Где находится самая дорогая квартира в России и кто мог бы её купить

Самые дорогие квартиры в России похожи на амурских тигров — о них слышали все, но приручить способны только избранные. Разобрались, что это за объекты, кто их хозяева и зачем им это нужно.

Сколько стоит самая дорогая квартира в России (и почему на самом деле она не так уж дорога)

Чтобы ответить на этот вопрос, надо сначала разделить такие понятия, как элитная и трофейная недвижимость.

«В элитном доме всегда немного квартир, причём не просто на этаже, а в целом в доме и комплексе. В среднем считается, что здание должно быть небольшое, на 5–7 этажей. Главные его характеристики — закрытая территория, консьерж, иногда валет-паркинг, качественное строительство.

Что касается местоположения, то это либо исторический центр города или заповедное место, либо какой-то индивидуальный ландшафт, потому что человек должен чувствовать ценность этого проекта.

Трофейная недвижимость — это уже не просто дорогие квартиры, а уникальные, порой коллекционные объекты с богатой историей и потрясающими видами из окон. На рынке есть даже охотники за домами-трофеями: они покупают такие объекты просто для коллекции, в том числе семейной.

Объекты трофейной недвижимости, как правило, исключительные и не имеют аналогов. Их невозможно повторить — ни по местоположению, ни по видовым характеристикам, ни по архитектуре. Такая недвижимость почти сразу становится настоящей достопримечательностью», — Мария Кудреватых, эксперт по жилой недвижимости Санкт-Петербурга, риелтор.

Пожалуй, самая важная характеристика трофейной недвижимости — её почти невозможно найти в открытых базах. Такие объекты предлагает очень ограниченный список агентств, и зачастую продажа проходит только через приватные звонки. Поэтому статья с ценовым рейтингом жилой недвижимости будет показывать ещё не самые дорогие апартаменты в России и не трофейное жильё, а «просто» элитное.

«В Санкт-Петербурге, например, есть агентство недвижимости, которое очень давно на рынке и зачастую продаёт эксклюзивные объекты только внутри своей клиентской базы, без выхода на общий рынок.

Ещё часто проводятся аукционы. Чтобы объект попал сюда, он должен быть очень интересным, с адекватным ремонтом, шикарным месторасположением и т. д. Прямо сейчас рынок сильно меняется, и объекты элитной недвижимости иногда всё же выходят в общую продажу. А вот объекты трофейной недвижимости, как правило, продаются именно на аукционах», — Мария Кудреватых, эксперт по жилой недвижимости Санкт-Петербурга, риелтор.

Элитные объекты тоже могут продаваться на закрытых торгах, но, по словам Василия Кичатова, эксперта в элитной недвижимости, это происходит примерно в 2 из 10 случаев. Он также говорит о том, что в сегментах элит и премиум спрос находится в стагнации, у застройщиков ещё много нереализованных квадратных метров, но есть ряд проектов, которые пользуются особым спросом — например, нашумевший ЖК «Бадаевский» из-за своих уникальных видовых и архитектурных характеристик.

Логично, что ответить на вопрос «какая самая дорогая квартира в России» можно только данными из открытых источников. Мы уже публиковали топ-7 элитных московских квартир, и рейтинг с тех пор практически не изменился, а возглавляют его по-прежнему 13-комнатные апартаменты в жилом комплексе класса де-люкс «Гранатный Палас» за 3 миллиарда рублей.

Находится этот ЖК в самом центре Москвы, что вполне предсказуемо. По данным сервиса Сбериндекс, столица традиционно лидирует в рейтинге цен на жилую недвижимость.

Стоимость лота в марте 2024 года составляет 3 190 614 016 рублей. За год цена выросла на полмиллиарда, причём отделки в этой квартире по-прежнему нет, хотя дом сдан ещё в 2010 году. Такой ценник обусловлен в первую очередь расположением дома на Патриарших прудах.

Владельцу «гранатного» пентхауса достанутся два парадных и два чёрных входа, а также собственная смотровая площадка. К апартаментам ведёт отдельный лифт, поэтому при желании можно не пересекаться с соседями. На территории дома расположены бассейн, фитнес-клуб, мужской сигарный клуб с бильярдной, салон красоты и даже библиотека. Естественно, к услугам жильцов консьерж-служба и отдельное помещение для хранения шуб.

Любопытный факт: самая лучшая квартира в России (по версии предлагающего её застройщика) продаётся в статусе апартаментов, а это значит, что прописаться в ней нельзя. Обычно продавцы делают скидку на такие квартиры, но в данном случае закон рынка дал сбой. Вряд ли такие квартиры приобретаются только ради московской прописки, а в чём состоят истинные цели покупателей такой недвижимости, мы узнали у экспертов.

