Ипотека или аренда квартиры: что выгоднее? Сравниваем плюсы и минусы

Обновлено 10.02.2025

Возможно, нет более сложного вопроса мироздания, чем выбор между «купить своё и влезть в ипотеку» или «снимать и жить без банковской кабалы». Разбираем во всех деталях: что из двух вариантов обойдётся дешевле за 10 лет использования, где больше свободы и насколько жильё надёжно как инвестиция. 

• Ипотека в 2025 году
• Ипотека или аренда: сравниваем на примерах
  
• Плюсы и минусы ипотеки
  
• Минусы и плюсы аренды
  
• Недвижимость как инвестиция
  

Ипотека в 2025 году

В середине 2022 — начале 2023 года многие приобретали квартиры в ипотеку: курс валют был настолько нестабилен, что казалось, будто недвижимость — практически единственный надёжный актив.

Кроме того, государство ввело меры поддержки в виде льготной ипотеки, а банки предлагали выгодные условия кредитования:

• Траншевая ипотека — вид займа при оформлении договора долевого участия, в случае которого банк выдаёт ипотечный кредит несколькими частями. Первая часть (транш) даётся сразу после заключения договора долевого участия. В этот момент фиксируется процентная ставка, сумма кредита и цена квартиры. Последнюю часть дольщик получает ближе к дате переезда в новое жильё.
• Ипотека с первоначальным взносом в рассрочку, который вносится в течение 12-24 месяцев после оформления ипотечного договора.
  

1 июля 2024 года льготная ипотека прекратила работу, а оставшиеся ипотечные госпрограммы стали более адресными. В начале 2025 года совокупность экономических факторов усложняет покупку жилья в кредит:

• из-за высокой ставки Центробанка ипотека подорожала. По данным Дом.РФ, средняя рыночная ставка на новостройки — 29%;
• банки повышают требования к заёмщикам, увеличивают размер первоначального взноса до 40–50%;
• инфляция ведёт к росту цен на жильё. Зарплаты не успевают за ростом цен, поэтому у граждан не получается накопить на первоначальный взнос
• ценовой лимит по семейной ипотеке на первичном рынке для столицы составляет 12 млн рублей. В данный момент в Москве за такие деньги в новых домах доступны лишь однокомнатные или небольшие двухкомнатные варианты. Максимальная сумма льготного кредита для регионов — 6 млн рублей.
  

Ипотека или аренда: сравниваем на примерах

Есть мнение, что снимать жильё дешевле, чем брать в ипотеку. По данным Дом.РФ, с конца 2022 по III квартал 2024 года арендная плата за жильё в столичных городах выросла на 70%, а в регионах — в 1,5 раза. Но цены на недвижимость выросли ещё больше

Сравним условия кредитования и аренды квартиры на примере двух сценариев.

Сценарий 1. Нет собственного жилья

Если между ипотекой и арендой выбор падает на первое, нужно учитывать важную деталь — размер первоначального взноса, который человек может себе позволить. Нелишним будет напомнить, что чем ниже первоначальный взнос по ипотеке, тем выше:

• срок кредита;
• размер ежемесячных платежей;
  
• процентная ставка.
  

Увеличивая размер этих показателей, банки компенсируют свои риски. 

Сколько москвич будет платить по ипотеке? Разберём на примере. Допустим, он хочет купить на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Таганском районе площадью в 35 квадратных метров. По данным аналитиков Индикатора Рынка Недвижимости, примерная стоимость такой квартиры — 13,87 млн рублей. Ипотека на 10 лет по средней рыночной ставке на январь 2025 года — 28,96%. Предположим, что минимальный первоначальный взнос — 2 774 000 рублей (20% от всей суммы). Посчитав на калькуляторе ипотеки, получим ежемесячный платёж 284 022 рубля.

Теперь рассмотрим вариант, когда человек решил снять квартиру в том же районе. В среднем стоимость аренды подобного жилья в январе 2025 года — 79 775 рублей в месяц. Предположим, часть суммы, которая уходила бы на ежемесячный платёж по ипотеке, жилец будет платить за аренду, а остаток начнет откладывать — 204 247 рублей. 

Теперь сравним два варианта. Допустим, что у человека есть накопления — 2 774 000 рублей. Эту сумму он использует как первоначальный взнос по ипотеке. В случае с арендой он вложит эти деньги во вклад. По данным ЦБ РФ, средняя ставка по вкладам на начало 2025 года — 21,47%, инфляция — 9,52%.

Таким образом, в современных условиях выгоднее будет снять квартиру, а остаток денег класть на депозит. Уровень инфляции не превысит доходность по вкладам, на накопления будет возможно купить жильё в будущем.

Сценарий 2. У человека есть недвижимость, но он хочет переехать в квартиру побольше

Здесь тоже есть два варианта. Первый — продать имеющуюся квартиру и использовать эту сумму как первоначальный взнос по ипотеке. 

