Как нерезидентам платить налоги при продаже недвижимости в России: все тонкости

Уехав из России более чем на полгода, граждане страны теряют статус резидента. Нерезиденты могут продавать недвижимость в РФ, но процесс будет сложнее, чем при обычной сделке. 

В этой статье разберём, как проходит продажа недвижимости нерезидентом: применяются ли минимальные сроки владения, можно ли использовать налоговые вычеты, когда сдавать декларацию и есть ли штрафы за неуплату налогов.

Резидент или нерезидент: как определить и почему это важно

Сначала обратимся к закону: если человек отсутствовал в России более 183 дней подряд в течение налогового периода, он теряет статус резидента РФ, даже если имеет российское гражданство. Налоговым периодом считается промежуток с 1 января по 31 декабря каждого года. При этом внутри года статус может измениться.

Пример. Мужчина выехал из страны 1 сентября 2020 года и вернулся в мае 2021-го, сохранив статус резидента РФ. Но в 2022 году он уехал 1 апреля, и уже 1 ноября того же года стал нерезидентом — ведь более 183 дней подряд он отсутствовал на территории страны.

Период нахождения в другой стране считается суммарно — то есть просто приезжать на некоторое время в Россию недостаточно, надо проживать здесь не менее полугода. Исключения есть: это случаи, когда человек проходит длительное лечение за границей или обучается в вузах.

Почему так важно это учитывать? Дело в том, что гражданин, теряющий резидентство, получает новый налоговый статус. Для него повышается налоговая ставка (30%) как при сдаче квартиры или дома в аренду, так и при продаже своего жилья и другой недвижимости, находящейся на территории РФ.

Нужно ли сообщать об изменении налогового статуса? Налоговый кодекс не говорит о том, что требуется обязательно сообщать о прекращении резидентства. Если есть гражданство РФ и постоянная прописка, то человек останется резидентом до тех пор, пока не докажут обратное. Но если этот человек не заплатит налоги и вовремя не изменит налоговый статус, то может получить штраф по статье 122 НК РФ: гражданина будут обвинять в финансовых махинациях с целью неуплаты налогов. 

Выход из этой ситуации есть — это соблюдение минимального срока владения недвижимостью.

Минимальный срок владения квартирой и налоги

Чтобы не составлять декларацию НДФЛ с продажи квартиры нерезидентом, нужно выждать минимальный срок владения объектом. 

Раньше эта привилегия не распространялась на нерезидентов, но с 2019 года они тоже имеют право на такую льготу. То есть, если нерезидент владел жильём больше 5 лет, налоги после продажи он не платит. Кроме того, есть и другие привилегии для собственников-нерезидентов.

1. Если они многодетные родители (п. 2.1 ст. 217 НК РФ), то срок минимального владения вообще отсутствует.
2. Если недвижимость получена в дар, по наследству, приватизации или договору ренты, минимальный срок владения, по прошествии которого можно не платить налоги с продажи объекта, сокращён до 3 лет (п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ).
3. Продать жильё без налога через 3 года владения можно тем, у кого проданная квартира была единственным жильём. Неважно, была ли у них прописка по другому адресу или нет. Главное, что в собственности есть только один жилой объект, не больше.

В региональных законодательных актах минимальный срок владения жильём может быть менее 5 лет. Например, в Ростовской области срок владения составляет 0 лет для любых объектов, приобретённых с использованием маткапитала после 1 января 2016 года, в том числе и в отношении собственности нерезидентов. 

Как рассчитать минимальный срок

Если квартира куплена по договору купли-продажи, то минимальный срок владения отсчитывается от дня регистрации права собственности. Но если недвижимое имущество:

• досталось по наследству, то срок считается со дня смерти наследодателя;
• приобреталось по ДДУ (договор долевого участия) — с даты полной выплаты застройщику, в том числе и ипотечного кредита;
• собственник получал по программе реновации в Москве — в срок войдёт владение старой квартирой в доме, который снесли.

Сколько платить, если минимальный срок не истёк

Резидент РФ подаёт декларацию и уплачивает 13% с продажи жилья. Нерезидент платит налог по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Доход нерезидента считается в размере стоимости объекта по договору купли-продажи или по оценочной стоимости (если квартира получена в дар, по наследству и т.п.). При этом доход должен быть не меньше 70% от кадастровой оценки на 1 января того года, в котором продана недвижимость.

