Как оформить дарение земельного участка

Дарственная — это народное название договора дарения. Сделка предполагает, что человек, владеющий участком, отдаёт его безвозмездно другому собственнику. 

Например, дарственные часто используют между родственниками, чтобы в дальнейшем не возникало споров при делении наследства — такой договор практически невозможно оспорить в суде. А вот наследственные и завещательные споры — частое явление в судебной практике.  

Разберём в деталях, как оформить, а затем зарегистрировать договор дарения, нужно ли платить налог, а также в каких случаях дарение будет запрещено.

Что такое дарственная на земельный участок

Как мы уже выяснили, дарение — это договор, по которому какое-либо имущество переходит от одного собственника к другому. Отличие от остальных сделок — отсутствие взаиморасчёта. Предмет договора переходит к новому собственнику бесплатно. 

Нюансы дарения:

• можно подарить целый объект или долю в нем;
• получателей подарка может быть несколько;
• подарить что-то без согласия одаряемого нельзя, потому что вместе с правами на имущество тот получит и обязанности, расходы;
• одаряемый может быть несовершеннолетним, тогда договор дарения за него должны подписать официальные представители (родители или опекуны).

В этой статье рассмотрим дарственную на земельные участки — этот объект недвижимости специфичный, поэтому стоит разобраться в процедуре детально.

В чём особенности земельного участка как подарка

Земельный надел имеет ряд ограничений при использовании.

1. Назначение. Участок нужно использовать только в соответствии с его видом разрешённого использования (ВРИ). Это означает, что на предназначенном для садоводства наделе нельзя разводить коров, свиней и других животных, а на территориях для жилого строительства нужно возвести жилой дом.
2. Уход за территорией. Собственник участка должен поддерживать чистоту на земле — обрабатывать её от сорняков, убирать мусор, сухую траву. Нельзя допускать ухудшения состояния почвы, загрязнения и уничтожения.
3. Ограничения и обременения. Не все участки можно подарить — в частную собственность нельзя оформить земли, относящиеся к лесному фонду, расположенные в пределах береговой линии или на территории заповедника. Также на этом имуществе могут быть обременения — например, запрет на регистрационные действия.

Как узнать категорию земель

Действующим законодательством разрешается дарить земельные наделы, стоящие на учёте в Росреестре, но для которых не проводилось межевание, то есть участки без точных координат. Заказать межевание земли можно после регистрации дарения. 

Зарегистрировать договор дарения не удастся, если у участка не установлена категория. Категория земельного участка определяет то, как именно можно использовать надел в дальнейшем. Для выяснения этой информации заказывают выписку из Росреестра, запрашивают её онлайн на Госуслугах или уточняют данные на публичной кадастровой карте — это бесплатный сервис Росреестра. Помимо назначения, в выписке из ЕГРН будут указаны кадастровый номер объекта, площадь, адрес, действующие обременения и другие сведения. 

Если у участка отсутствует категория, её необходимо установить. Для этого нужно обратиться к имеющимся документам — при наличии в них категории следует внести уточняющие сведения в ЕГРН через Росреестр. Также законом предусмотрена возможность перевода территории из одной категории в другую и изменения её назначения. Чаще всего проводить такие операции разрешают в отношении земель сельскохозяйственного и промышленного назначения.

При отсутствии данных о категории участка в документах собственнику нужно обратиться в местную администрацию и получить постановление об определении. В дальнейшем при оформлении дарственной стоит указать в тексте и категорию, и назначение (ВРИ), чтобы одаряемый знал, в каких целях разрешается использовать надел. 

Как оформить дарственную на землю: пошаговая инструкция

Дарственную можно составить самостоятельно. Главное — сделать это в письменном виде, от руки или напечатав текст на компьютере. Для составления понадобится несколько документов:

• паспорта обеих сторон;
• выписка из Росреестра на участок;
• свидетельство о рождении, если одна из сторон — несовершеннолетний ребёнок, а также паспорт его законного представителя, например матери.

Перед заключением договора дарителю и одаряемому нужно согласовать условия. Единой обязательной формы для такого документа не предусмотрено. Можно воспользоваться образцами из правовой информационной системы или поручить составление дарственной нотариусу.

