Что такое сервитут, его виды и оформление договора

Сервитут — юридическое понятие одного из видов обременений. Он ограничивает право использования имущества, не затрагивая остальные права собственника. Чаще всего сервитут применяют к земельным участкам. 

Рассказываем подробно о сервитуте, его видах, договоре и юридических нюансах.

Что такое земельный сервитут простыми словами

Сервитут в переводе с латыни означает «подчинённое положение», а если простым языком — это доступ через один участок к другому.

Самая часто встречающаяся ситуация, когда накладывают сервитут, — это схема земель, при которой соседние участки расположены так, что проход к одному лежит через другой. Бывает и так, что, чтобы подвести коммуникации к одному участку, нужно проложить их через другой. В таких случаях сервитут предполагает, что собственник участка, на котором лежит это обременение, обязан предоставить доступ к проходу или коммуникациям своему соседу.

Виды сервитута

Сервитут может частным и публичным. Частный — это обременение, которое установлено в интересах конкретного лица. 

Публичный сервитут — это обременение, установленное в интересах многих лиц (так называемый социальный интерес).

Как установить частный сервитут

Установить частный сервитут можно двумя способами — добровольным соглашением двух сторон и в судебном порядке. 

Как оформить добровольное соглашение

Чтобы оформить частный сервитут на чужой участок, можно договориться с собственником и подписать соглашение. Нужно учесть, что обременение устанавливается только на тот надел, который замежёван и зарегистрирован в Росреестре. 

Документы, которые понадобятся для оформления добровольного сервитута:

• кадастровый план участка;
• выписка из ЕГРН;
• обоснование для наложения сервитута и план;
• соглашение о стоимости сервитута или платы за его установление.

Есть несколько нюансов, которые важно учесть при составлении соглашения.

1. Сервитут нельзя установить на участок, на котором уже есть другие обременения — например, арест. В выписке из ЕГРН в графе «Обременения» должно быть указано их отсутствие.
2. За сервитут можно брать оплату. Это разрешено для того, чтобы собственникам было проще договориться и не доводить дело до суда. Но размер платы должен быть обоснованным и не иметь признаков завышенности — иначе Росреестр не пропустит такое соглашение.
3. У сервитута может быть срок действия. Например, соседу нужен подъезд к своей усадьбе через чужой участок только на один год, пока идёт перепланировка. В соглашении можно указать любой срок, на который согласны обе стороны.

Как наложить сервитут через суд

Иногда договориться не получается, и владельцам участков приходится судиться. Собственник, которому необходимо установление сервитута на чужом участке, сначала должен письменно предложить добровольное соглашение и получить отказ.

Затем ему нужно составить иск в суд и приложить доказательство того, что сервитут необходим. Обычно с этим и случаются сложности: не всегда удаётся составить схему участков так, чтобы суду было понятно, что без обременения не обойтись.

К сожалению, чёткого алгоритма по подаче иска в суд нет. Каждое дело проходит в индивидуальном порядке, поэтому перед началом процесса лучше заручиться поддержкой юристов.

Как устанавливают публичный сервитут

С публичным сервитутом поступают по-другому и действуют по следующему алгоритму.

1. В органы местного самоуправления нужно подать ходатайство об установлении сервитута. В ходатайстве следует детально расписать, почему обременение необходимо.
2. Затем администрация или другой ответственный орган рассматривает заявление и выносит решение — накладывает сервитут или отказывает в ходатайстве.
3. Нормативный акт с решением публикуется на сайте администрации или другим способом, о котором отдельно сообщают заявителю.
4. После власти самостоятельно внесут изменения в ЕГРН.

Несогласный собственник вправе оспорить публичный сервитут, но только в том случае, если есть другие варианты. 

Например, администрации нужно проложить газопровод через чужой участок, она устанавливает обременение. Но если собственник сможет найти доказательство того, что трубы можно проложить вокруг участка (например, наймёт специалистов и проведёт необходимую экспертизу), он имеет право подать в суд, где решение администрации могут отменить.

Иногда, если нужно проложить линейные коммуникации через конкретный земельный надел, сервитут не устанавливают, а изымают участок в пользу государства. Объясняется это тем, что трубы и провода нужно постоянно обслуживать, а значит, на земле с магистральными коммуникациями нельзя строить дома или разводить хозяйство.

Если в плане администрации по развитию территорий магистрали с коммуникациями будут проходить через частную собственность, то, вероятно, участок заберут, выплатив собственнику денежную компенсацию.

Коротко о главном

Сервитут — это обременение, которое накладывают на чужое имущество с целью доступа к соседним землям. Понятие сервитута распространено среди земельных участков, когда один надел перекрывает доступ к другому.

Сервитут бывает частный и публичный. Частный сервитут можно установить по обоюдному согласию собственников, а вот публичный накладывают без учёта интересов собственника.

В редких случаях, когда надел нужен под линейные коммуникации, его могут совсем изъять из частной собственности в пользу государства за денежное вознаграждение владельцу.