Как нерезиденту продать квартиру в новостройке

Продажа возможна после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, а владелец зарегистрирует собственность в Росреестре. До этого момента можно только переуступить права по договору долевого участия в строительстве дома. В последнем случае нормы минимального срока не применимы. Даже если стройка затянулась более чем на 5 лет, всё равно придётся выплатить налог с дохода по уступке прав.

О факте переуступки ДДУ налоговая не узнает, пока налогоплательщик не подаст декларацию по итогам того года, в котором была совершена сделка. Скрывать этот факт не следует, так как потом всё равно придётся платить 30%, к чему ещё добавится штраф в размере 25% от суммы сделки.

Если же долг по НДФЛ превысит 2,7 млн рублей, неуплата становится уголовным преступлением. Минимум наказания за это — штраф в 100 тысяч рублей, максимум — 3 года тюрьмы, сумму налога при этом всё равно взыщут.

Пример. Гражданин РФ утратил резидентство России, так как не появлялся в стране больше года. Приехав в начале 2023-го, он решил переуступить свои права по ДДУ в строящемся доме и снова уехать. Сумма переуступки составила 10 млн рублей, соответственно, в 2024 году он должен подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ 3 млн рублей. Если мужчина этого не сделает, то возможны последствия вплоть до уголовной ответственности.

Может ли нерезидент получить имущественный вычет

Резидент при продаже квартиры может снизить налог: вычесть из дохода расходы по договору ДУ и выплаченные проценты по ипотечному кредиту. Нерезиденты так сделать не смогут: они должны уплатить все 30% от суммы, вырученной по переуступке.  

Ситуация с вычетами бывает спорной, так как с отдельными странами у России действует принцип недискриминации, при котором нерезидентам РФ также доступны аналогичные правила подсчёта налоговой базы, позволяющие избежать двойного налогообложения. Поэтому о том, положен ли налоговый вычет нерезиденту, продавшему жильё в РФ, лучше всего узнать в отделе ФНС по адресу нахождения жилья, а далее действовать согласно рекомендациям инспекции. 

Можно ли продать жильё дистанционно и по доверенности

Дистанционная продажа квартиры нерезидентом возможна, но перед этим собственнику необходимо оформить доверенность на человека, который будет заниматься оформлением документов и присутствовать на сделке. Обычно это близкий родственник, но некоторые прибегают к услугам надёжных риелторов.

Требования к доверенности

В доверенности нужно обязательно указать права поверенного:

• на распоряжение недвижимостью;
• на получение денег по сделке вместо собственника;
• на снятие бывшего собственника с регистрации в проданной недвижимости.

Ситуация усложняется, если собственник надумал продавать недвижимое имущество, уже уехав из России и не сделав доверенность. В таком случае придётся как минимум обращаться в консульство или посольство РФ в стране проживания и оформить доверенность там, а затем пересылать оригинал доверенности по почте. 

Документы для сделки

Дистанционная сделка по купле-продаже проходит так же, как и очная, только все документы подписывает поверенный. Он же приносит на сделку следующие документы:

1. правоустанавливающие бумаги (договор купли-продажи, наследства, дарения, приватизации или, если это новостройка, — ДДУ);
2. выписку из ЕГРН;
3. справку из ЖКУ или УК об отсутствии задолженности по платежам;
4. паспорт РФ и саму доверенность.

Если продаётся квартира на вторичном рынке, нужно выписать собственника и предоставить справку о том, что на этой жилплощади никто не зарегистрирован. В случае с новостройкой проще: стороны просто меняют ДДУ, регистрируя этот факт в Росреестре.

Передача денег за недвижимость

Оплата проходит по договорённости: например, доверенное лицо может получить средства от покупателя на свой счёт, а потом перевести деньги на счёт нерезидента в его банке. 

Из-за отключения российских банков от системы SWIFT могут возникнуть трудности с пересылкой денег, а также в каждом банке есть лимиты для зарубежных переводов. К примеру, сейчас разрешается переводить из РФ не более 10 тысяч долларов США в месяц.

Риски продажи по доверенности

Рисков при дистанционной продаже довольно много. В частности, доверитель может присвоить себе вырученные деньги, сославшись на «санкции», или же покупатели могут обмануть при передаче средств наличкой.