В договоре дарения земельного участка нужно указать следующие сведения:

• ФИО и паспортные данные обеих сторон;
• пояснения, какая сторона — даритель, а какая — одаряемый;
• информацию о передаваемом на безвозмездной основе наделе — адрес, площадь, кадастровый номер, категория, вид разрешённого использования, кадастровая стоимость;
• номер выписки из ЕГРН, подтверждающей наличие право дарителя на землю;
• наличие или отсутствие ограничений, обременений.

По желанию стороны могут внести в документ положения о правах и обязанностях сторон. Они не должны противоречить статьям 572–582 ГК РФ. Например, нельзя писать, что одаряемый должен перечислить дарителю какую-то сумму после завершения процедуры оформления: такая сделка будет относиться к купле-продаже. Также стоит указать, есть ли на территории постройки, а также их площадь и расположение при наличии.

Где зарегистрировать дарение участка

Зарегистрировать дарение земли можно в Росреестре или МФЦ, а можно поручить эту задачу нотариусу. Также есть возможность оформить переход права собственности на землю на Госуслугах или сайте Росреестра, но для этого придётся предварительно подать заявление о согласии на электронную регистрацию и получить квалифицированную электронную подпись. Она понадобится и одаряемому. Допускается отправка документов почтой, а инвалиды и ветераны Великой Отечественной войны могут вызвать сотрудника ведомства на дом.

Без нотариального удостоверения сделки не обойтись, если земля принадлежит ограниченно дееспособному лицу или ребёнку старше 14, но младше 18 лет. В остальных случаях обращение к нотариусу не обязательно. В таких ситуациях специалист сможет направить документы в Росреестр самостоятельно после заверения договора.

Сроки регистрации сделки дарения варьируются от 1 до 5 рабочих дней. Как правило, дольше всего приходится ждать при подаче пакета документов в МФЦ.

Какие документы понадобятся

Для обращения в Росреестр после составления и подписания договора дарения сторонам нужно собрать пакет документов:

• договор дарения в 3 экземплярах — для дарителя, одаряемого и ведомства;
• заявления о переходе права от дарителя, а также о регистрации права собственности от одаряемого;
• паспорта участников сделки;
• выписка из Росреестра или документ, устанавливающий право собственности;
• квитанция об оплате госпошлины;
• доверенность, если одну из сторон замещает представитель;
• нотариальное заверенное согласие супруга или супруги дарителя, если имущество было приобретено в браке;
• договор дарения, брачный договор или соглашение о разделе имущества, подтверждающие, что участок не относится к совместно нажитой собственности супругов, если даритель женат или замужем;
• согласие законного представителя несовершеннолетнего участника сделки — дарителя или одаряемого. 

Составить необходимые заявления можно на месте или заполнить формы самостоятельно до визита в Росреестр или МФЦ.

Получить согласие от супруга или супруги дарителя нужно обязательно, иначе сделку можно оспорить. Согласие жены или мужа второй стороны не требуется — подаренное имущество не будет входить в совместную собственность супругов.

Как определяется размер госпошлины

Размер госпошлины зависит от категории земли и её назначения:

• для ЛПХ, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, а также гаражного и жилого строительства — 350 рублей;
• для территорий иного назначения, но относящихся к сельскохозяйственным, — 350 рублей;
• для всех других случаев — 2000 рублей. 

Сколько стоят услуги нотариуса 

Как уже говорилось, не во всех случаях договор дарения требует нотариального удостоверения. Заверять документ нужно, если один участник сделки — несовершеннолетний, ограниченное в дееспособности судом лицо или же в дар передаётся часть надела, а также если землю дарят нескольким людям. Обращение к нотариусу полезно тем, что поможет избежать оспаривания сделки в дальнейшем. 

Оплата нотариальных услуг регулируется Налоговым кодексом РФ. Стоимость устанавливается из нотариального тарифа и цены отдельных услуг правового, технического характера. Эти ставки фиксированы, нотариальный тариф для договоров дарения составляет 0,5% от кадастровой стоимости участка, сумма не может превышать 20 000 рублей или быть менее 300 рублей.

Стоимость услуг правового и технического характера (или УПТХ) с 1 октября 2023 года рассчитывается из прожиточного минимума, установленного в регионе. Вместе с нотариальным тарифом они составляют единый нотариальный тариф.

