Как в 2023 году взять новостройку в ипотеку на самых выгодных условиях

По данным экспертов, в 2022 году доля ипотечных сделок в Москве и области достигла рекордных 83% от общего числа продаж жилья. В целом по России на покупку квартир было выдано кредитов на сумму более 696 миллиардов рублей. 

Несмотря на значительные переплаты по процентам, ипотека для многих потенциальных покупателей остаётся единственной возможностью приобрести квартиру. Чтобы сэкономить, нужно перед обращением в банк выяснить, где самая выгодная ипотека на новостройки.

Государственные программы в действии

Лучшая ипотека в банках на новостройки предлагается по программам с государственной поддержкой. В 2023 году покупателям недвижимости доступны следующие варианты.

1. Ипотека с господдержкой. Впервые эта программа была принята в 2020 году и с тех пор несколько раз продлевалась. Изначально правительство предполагало завершить программу в конце прошлого года, но на данный момент программа действует до 1 июля 2024 года. Правда, ставка повысилась с 7 до 8%, но это всё равно меньше, чем стандартные предложения банков.
2. Семейная ипотека. С января этого года получить её могут все семьи, в которых есть два или более несовершеннолетних ребёнка. Ранее льготные условия были доступны только тем, где второй ребёнок родился или был усыновлен после января 2018 года. Также программой могут воспользоваться родители детей-инвалидов. Ставка по этой программе осталась неизменной — 6% годовых.
3. Ипотека для IT-специалистов. Это относительно новый продукт: он был запущен только в прошлом году, но в начале 2023 программу продлили, а условия получения смягчили. Получить кредит на жильё по ставке 5% годовых могут сотрудники IT-компаний, аккредитованных Минцифрой. 

Все эти программы позволяют приобрести квартиры только на первичном рынке в сданных или ещё строящихся домах. На «вторичку» их действие не распространяется.

Ипотека от застройщика

Могло показаться, что лучшая ипотека в банках на новостройки — это так называемая ипотека от застройщика. Ведь, в отличие от госпрограмм, разницу между реальной и субсидированной ставками банкам доплачивает не государство, а сами девелоперы. Но не всё так просто. 

Ипотека от застройщика с околонулевой ставкой

В прошлом году некоторые застройщики предлагали ипотеку со ставками 0,1% и даже 0,01%. Предложение пользовалось спросом, но в первую очередь это был маркетинговый ход: при низкой ставке изначальная стоимость квартиры увеличивалась на 5-20%, что сводило к нулю всю выгоду программы. 

В ноябре 2022 года Центробанк объявил о том, что к околонулевой ипотеке будут принимать регуляторные меры для снижения рисков, вводить надбавки к ставке резервирования. В начале 2023 глава Центробанка и вовсе допустила полный запрет таких программ. Один из аргументов: переплата по такой ипотеке больше, чем снижение процентов по кредиту, а продать квартиры на вторичном рынке за те же деньги не получится. После этого отдельные банки перестали принимать заявки на ипотеку со ставкой менее 3%. 

Компромисс — ипотека от застройщика по ставке 3-5% годовых 

Сейчас крупные девелоперы предлагают программы со ставкой 3-5% годовых. В большинстве случаев базовая стоимость квартиры при заключении договора не увеличивается. Правда, предложение часто распространяется только на самые неходовые квартиры: многокомнатные и квартиры большой площади. Иногда сниженная ставка предлагается не на весь период кредитования, а на срок от полугода до пяти лет, после чего она возвращается к стандартным значениям. Либо наоборот — сниженную ставку без увеличения стоимости предлагают при покупке в ипотеку на длительный срок.

Как ещё можно сэкономить

Все перечисленные программы действуют только в том случае, если квартира покупается в новостройке и у юридического лица. Жильё на вторичном рынке, а также квартиры в новостройках по переуступке под их действие не попадают. Средняя ставка на них на данный момент составляет 9-12% — и она не фиксированная, в отличие от госпрограмм. То есть в течение года она может измениться в любую сторону. Это будет зависеть от уровня ключевой ставки, по которой Банк России выдаёт кредиты остальным банкам. Сейчас она составляет 7,5%.  

Но и у тех, кто не может воспользоваться госпрограммами, есть возможность взять ипотеку на выгодных условиях. Для этого можно:

• Воспользоваться для поиска ипотеки с наиболее низкой ставкой сайтами-агрегаторами, на которых собраны предложения от банков. Здесь можно сравнить условия и ставки разных кредитных учреждений, а также рассчитать возможный размер платежа при помощи онлайн калькулятора.
• Обратиться в банк, через который заявитель получает зарплату или в котором имеет счета и вклады. Обычно постоянным клиентам с хорошей кредитной историей предлагаются более выгодные условия.
• Внести максимально большой первый взнос. Чем он больше, тем более выгодные условия предложит банк.

Резюме 

Самая выгодная ипотека в 2023 году предлагается на новостройки. Программой с господдержкой может воспользоваться любой гражданин России, имеющий хорошую кредитную историю и стабильный подтверждённый доход. Есть и другие программы.

• Ипотека с господдержкой, семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов. Ставки по таким программам находятся на уровне от 4 до 8%.
• Специальные предложения, разработанные застройщиками совместно с банками-партнерами. Сейчас процентная ставка по таким программам составляет от 3%.
• Более выгодные условия можно получить при внесении значительного первого взноса и при обращении в банк, в котором у заявителя есть счета или через который он получает зарплату.
• Для покупателей «вторички» подойдёт только последний пункт: госпрограммы на вторичный рынок не распространяются.