Кроме того, если совершается сделка с валютным нерезидентом, то все переводы должны идти через банковский счёт. В противном случае сделка признаётся незаконной, а покупателю придётся оплатить штраф до 40% от суммы.

Примечание: валютные резиденты — это граждане РФ, а также лица, проживающие в России по виду на жительство. Все остальные будут валютными нерезидентами.

Пример. Мужчина получил гражданство Германии, но в России у него осталась квартира, которой он владел 10 лет. Он может продать её без уплаты налога, так как минимальный срок владения давно прошёл. Деньги за эту недвижимость он получит через банковский счёт, так как является валютным нерезидентом.

Будет ли меньше налог, если доверенное лицо — резидент РФ

Если нерезидент продаёт квартиру через доверенное лицо, являющееся резидентом, это не поможет снизить НДФЛ. Для налоговой инспекции получатель дохода — это собственник-нерезидент, а не его поверенный.

Кроме того, датой получения дохода считается момент, когда вырученные средства оказались у поверенного, и неважно, когда он передал их продавцу. Даже если продавец по факту денег ещё не получил, он всё равно будет обязан заплатить налог с дохода.

Сроки подачи декларации для нерезидентов

Декларация о доходах физических лиц подаётся в стандартные сроки — до 30 апреля года, следующего за годом, когда совершена сделка. То есть если квартира продана в 2023 году, то декларацию подают до апреля 2024 года включительно. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Нерезиденты могут сформировать налоговую декларацию с помощью сайта ФНС России. Не предоставлять сведения о продаже квартиры — идея плохая, ведь Росреестр в любом случае передаст данные в налоговую. ФНС будет рассчитывать сумму налога самостоятельно, беря за исходную стоимость 70% от кадастровой цены объекта на 1 января 2023 года.

Если вовремя не сдать декларацию, придётся платить штраф: 5% от неуплаченной в срок суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 рублей). Дата, с которой начнут начисляться штрафы, — 16 июля.

Серые схемы продажи жилья: к чему они ведут

Конечно, все серые схемы незаконны, и в этой статье они представлены только для общего ознакомления.

Скрыть нерезидентство

Закон не предусматривает обязательства уведомлять ФНС о смене статуса на нерезидента. То есть нерезидент может просто заплатить 13% с дохода от продажи или воспользоваться вычетом. Но если налоговая узнает, что человек был уже нерезидентом РФ на момент продажи квартиры, то ему грозит:

• взыскание недоимки;
• штраф в размере 40% от стоимости проданного жилья;
• тюремный срок до 3 лет (в статье 198 УК РФ о таком сроке идёт речь при особо крупном размере неуплаченных налогов — от 13,5 млн  рублей).

«Подарить» квартиру

Нерезиденты могут передать недвижимость близким родственникам в дар — это не облагается НДФЛ. Такими людьми считаются родители, братья, сёстры, дети и супруги. Потом, спустя положенные 3 года, родственники продадут жильё — и тогда им не нужно будет платить налоги. 

Если же продажу осуществить раньше, то сумма налога составит 13% от дохода. К тому же родственники могут воспользоваться вычетами, а затем отдать вырученные средства нерезиденту как подарок.

Однако эта схема тоже не очень законная, так как её цель — уменьшение НДФЛ. Из-за этой сделки могут возникнуть неприятные последствия для нерезидента и его родственников. ФНС внимательно следит за сделками, включающими оформление недвижимости в дар, поэтому налоговая может устроить проверку статуса прежнего владельца, чтобы уточнить, не был ли лишён этот человек резидентства на момент передачи жилья. Если всё вскроется, взысканий и штрафов не избежать. 

Коротко о главном

1. Нерезиденты — это граждане России, которые отсутствовали в стране больше 183 дней в календарном году.
2. Нерезиденты могут продать жильё дистанционно через доверенное лицо, но это не освобождает от уплаты налогов.
3. Продав или переуступив свои права на квартиру, нерезиденты обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и оплатить налог в размере 30% от всей суммы дохода.
4. Налоговые вычеты нерезидентам не положены.
5. Подача декларации и оплата налогов нерезидентами осуществляются на общих условиях и в стандартные сроки.
6. Про серые схемы налоговая всё равно узнает, и у нерезидента будут неприятные последствия.