора не могут быть шире прав арендатора, у которого он снимает жильё:

• срок субаренды должен быть равен или меньше срока аренды;
• договор субаренды будет разорван или признан недействительным, если это произойдёт с договором аренды.

Обязанности и ответственность арендатора

Помимо прав, у арендатора, конечно же, есть и обязанности.

• Использовать недвижимость по назначению, соблюдать правила эксплуатации жилья.
• Оплачивать аренду в сроки, указанные в договоре. Если нарушить это правило, хозяин квартиры может потребовать оплатить аренду на 1–2 месяца вперёд.
• Отвечать за ущерб, нанесённый квартире и имуществу, которое находится в ней.
• Выполнять мелкий текущий ремонт дома или квартиры. Капитальный ремонт при этом остаётся ответственностью владельца недвижимости.
• Пускать хозяина в квартиру для проверки, если он предупредил о своём приходе.

Сложные вопросы арендаторов

Даже опытные арендаторы не всегда знают ответы на эти вопросы, поэтому предпочитают не поднимать их с владельцем квартиры или ориентироваться на опыт знакомых. Между тем их регулирует законодательство, поэтому существуют однозначные ответы.

Кто и при каких условиях может изменить стоимость аренды?

Если в договоре найма ничего об этом не сказано, увеличить стоимость аренды можно только по согласию обеих сторон или после завершения срока договора. Если собственник через пару месяцев потребует заплатить больше, арендатор доплачивать не обязан. И выселить жильца за отказ нельзя.

Когда можно требовать уменьшения арендной платы?

Если состояние жилья или условия его эксплуатации ухудшились, жилец может требовать снижения стоимости аренды. Важно, чтобы ухудшения произошли не по вине квартиранта — например, квартиру затопили соседи или в доме отключили электроэнергию.

Арендатор установил в квартире систему видеонаблюдения или кондиционер. Техника перейдёт в собственность хозяина?

Отделимые улучшения остаются имуществом арендатора. Это, например, приборы и техника, которую можно демонтировать без вреда для жилья.

Сплит-система, окна, двери или прикреплённые к полу перегородки — это неотделимые улучшения, демонтировать их так, чтобы не осталось следов, нельзя. Можно потребовать от собственника возмещения расходов, если улучшения были сделаны с его согласия.

Кратко, кто такие арендаторы

• Арендатор недвижимости — это юрлицо или человек, который снимает квартиру за деньги. 
• Арендатор имеет право пользоваться имуществом в квартире и придомовой территорией, проживать с детьми и другими людьми, получить приоритет в перезаключении договора и временно зарегистрироваться в арендованном жилье.
• Арендатор обязан вовремя оплачивать аренду, беречь недвижимость, устранять повреждения и пускать арендодателя в квартиру для проверки.
• Уменьшить цену аренды можно, если качество жилья ухудшилось, а увеличить — только после завершения срока договора.