Какие коммунальные услуги должен оплачивать квартиросъёмщик?

Ежемесячная арендная плата — далеко не все расходы, которые несёт арендатор жилья. Во многих случаях наниматели также оплачивают сервис ЖКХ: либо всю квитанцию, либо её часть, которая начисляется по счётчикам — электричество и водоснабжение. А ещё бывает, что владелец недвижимости включает оплату коммунальных услуг в арендную ставку. Давайте разберёмся, какой вариант оплаты «коммуналки» более удобный и выгодный, что по этому поводу говорит закон и как удобнее договориться на практике.

Что такое жилищно-коммунальные услуги

Коммунальными называют услуги по передаче отопления, электроэнергии, воды, тепловой энергии и газа потребителям, а также вывоз бытовых отходов и отведение канализации. Необходимо разграничивать коммунальные и жилищные услуги: в число последних входит ремонт дома, управление и содержание недвижимости. 

Поставщики ЖКУ обязаны постоянно и устойчиво обеспечивать своими услугами жильцов, а граждане и организации — в полном объёме и своевременно оплачивать предоставленные сервисы. 

Услуги ЖКХ могут оплачиваться по счётчикам или по нормативам: у каждого вида услуг свои правила. При наличии счётчиков в квартире размер оплаты рассчитывается умножением объёмов потребления на тариф. Если счётчиков нет, то число проживающих в квартире людей умножают на норматив и стоимость услуги. Если прибор учёта не установлен, хотя техническая возможность для этого есть, услуга оплачивается с коэффициентом 1,5.

За какие коммунальные услуги должен платить квартиросъёмщик по закону

Наниматель жилья, согласно п. 12 ст. 155 ЖК, должен оплачивать услуги ЖКХ самостоятельно, если его соглашение с наймодателем не предусматривает иное. Если возникнет просрочка платежей, долг будут взыскивать с пользователя жилья и обслуживания ЖКУ, а не с владельца. Момент заключения договора аренды — дата, с которой наниматель получает обязанность оплачивать коммунальные услуги. 

Если наниматель — физическое лицо, ему не требуется заключать договор с поставщиком коммунальных услуг или управляющей организацией, достаточно оплачивать счётчики в съёмной квартире. Арендатор-юрлицо должен заключить договор на поставку ЖКУ напрямую с их поставщиком или с арендодателем.

Свобода договора позволяет собственнику жилья и квартиросъёмщику самим решить, кто и в каком объёме будет платить за коммунальные услуги при аренде. Выбранный вариант необходимо описать в договоре найма, указав сумму платежа, даты оплаты и дополнительные условия для непредвиденных обстоятельств. Также в договоре можно прописать наказание на случай просрочки платежей и образования задолженности. 

Чтобы контролировать своевременную оплату сервиса ЖКХ, можно просить жильца присылать квитанции об оплате — это поможет держать руку на пульсе и предотвратить образование долга. Практика показывает: чем больше задолженность, тем сложнее заставить должника её погасить. Также контроль поможет своевременно расторгнуть договор с неплательщиком, взыскать долг и неустойку в судебном порядке.

Оплата коммунальных услуг при договоре аренды с юридическим лицом

Если квартиру или дом снимает организация, заключается договор аренды. В договоре аренде оба участника могут быть юридическими лицами, а недвижимость — не только жилой, но и коммерческой. 

Для арендатора-юрлица способ оплаты «коммуналки» определяет условия налогового и бухгалтерского учёта. Тут возможны 4 варианта.

• Арендатор заключает договор с поставщиком ЖКУ и оплачивает его услуги напрямую.
  Простейший вариант с точки зрения учёта, но не самый распространённый, поскольку снабжающие организации предпочитают заключать договоры с балансодержателями недвижимости. 
  В бухучёте расходы квалифицируются по обычным видам деятельности, в налоговом учёте — включаются в материальные расходы (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Чтобы учесть расходы таким образом, потребуется договор со снабжающей организацией и выставленный ею счёт — подтверждение поставки по факту.
  
• Арендатор оплачивает ЖКХ через посредника — арендодателя. 
  Договор агентирования заключается с третьим лицом, если с поставщиком коммунальных услуг прямой договор подписать не удалось. По этому договору посредник становится агентом, который за вознаграждение участвует в расчётах. Агент может брать комиссию за свои услуги, но не имеет права увеличивать тарифы. Если арендодатель заключил договор со снабжающей организацией до момента, когда сдал недвижимость в аренду, он не может оказаться агентом для арендатора, покупающим для него услуги ЖКХ. На практике агентом по закупке ЖКУ часто становится крупный арендатор, у которого получилось заключить прямой договор со снабжающими организациями.
  Деньги, перечисленные по агентскому или комиссионному договору, не квалифицируются как доходы. Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, они не учитываются при расчёте налогооблагаемой базы и не входят в число расходов агента. Агентская комиссия арендодателя при этом будет являться доходом от обычного вида деятельности или операционным. 
  
