Как влияет ключевая ставка на ипотеку в 2024 году

С марта 2022 года россияне регулярно становятся свидетелями эпохальных событий, в том числе — повышения ключевой ставки до 20% на несколько месяцев. Такого высокого показателя в истории страны ещё не было. 

В этой статье расскажем, как повышение ставок по кредитам связано с ключевой ставкой Центробанка, что это значит для обычных людей и как ставка по ипотеке зависит от этих показателей.

Что такое ключевая ставка

Если говорить простыми словами, то ключевая ставка (КС) — это минимальный процент, под который Центральный банк России принимает депозиты (вклады). Одновременно эта же цифра определяет минимальный процент, под который коммерческие банки могут выдавать кредиты и брать их у Центробанка. Понятие появилось в России в 2013 году и с тех пор менялось больше 30 раз — в среднем, по 8 раз в год.

Решение о размере ключевой ставки Центробанк принимает после анализа множества критериев. Орган постоянно мониторит экономическую ситуацию в стране, анализирует её и делает прогнозы по изменению роста цен. На основе темпов этого роста прогнозируется инфляция, то есть обесценивание денег.

Существует целевой уровень инфляции, который считается оптимальным для экономики, — 4%. Как только текущий показатель инфляции меняется в ту или иную сторону, ЦБ пересматривает ключевую ставку.

Если инфляция слишком быстро растёт, поднимается процентная ставка. И наоборот: чем ниже инфляция, тем ниже ключевая ставка.

Почему банки ориентируются на ключевую ставку

По сути, ключевая ставка — это базовый регулятор всех финансовых процессов и потоков в стране. Её изменения напрямую влияют на многие процессы рынка: повышение сдерживает темпы кредитования и вложений, снижение — стимулирует. 

Когда коммерческие банки выдают ипотеку, они используют не свои деньги, а одалживают у Центробанка — берут их под процент, который равен ключевой ставке. Чтобы всегда получать прибыль, банки кредитуют население по ставкам выше КС. Мы помним, что её показатель регулярно меняется, а значит, и рыночные ставки по ипотечным кредитам тоже меняются. Отсюда и периодическое повышение или падение ипотечных ставок — в зависимости от ситуации в экономике.

Все эти движения ставок влияют на темпы инфляции. Чем выше проценты по кредитам, тем меньше желающих их оформлять. Население старается придержать накопления, спрос повсеместно падает. А чем ниже спрос, тем ниже предложение и темпы роста цен. Как только инфляция достигает целевого уровня в 4% или опускается ниже, ЦБ снижает ключевую ставку, а чуть позже и банки меняют условия по кредитам в аналогичную сторону.

Таким образом, говорить, что есть некая «ключевая ставка по ипотеке», неправильно. Такого понятия не существует, потому что Центробанк работает не с населением или отдельными банковскими продуктами, а с кредитными организациями в целом. Каждый банк сам решает, под какой процент давать деньги на покупку недвижимости, но эта цифра всегда зависит от ключевой ставки.

Как менялась ключевая ставка в 2022–2024 году

В 2022 году колебания КС были штормовыми. 28 февраля 2022 года ЦБ установил показатель ключевой ставки в 20% — рекордный для нашей страны. Это была вынужденная мера в условиях мощного кризиса и повышенной турбулентности, поэтому почти сразу произошло и взрывное поднятие ставок по ипотеке: жильё можно было купить в среднем под 21-22%. Ставки по льготным программам в некоторых банках выросли с 6,5% до 12%.

Это привело к тому, что сделки с недвижимостью в апреле 2022 года свелись к рекордно низкому уровню. 7 из 20 ведущих банков России прекратили приём новых заявок, хотя граждане и не спешили их подавать.

Шоковая терапия сработала, и уже к апрелю 2022 года ключевая начала падать. Однако в августе 2023-го она вновь резко увеличилась — с 8,5% до 12%, а в декабре уже выросла до 16% — на этом значении держится на момент написания статьи (июнь 2024 года).

Всем хочется, чтобы шторм миновал и рынок начал входить в зону штиля, но говорить об этом пока рано. Почему — разбираемся дальше.

Что происходит сейчас со ставками на ипотеку

Обычно банки снижают и поднимают ставки по ипотеке одновременно с изменениями ключевой ставки. Несмотря на это, проценты по кредитам зависят и от других показателей, например, политических. 

По данным ДОМ.РФ, средняя ипотечная ставка в 2024 году находится в пределах 16,76% для первичного рынка, вторичку можно купить под 16,95%, рефинансировать выданные ипотеки под 17,02%.

Прогнозировать, в какую сторону изменятся ставки в 2024 году, эксперты не берутся. Центральный Банк дал сигнал, что в июле ставку могут поднять ещё — до 17%. Пока КС зафиксировалась с декабря 2023 года на показателе 16% и держится уже более полугода — на момент написания статьи в июне 2024 года.

Могут ли поднять ставку по действующей ипотеке

Если речь идёт об уже выданных кредитах, то ответ неоднозначен. С одной стороны, существует ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности», которая устанавливает запрет на изменение процентов по уже подписанному кредитному договору. Согласно этому закону, ни повышать, ни понижать ставку нельзя.

При этом постановление Высшего Арбитражного Суда «О свободе договора и её пределах» разъясняет, что одностороннее изменение ставки в меньшую сторону возможно. Но повышение процентов в любом случае является незаконным, и если банк пытается сделать это, нужно идти в суд.

Как всегда, есть исключение — это так называемые кредиты с плавающей ставкой, которая как раз привязана к ключевой и может меняться в любую сторону, в зависимости от изменений показателей ЦБ. Такие договоры заключаются достаточно редко и в основном касаются валютных ипотек.

Что в итоге

1. Ключевая ставка Центробанка — это базовый регулятор банковских ипотечных ставок. Её показатель зависит от инфляции, ситуации на рынке и других экономических и политических факторов.
2. Ключевая ставка показывает процент, под который банки берут кредиты у государства. Выдавать займы гражданам по процентам ниже этого значения кредитным организациям невыгодно, поэтому они так не делают практически никогда.
3. На снижение или рост ставок по ипотеке влияют не только ключевая ставка и ситуация на рынке, но и политические и другие решения государства.
4. Повысить ставку по уже выданной ипотеке чаще всего банки не могут, но последнее слово — за формулировками кредитного договора, который подписывал заёмщик.

Фото на обложке: peoplecreations (Freepik)