Предположим, что человек владеет однушкой площадью 40 м² за 11 440 000 рублей в Очаково-Матвеевском районе Москвы и хочет взять двухкомнатную квартиру площадью 60 м² на вторичном рынке в том же районе. Средняя стоимость подобной квартиры — 17,16 млн рублей. Сумму от продажи квартиры можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке. Размер ставки по ипотеке тот же — 28,96%. Итого: срок ипотеки — 10 лет, ежемесячный платеж — 146 414 рублей.

Второй вариант — сдавать свою квартиру и арендовать жильё побольше в том же районе. Средняя стоимость аренды 60-метровой 2-комнатной квартиры — 84 646 рублей в месяц, а 40-метровой однушки — 66 687 рублей. Придётся доплачивать за аренду 17 959 рублей. 

Теперь сравним. Предположим, что каждый месяц потенциальный владелец квартиры располагает суммой в 146 414 рубля. В случае с ипотекой эта сумма пойдёт в счёт ежемесячного платежа. С арендой — 17 959 рублей уйдут на оплату аренды, а остальные 128 455 рублей будут отправляться на пополняемый вклад.

Итог: если есть своя недвижимость, то будет выгоднее не брать новую ипотеку в 2025 году, а взять квартиру побольше в аренду и параллельно откладывать. 

Плюсы и минусы ипотеки

Плюс 1. Свобода без права распоряжения

До погашения всех платежей собственник не может распоряжаться квартирой — её нельзя продать, подарить или выделить в ней долю. Но если не считать этих ограничений, есть возможность использовать квартиру так, как хочет жилец. Его никто не выгонит, не запретит делать ремонт, он не должен никого уведомлять, если решил завести ребёнка или собаку.

Плюс 2. Бонусы прописки 

Несмотря на то, что арендодатель обязан предоставить временную регистрацию, она не даёт доступа ко всем бесплатным госуслугам по месту жительства — от прикрепления в поликлинике до возможности брать книги в муниципальной библиотеке. Кроме того, живущий по прописке, в отличие от арендатора, может полноправно участвовать в жизни всего дома и заниматься благоустройством территории.

Минус 1. Финансовая дисциплина

С хозяином съёмной квартиры можно договориться, если нужно перенести оплату на несколько дней. Банку же в случае просрочки придётся платить неустойку. В разных банковских организациях пени за просрочку платежа держатся на уровне от 0,01% до 1% в день от суммы ежемесячной выплаты.

Минусы и плюсы аренды

Плюс 1. Мобильность

Всегда можно снять квартиру поближе к школе, куда захотели устроить ребёнка, или переехать ближе к новой работе. А ещё квартира не будет простаивать или «душить» двойным платежами, как может случиться с ипотечной, если собственник решит временно уехать за границу.

Плюс 2. Экономия на содержании недвижимости. 

Как правило, если что-то в арендованном жилье ломается — коммуникации, электрика, техника, мебель — расходы по ремонту или замене берёт на себя собственник. Иногда арендаторы устраняют поломки своими силами, а затем хозяин квартиры компенсирует траты за счёт снижения арендных платежей. В обоих случаях квартиросъёмщики не несут убытки за содержание жилья. Конечно, это правило действует только в тех случаях, если поломка произошла не по вине нанимателей.

Не стоит забывать и про дополнительные расходы — налог на недвижимость, взносы за капремонт, отчисления в жилищный фонд: в основном такие траты также возлагаются на собственника.

Минус 1. Непостоянство

Хозяин может досрочно расторгнуть договор, и жильцам придётся оперативно искать жильё. Не гарантирует стабильности даже аренда с последующим выкупом: и такое соглашение можно расторгнуть, вернув жильцу уже внесённые платежи.

Минус 2. Необходимость подстраиваться под условия собственника

Часто владельцы недвижимости не соглашаются сдавать жильё семьям с малолетними детьми и домашними животными, а также одиноким молодым людям. 

Минус 3. Сложность обустроить жильё по своему вкусу

В большом количестве случаев арендаторам запрещено делать ремонт, избавляться от ненужной мебели или неработающей техники без согласования с собственником. К тому же финансовые вложения в съёмное жильё не всегда целесообразны, ведь его владелец может в любой момент попросить жильцов освободить квартиру.

Недвижимость как инвестиция

Из-за событий в начале 2022 года некоторые зарубежные акции оказались под запретом, а открыв валютный вклад, получить накопления можно только в рублях. В таких условиях одним из немногих вариантов надёжной инвестиции является недвижимость. 

Посчитаем на примере из начала статьи с теми же данными. Предположим, что накопления составляют 2 774 000 рублей. Однокомнатная квартира на Таганке стоит 13,87 млн руб. В случае с ипотекой накопления — это первоначальный взнос по ипотеке, в случае с арендой -— вклад с капитализацией процентов. Размер ежемесячного платежа по ипотеке — 284 022 рубля. Оплата за аренду 79 775 рублей. Остаток — 204 247 рублей — вносим как пополнения на вклад.

За 10 лет мы получим:

Получается, что при любом раскладе покупка недвижимости получается более выгодным инвестиционным ходом, чем использование банковских вкладов.

Фотография на обложке: osaba (Freepik)