Если закон не требует обращения к нотариусу, нотариальный тариф будет рассчитываться исходя из того, к кому перейдёт земля, и её стоимости. Ставки определяются Основами законодательства РФ о нотариате. Например, если участок перейдёт ребёнку дарителя, а кадастровая цена земли составляет менее 1 миллиона рублей, нужно будет заплатить нотариусу 3000 рублей и 0,2% от стоимости надела.

Когда дарение запрещено

Статья 575 ГК РФ не допускает дарения земельных участков в следующих случаях:

• если даритель не достиг возраста 14 лет или он — признанный недееспособным взрослый;
• если собственнику исполнилось 14 лет, но ещё нет 18 и опека не дала согласие на сделку;
• если одаряемый — муниципальный или государственный служащий, сотрудник Банка России и дарение связано с их должностью, осуществлением служебных обязанностей;
• если получатель — сотрудник медицинской или образовательной организации, соцслужбы, а даритель находится в этих учреждениях на лечении, воспитании или содержании. Такие сделки ограничиваются, чтобы избежать давления на дарителя. 

Под запрет попадает заключение сделки дарения между юридическими лицами, но физическое лицо может передать собственность юридическому лицу на безвозмездной основе.

Нужно ли платить налог за подаренный участок

Дарение участка земли предполагает, что новый владелец должен будет уплачивать земельный налог и налог на доходы в некоторых случаях. Если сделка совершается между близкими родственниками, одаряемый не должен платить НДФЛ. Освобождены от уплаты НДФЛ супруги, родители, дети, включая усыновлённых, бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры, включая сводных. 

В остальных случаях заплатить 13% придётся, поскольку полученная в дар земля относится к доходу. Для этого хозяину нужно подать декларацию 3-НДФЛ на следующий год после года регистрации права собственности. Декларацию следует составить до 30 апреля, а заплатить сам налог необходимо до 15 июля.

Ставка земельного налога устанавливается муниципалитетом или городами федерального назначения в зависимости от расположения участка. В основе расчёта лежит кадастровая стоимость надела. Для уплаты этого налога не нужно подавать декларацию — расчётом займётся налоговая, она же пришлёт уведомление

Можно ли отменить договор дарения

Если договор по сделке дарения уже заключён, отменить его сложно, но реально. Первый способ — отказ одаряемого. Чтобы выразить его, достаточно не принимать подарок — не подписывать документы. Отказаться новый владелец может и после принятия собственности:

• по соглашению с дарителем — возможно только до регистрации в Росреестре; сторонам нужно будет заключить новое соглашение и посетить нотариуса, если первый договор был им заверен;
• по решению суда — обратиться в суд можно при наличии недостоверной информации в договоре, например, заниженной кадастровой стоимости, а также ненадлежащего состояния земли. 

Отменить дарственную может и сам даритель, но для этого нужны веские основания. К ним относятся покушение получателя подарка на жизнь дарителя или членов его семьи, иных близких родственников, а также умышленное нанесение телесных повреждений. Закон предусматривает возможность отменить договор, если в нём было прописано право отмены дарения за дарителем при условии, что он переживёт одаряемого. 

Можно попробовать оспорить сделку через суд — в этом случае выступать инициаторами расторжения могут и иные лица. Например, супруга дарителя, если она не давала согласие на безвозмездную передачу собственности другому лицу, органы опеки, если возникнет подозрение, что права несовершеннолетнего были нарушены.

Стоит помнить, что в суде нужно просить не только признать недействительной сделку дарения, но и истребовать земельный участок из незаконного владения.

Коротко о главном

Дарение земельного участка требует обязательной регистрации в Росреестре. Для оформления перехода права собственности нужно собрать пакет документов и в некоторых случаях — обратиться к нотариусу.

По закону одаряемый не должен платить НДФЛ, если получил землю в подарок от близкого родственника, но в дальнейшем ему нужно будет уплачивать земельный налог и следить за состоянием территории, а также использовать её в соответствии с назначением. Другим категориям одаряемых придётся заплатить подоходный налог.

Сделку дарения обе стороны могут отменить по соглашению или через суд. Оспорить её путём подачи искового требования могут и иные лица.