Арендодатель и арендатор: права, обязанности и зоны ответственности

Арендные отношения подразумевают наличие двух сторон — жильца и владельца недвижимости. После заключения сделки каждый из них наделяется определёнными правами и обязанностями. Рассказываем, кто такие арендодатели и арендаторы и что входит в зону ответственности каждой из сторон сделки. 

Арендодатель и арендатор — кто это такие? 

Чтобы понять суть арендных отношений, нужно в первую очередь ознакомиться с базовыми терминами. Начнём с главного.

Арендодатель — это владелец жилья. Он сдаёт недвижимость и предоставляет жильцу право проживания в своей квартире. Жилплощадь арендуется за деньги, но в некоторых случаях стороны могут договариваться о других видах оплаты — например, жилец выполняет ремонт в квартире за свой счёт. 

Арендатор — человек, который снимает жилплощадь. Он заселяется и обязуется вовремя оплачивать арендную плату, следить за сохранностью квартиры и имущества в ней, а также за чистотой помещений.

Правда, отношения между частными лицами правильнее называть «наймом», а термин «аренда» используется в случае сделки с участием юридических лиц. Но в обычной речи слово «аренда» распространено больше.

Арендные отношения — это взаимодействие между собственником квартиры и квартирантами. Они начинаются с момента первого контакта: звонка, переписки, просмотра квартиры. Но в официальную плоскость отношения между квартиросъёмщиком и арендодателем выходят в момент заключения арендного соглашения.

Договор аренды — это соглашение между сторонами, в котором прописывается всё, что важно жильцу и собственнику. Обычно используют типовой вариант, но по согласованию сторон в документ вносятся необходимые изменения и дополнения. В договоре охватывает широкий перечень вопросов. Например:

• размер арендной платы;
• условия оплаты коммунальных услуг;
• срок действия договора и т.д. 

Договор составляется заранее, стороны внимательно изучают его и подписывают в присутствии друг друга. Если предполагается длительная аренда сроком более 11 месяцев, то договор регистрируется в Росреестре.

Арендные отношения регулируются российским законодательством — Гражданским и Жилищным кодексами РФ. Они определяют право собственника сдавать своё имущество в найм, прописывают правила составления договора аренды, перечисляют права и обязанности сторон сделки, а также другие правовые нормы, касающиеся арендных отношений. 

Права и обязанности арендодателя

Перечислим основные права собственника недвижимости.

1. Получение денег за квартиру. Проживание в арендуемой квартире стоит определённых денег, и собственник вправе требовать, чтобы арендная плата вносилась своевременно и в полном объёме. Дополнительно в договоре прописывается дата платежа и удобная форма расчёта — наличные, перевод на карту или счёт в банке.
2. Посещение квартиры и контроль за сохранностью имущества. Собственник может приходить и проверять состояние квартиры и своего имущества, но он обязан уведомить жильца заблаговременно до запланированного визита.
3. Предъявление претензий. Арендодатель вправе высказать своё негативное отношение, если жилец не соблюдает порядок в квартире или портит имущество. Владелец может требовать устранения беспорядка или компенсацию ущерба. 

Требование освободить квартиру. После истечения срока действия договора аренды или его досрочного расторжения владелец жилплощади вправе требовать, чтобы жилец съехал.

Обязанности у собственника тоже есть, и они касаются не только квартиры, но и общедомового имущества.

1. Предоставлять квартирантам юридически «чистое» жильё. Квартира, предназначенная для аренды, должна быть свободной от притязаний иных лиц. 
2. Поддерживать общее имущество многоквартирного дома в надлежащем виде. Если собственники других квартир «скидываются» на ремонт подъезда, замену крыши или установки новых светильников во дворе, то деньги на это должен сдавать владелец — жилец не обязан этого делать. То же самое относится и к физическому участию в поддержании надлежащего состояния общего имущества.
3. Проводить капитальный ремонт жилого помещения. Это важный момент, так как несвоевременный ремонт может привести к порче имуществ — например, если собственник в рамках капитального ремонта вовремя не сделал замену электрической проводки или канализационного стояка. В такой ситуации материальный ущерб от возгорания или прорыва понесёт не только собственник жилья, но и квартирант, а также соседи.
4. Заботиться о предоставлении коммунальных услуг нормального качества. Если из труб течёт ржавая вода, мигают лампочки, а зимой батареи холодные — это не проблемы жильца, а зона ответственности владельца квартиры. Он обязан вести диалог с поставщиками ресурсов или управляющей компанией и добиваться нормального качества коммунальных услуг.  