Кто и с какими целями покупает самые дорогие квартиры в России: комментарии экспертов

За элитным и трофейным жильём охотятся не только жители столицы, но и очень обеспеченные граждане из других регионов.

«Портрет покупателя такой недвижимости постепенно меняется, но традиционно это чиновники, топ-менеджеры крупных компаний, народные артисты и успешные предприниматели старше 35 лет. Чаще всего приобретаемый объект недвижимости далеко не единственный в их портфеле.

На ум приходит недавняя сделка на Новой Риге, где широко известная певица приобрела дом стоимостью $20 млн. К сожалению, такие лоты часто пустуют после покупки, несмотря на свои характеристики, ведь состоятельные владельцы путешествуют по миру или слишком заняты, чтобы в полной мере насладиться недвижимостью», — Василий Кичатов, эксперт в элитной недвижимости.

«Портрет покупателя элитной недвижимости в среднем выглядит так: обычно это мужчина в возрасте от 45 до 60 лет, бизнесмен, инвестор, бенефициар или государственный служащий высокого уровня. Женат, есть дети старше 15 лет. 

Вторая категория — спортсмен, известный артист, блогер-миллионник с профессией маркетолога, менеджера цифровых продуктов, IT-разработчика. Возраст — от 35 до 45 лет, уровень дохода — от 10 млн рублей в месяц», — Тамара Коломийцева, коммерческий директор инвестиционно-строительного холдинга AVA Group.

«Сейчас покупатели элитной недвижимости — это владельцы крупного бизнеса, успешные предприниматели, топ-менеджеры крупных корпораций, медийные личности, дети обеспеченных родителей. По моим наблюдениям, также много элитной недвижимости покупают граждане Казахстана» — Мария Кудреватых, эксперт по жилой недвижимости Санкт-Петербурга, риелтор.

Больше всего такую аудиторию привлекают локации с максимально высоким уровнем комфорта и развитой инфраструктурой, поэтому индивидуальные лифты, подъезды и разнообразные объекты для досуга внутри ЖК здесь максимально кстати. Внешняя и внутренняя отделка лотов должна быть из премиальных материалов и желательно от дизайнеров с известностью мирового масштаба.

«Трофейная недвижимость, как я уже отмечала выше, — это предмет коллекционирования, в том числе и семейного. С точки зрения коммерческой истории, подобные объекты могут приобретаться, чтобы затем открыть гостиничный бизнес.

Элитную недвижимость покупают для самоощущения и правильных соседей. Покупателям элитной недвижимости крайне важны безопасность, уникальность, приватность, комфорт и соответствующее им окружение», — Мария Кудреватых, эксперт по жилой недвижимости Санкт-Петербурга, риелтор.

Если раньше такую аудиторию привлекала в основном недвижимость за границей, в Европе и Северной Америке, то сейчас из-за международной обстановки центром притяжения вновь становятся очень дорогие квартиры в России.

«Среди самых популярных элитных районов Москвы в 2024 году выделяются Хамовники с новыми проектами “Хамовники 12”, Дом XXII, Арбат и Пресненский район с проектами Дом Дау, Тишинский бульвар, Republic.

Хамовники привлекают своей близостью к Кремлю и тихой атмосферой, Арбат известен историей и культурой, а Пресненский район становится всё более популярным благодаря своей инфраструктуре и соседству с Москвой-Сити», — Ригина Гордеева, управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime.

Кажется, что, узнав, какая самая дорогая квартира в России, и став её обладателем, можно сделать крайне выгодное инвестиционное вложение. Но мнения экспертов по этому вопросу противоречивы.

«Правильно выбранный объект элитной недвижимости будет расти в цене даже в условиях стагнации рынка.

Насчёт ЖК “Гранатный Палас” всё не так однозначно, ведь можно просто поднять цену на 500 миллионов, но не продать актив и не зафиксировать доходность. Комплекс построен относительно давно, строительные технологии шагнули далеко вперёд, и предпосылок к дальнейшему удорожанию этого актива нет.

По моим данным, самая высокая цена на лоты в открытом доступе в Москве сейчас составляет более 5 миллионов рублей за квадратный метр. Речь идёт о клубном доме “Обыденский №1”. Он будет сдаваться только в 2026 году, а ещё летом его цена была около 3 миллионов рублей за квадратный метр», — Антон Сафин, руководитель направления GENESIS Brokers (брокеридж по недвижимости бизнес- и премиум-класса в Москве).

Коротко о главном

Самая дорогая квартира в России — это не обязательно объект, цена на который превышает несколько миллиардов рублей. Пальму первенства традиционно делят московские пентхаусы в таких районах, как Хамовники, Пресненский и Арбат. Квартиры здесь покупают знаменитости, представители очень крупного бизнеса и госслужащие максимально высокого ранга, чтобы сохранить свои капиталы и оставить некое наследие, которое будет тесно связано с их именами.