• Стоимость обслуживания ЖКХ оплачивает владелец недвижимости, затем арендатор компенсирует его расходы.
  Самый часто встречающийся вариант: владелец недвижимости выставляет счета на электричество, отопление, воду и другие услуги арендатору. Но письмо Минфина № 07-05-06/234 от 6.09.2005 г. изменило данную практику, сообщив, что арендодатель не должен выставлять счета съёмщику, т.к. не выступает снабжающей организацией. 
  Компенсация — это не реализация товаров, поэтому объектом налогообложения НДС не выступает и к вычету не принимается. Получив счёт-фактуру от поставщика ЖКУ, арендодатель должен зарегистрировать её в книге покупок без учёта стоимости услуг, использованных арендатором. Согласно п. 2 ст. 170 НК РФ, НДС можно учитывать только как часть стоимости. 
  Бухгалтерское законодательство не использует термин «компенсация», поэтому данные поступления можно квалифицировать как доход арендодателя с проводкой по счёту 91.
  
• «Коммуналку» включают в состав арендной платы.
  Наиболее простой вариант, не поднимающий разногласий с налоговой. Затраты при этом компенсируются посредством арендных платежей, цена аренды суммируется из фиксированный и переменной частей.
  Все деньги, которые арендатор перечисляет владельцу недвижимости, считаются доходом от аренды недвижимости. Если основным профилем компании-арендодателя является сдача недвижимости в аренду, расходы и доходы считаются «обычными». Если предоставление недвижимости в аренду — не основной предмет деятельности компании, затраты на оплату счетов ЖКХ целиком учитывают как операционные расходы, а доходы отражаются по счёту 91 как «прочие».
  Рассчитывая налог на прибыль, доход и расход признаются внереализационными (ст. 250 и 256 НК РФ). Полная сумма арендных платежей признаётся доходом арендодателя, траты на оплату ЖКУ уменьшают налогооблагаемую прибыль.

Какие коммунальные услуги должен оплачивать квартиросъёмщик — физическое лицо

Статья 153 ЖК сообщает, что платить за содержание квартиры и коммунальные услуги должен собственник недвижимости, наниматель квартиры по договору социального найма, арендатор жилья, его покупатель или член жилищного кооператива, а также дееспособные члены его семьи, которые зарегистрированы в жилом помещении. Временем, с которого перечисленные лица должны оплачивать коммуналку, считается момент подписания договора, соглашения, возникновения права собственности на жилой объект или передачи недвижимости от кооператива. Если жильё не используется его владельцем, нанимателем или другими лицами, закон (ч. 11 ст. 155 ЖК) не освобождает их от обязанности оплачивать сервис ЖКХ. 

При составлении договора найма стороны должны решить, кто платит коммунальные платежи при аренде квартиры, в каком объёме и в какие сроки.

Список: какие коммунальные платежи обязан платить квартиросъёмщик

Электроэнергия. Электричество в многоквартирных домах используется в квартирах и местах общего пользования, также оно обеспечивает работу общедомового оборудования: лифтов, домофонов, насосов. Электроснабжающая организация обязана обеспечивать дом энергией без перебоев и перепадов, но обслуживанием системы и контролем качества оказания услуги в доме занимаются сотрудники Энергосбыта. 

Обязанность потребителей электроэнергии — ежемесячно снимать показания счётчиков, передавать их в энергосбытовую компанию и давать её сотрудникам возможность проверять состояние приборов. Если счётчиков нет или они временно отсутствуют, пользователь оплачивает услугу по нормативу. Отключить электричество могут, если долг не гасится более 3 месяцев.

Вода: холодная и горячая. Централизованную подачу воды обычно выполняет местный водоканал. Он обязан подвести воду к многоквартирному дому, продезинфицировать и нагреть её, регулярно выполнять техническое обслуживание водопровода. Пользователи имеет право получить воду, очищенную от примесей, вредных химических соединений и патогенных микроорганизмов. Температура горячей воды должна находиться в пределах 40–75°С. Прерывать подачу холодной или горячей воды можно не более, чем на 8 часов, при крупных авариях — до 1 суток. 

При аренде квартиры оплата воды выполняется по счётчикам, при их отсутствии — по нормативу. Нормы потребления воды и тарифы услуги в разных регионах и населённых пунктах отличаются. 

Отопление. Качество оказания данной услуги можно определить, измерив температуру воздуха в квартире. Даже в самый сильный мороз в помещении должно быть +18°С или теплее. В течение месяца предоставление услуги может быть прервано суммарно не более, чем на 24 часа. Температура воздуха в квартире может снизиться до +12°С не дольше, чем на 16 часов, до +10°С — не более 8 часов, а похолодать до +8°С — не более, чем на 8 часов. 