Также собственник жилья не должен забывать, что во время аренды недвижимое имущество остаётся в его собственности. Поэтому и всю ответственность за него несёт именно арендодатель.

Права и обязанности арендатора

Человек, который заселяется в арендованную квартиру, тоже обладает рядом прав и обязанностей. Все они закрепляются в договоре аренды и требуют чёткого исполнения и соблюдения. 

Права арендатора

• Проверять квартиру перед заселением и составлять опись имущества.
• Временно зарегистрироваться в квартире, если срок аренды — более 90 дней. 
• Если собственник препятствует заселению, жилец вправе требовать возврата денежных средств.
• Предъявлять претензии к ремонту и безопасности арендуемого жилища.
• Если квартира не пригодна для проживания, арендатор вправе отказаться платить и съехать до решения ремонтного вопроса.
• Предъявлять претензии по поводу отсутствующих коммунальных услуг (горячая вода, холодная вода, газ, электричество).
• Расторгнуть договор аренды на указанных в договоре аренды условиях.
• Заселять в квартиру своих детей без разрешения арендатора, а других членов семьи — по согласованию с собственником. 
• Снизить размер арендной платы, если самостоятельно делает ремонт в квартире.
• Продлевать договор в преимущественном порядке. 
• Проживать в квартире до конца срока действия договора, даже если недвижимость продали или заложили.
• Забрать залог при выезде или зачесть его за последний месяц проживания. 

Обязанностей у арендатора поменьше, главные из них — вовремя платить за жильё и обеспечивать сохранность имущества. Но и есть и другие. 

• Не использовать квартиру в коммерческих и иных целях, кроме проживания — нельзя устроить в арендованном помещении швейный цех или парикмахерскую. 
• Не допускать длительного проживания лиц, не указанных в договоре. В гости к арендатору может приехать друг или двоюродная бабушка, главное — чтобы визит не слишком затягивался.

Зоны ответственности арендодателя и арендатора

Отношения между арендатором и арендодателем подразумевают чёткое разделение прав и обязанностей. Но в договоре трудно всё учесть, особенно, если нет достаточного опыта в найме жилых помещений. Поэтому между жильцами и собственниками часто возникают споры. Разберём самые распространенные и расскажем, кто и за что должен нести ответственность.

Поломки мебели и техники

Обычно в арендованной квартире предоставлен минимальный набор для комфортного проживания жильца:

• кухонный гарнитур;
• кровать;
• место для хранения вещей;
• холодильник;
• стиральная машинка и т.д.

В процессе эксплуатации что-то может сломаться, и тогда встаёт закономерный вопрос, кто должен оплачивать ремонт или покупать новую вещь, если она не подлежит восстановлению. С мебелью и предметами интерьера вопрос решается просто: перед заселением делается опись имущества, где фиксируется всё, что есть в квартире, и указывается состояние каждой вещи. Поэтому если, например, экран под ванной был с трещиной и в итоге развалился на две части, квартирант не должен оплачивать покупку нового.

С бытовой техникой чуть сложнее. Она также вносится в опись имущества, но на момент заселения квартирант может проверить только её работоспособность — включается или нет. При поломке, если не удастся договориться, стоит отнести технику в ремонт. Там специалисты выявят причину и определят, кто виноват в поломке. Например, если техника «умерла» от старости, то жилец не виноват в этом.

Косметический ремонт

По закону, арендатор несёт ответственность за текущий ремонт квартиры, а точнее — за поддержание его в надлежащем состоянии. Если собака квартиранта испортила паркет или дети разрисовали обои, то устранять «художества» придётся за свой счёт. 

Но иногда квартиранты улучшают состояние квартиры, и тогда при расторжении договора аренды могут возникнуть конфликты с собственником. Чтобы этого избежать, нужно понимать, что улучшения бывают отделимые и неотделимые.

1. Отделимые. Например, в квартире установлен работающий, но не очень удобный смеситель или потолочный светильник. Если арендатор меняет его за свой счёт, то при выезде он вправе снять его и забрать, но должен поставить на место тот, что был изначально. 
2. Неотделимые. Например, арендатор переклеил скучные обои на более яркие, он может получить компенсацию расходов от собственника только в том случае, если такая замена была согласована и одобрена.

Форс-мажор

Если квартиру затопило или случился пожар, необходимо выяснить причину и виновника случившегося. Виноват квартирант — ему и платить за ущерб. Причина другая — собственник самостоятельно устраняет последствия или взыскивает компенсацию с виновного лица.