Стоимость отопления начисляют с учётом нормативов и площади квартиры, к этой сумме прибавляют расходы на отопление мест общего пользования. За каждый час отклонения температуры воздуха от нормы снабжающая организация должна снизить ежемесячную плату на 0,15%. 

Водоотведение. Услуга включает утилизацию использованной воды и нечистот: сбор, доставку к очистным сооружениям, очистку для применения в технических нуждах или утилизацию. В стоимость входят поддержание канализации в рабочем состоянии, техническое обслуживание и ремонт системы, а также работа очистных сооружений.

Стоимость оплаты за водоотведение рассчитывается 3 способами: по счётчикам горячей и холодной воды, по общедомовому счётчику или по нормативам. Показания индивидуальных счётчиков умножают на тариф. Данные общедомового счётчика умножают на тариф и делят на число людей, проживающих в квартирах без индивидуальных приборов учёта. Нормативы и тарифы зависят от региона и меняются ежегодно. 

Вывоз мусора. Эту услугу ещё называют «обращение с ТКО» (твёрдыми коммунальными отходами). Всё, что выбрасывается в ведро, а затем отправляется в контейнеры, вывозится и перерабатывается специальными компаниями — региональными операторами.

Стоимость вывоза мусора зависит либо от площади помещения, либо от числа людей, проживающих в квартире, количества собственников недвижимости. В регионах, где стоимость вывоза мусора рассчитывается на основе площади квартиры, площадь помещения умножают на норматив накопления отходов и цену услуги. В остальных регионах для расчёта стоимости услуги число проживающих умножают на норматив накопления и цену. Способы расчёта и тарифы в разных регионах отличаются, максимальный тариф ограничивают местные органы власти. 

Плата за ОДПУ. Эта строка в квитанции означает платёж за установку и обслуживание общедомовых приборов учёта горячей и холодной воды, газа, электричества и тепла. Они позволяют контролировать состояние систем в многоквартирном доме и проверять, соответствуют ли поставки нормативам. С помощью ОДПУ можно быстро обнаружить утечку в магистральных сетях. Показания ОДПУ помогают рассчитать расход ресурсов на общедомовые нужды: например, освещение подъездов и подачу воды на верхние этажи. Счётчики и их установка стоят достаточно много, поэтому расходы на них оплачивают в рассрочку.

Дополнительные услуги. Среди сервисов ЖКХ есть услуги, от которых пользователи могут отказаться и не платить:

• телевидение от общедомовой телеантенны,
• радио,
  
• домашний телефон,
  
• домофон,
  
• охрана, консьерж.
  

Чтобы отключить услугу, нужно обратиться к управляющей компании или к поставщику, подтвердить отсутствие задолженности, написать заявление и предоставить запрошенные документы. Сделать это может только собственник недвижимости. Узнать, куда обращаться, можно с помощью квитанции: например, за радиоточку может приходить квитанция от ФГУП «Российские сети вещания и оповещения», или же плата за радио может входить в Единый платёжный документ, тогда нужно обращаться в МФЦ.

Как оплачивать коммунальные платежи при аренде квартиры 

Собственник и наниматель жилья могут договориться, кто платит за обслуживание ЖКУ, указав выбранный вариант в договоре найма, что поможет избежать конфликтов и неразберихи. Это один из ключевых моментов договора, который не может пересматриваться чаще 1 раза в год. Тут возможны 4 варианта.

• Жилец платит за воду и электричество по счётчикам, остальные коммунальные услуги оплачивает хозяин недвижимости. Это самый распространённый вариант, который позволяет владельцу контролировать оплату «коммуналки» и не переплачивать из-за неэкономных жильцов. Доход владельца квартиры фиксированный, а жильцы могут сократить расходы, экономя электричество и воду. 
• Арендатор оплачивает коммунальные услуги по квитанции. Удобный вариант, если арендодатель находится в другом регионе или стране или не хочет заниматься квартплатой. Требует контроля со стороны владельца недвижимости, а также есть риск, что жилец оставит долги по квартплате и сбежит.
• Стоимость обслуживания ЖКУ полностью входит в фиксированную арендную плату, услуги оплачивает наймодатель. Такая схема максимально упрощает взаимодействие хозяина квартиры и жильца, но не стимулирует квартиранта экономить свет и воду, а также уменьшает доходы арендодателя в зимний период — из-за сезонной платы за отопление коммуналка увеличивается.
• Квартиросъёмщик каждый месяц компенсирует расходы владельца квартиры на коммунальные платежи отдельным переводом. Изменяемую часть арендной платы оформляют дополнительным соглашением. Жильцы могут экономить, сокращая расходы электричества и воды, а рантье может быть уверен, что счета оплачиваются вовремя. Дополнительная сумма войдёт в налоговую базу, и арендодателю придётся платить больше налогов.
  

Вопросы по оплате коммуналки от владельцев недвижимости

• Как контролировать своевременную оплату ЖКУ?
  
  Включить стоимость коммунальных услуг ежемесячную арендную плату и оплачивать их самому. Если оплатой коммуналки занимается арендатор, проверять ежемесячные начисления можно в личном кабинете на сайте ТСЖ, управляющей компании или на Госуслугах.
  
• Что делать, если жильцы не оплачивают коммунальные услуги? Можно ли расторгнуть договор с арендатором, который не оплачивает сервис ЖКХ?
  
  Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды или найма досрочно и выселить жильца квартиры, если он не перечисляет коммунальные платежи. Но прежде, чем писать исковое заявление, собственнику недвижимости потребуется отправить нанимателю письменную претензию. Если её проигнорируют, можно обращаться в суд.
  

Вопросы по оплате коммуналки от арендаторов

• Какой способ оплаты ЖКУ выгоднее для квартиранта?
  
  Если владелец квартиры включает «коммуналку» в стоимость аренды, это выгодно в случаях, когда у арендатора большая семья или есть дети, и он не хочет заботиться об экономии ресурсов. Для любителей экономить свет и воду выгоднее самостоятельная оплата счетов — контролируя расходы, можно сократить квартплату на 1–2 тысячи рублей ежемесячно.
  Прежде, чем заключить договор найма, стоит выяснить, сколько человек прописано в квартире, по каким тарифам рассчитывается стоимость коммунальных услуг, есть ли в квартире счётчики или же потребление будет считаться по нормативам. Все эти факторы будут влиять на размер «коммуналки», от них зависит, какой способ оплаты ЖКУ будет выгоднее жильцу.
  
• Кто должен оплачивать капитальный ремонт многоквартирного дома?
  
  Оплачивать капитальный ремонт обязан только собственник квартиры, сообщает п. 2 ст. 154 ЖК РФ. Но если в договоре найма указано, что жилец оплачивает все счета за ЖКУ, взносы на капремонт тоже ложатся на него.
  
• По договору найма, жилец компенсирует расходы владельца на ЖКУ. Кому переводить деньги, если владелец квартиры умер, а новый хозяин ещё не получил право собственности?
  
  Если был заключён договор найма, опасаться нечего: он продолжает действовать до даты окончания. Пока новый собственник не вступил в права наследования, денежные средства можно перечислять на депозит нотариуса. Как только новый владелец вступит в права, сумма платежей перейдёт к нему. Если перечислять деньги кому-то из родственников бывшего арендодателя, новый владелец недвижимости может потребовать оплатить аренду и коммуналку повторно. 
  
• Арендованную квартиру продали новому владельцу. Как теперь оплачивать сервис ЖКХ?
  
  Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход собственности на квартиру — не причина расторгать договор аренды или менять его. Оплачивать коммунальные услуги новому собственнику нужно на условиях, описанных в договоре найма. 
  
• Как сэкономить на «коммуналке» при аренде квартиры?
  
  Беречь воду: закрывать краны, отремонтировать капающую сантехнику, чаще принимать душ, а не ванну.
  Экономить электроэнергию: использовать бытовую технику класса А, выключать свет и электроприборы, которые не используются, вкрутить энергосберегающие лампочки, не кипятить полный чайник, когда нужна только одна чашка чая, и использовать остаточное тепло электроплиты для готовки.
  Экономить электроэнергию: использовать бытовую технику класса А, выключать свет и электроприборы, которые не используются, вкрутить энергосберегающие лампочки, не кипятить полный чайник, когда нужна только одна чашка чая, и использовать остаточное тепло электроплиты для готовки. 
  Договориться с владельцем квартиры, чтобы он отключил ненужные услуги (домофон, радио, телевидение) или оплачивал их сам. 
  Беречь тепло: вместо того, чтобы включать электрический обогреватель, заменить уплотнитель на окнах и дверях.
  

Краткие выводы

• Арендная плата не включает в себя коммунальные платежи: это отдельная категория расходов, которые арендатор также обязан оплачивать.
• Оплатой коммунальных услуг может заниматься квартиросъёмщик или арендодатель. Также стороны могут разделить квартплату на части: жилец платит по счётчикам, остальное оплачивает владелец квартиры. Главное — указать в договоре, кто, как и когда платит за сервис ЖКХ.
• Арендатор-юридическое лицо должен заключить договор с поставщиком услуг или с посредником-агентом, граждане-физлица могут оплачивать квартплату по квитанции от имени владельца квартиры.
• Чтобы избежать долгов по квартплате, владельцу недвижимости стоит самому заниматься оплатой коммуналки или ежемесячно её контролировать. 
• Сократить расходы на сервис ЖКХ поможет экономия ресурсов, своевременный ремонт сантехники и разумное использование электроприборов.