Что такое аренда земли с правом выкупа у государства

Не у каждой семьи есть средства на то, чтобы сразу купить земельный участок. Многим хочется быстрее построить дом, и логичнее деньги пустить на материалы и работы по возведению здания. Поэтому часто встречается другая форма приобретения — аренда земли с последующим выкупом, и речь в данном случае идёт о государственных наделах. 

В статье подробно рассказываем о том, чем выгоден такой формат, какие преимущества получает арендатор и как правильно оформить договор.

По букве закона

Основной документ, на который опираются при совершении любых действий с землёй, — это Земельный Кодекс РФ. Аренде земельных участков посвящена статья 22, всё о сроках и других нюансах договора прописано в статье 39.8, цена регламентируется статьёй 39.7, а порядок предоставления аренды прописан в статье 39.6. В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 2 статьи 39.3 арендованные участки могут продаваться без проведения торгов, но об этом позже. 

В Земельный Кодекс несколько раз вносились изменения, в том числе касающиеся арендованных участков:

• Закон № 171-ФЗ от 23.06.2014 г.;
• Закон № 334-ФЗ от 03.07.2016 г.

А для территорий, находящихся в государственной и муниципальной собственности, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582 установлены правила, определяющие сумму арендной платы.

Для полного понимания процедуры нужно также дополнительно ознакомиться с положениями Гражданского Кодекса РФ. В параграфе 1 главы 34 закреплены понятия договора аренды, объектов, сроков, порядка расторжения.

Кроме того, статья 624 указанного параграфа описывает право арендатора выкупить арендованный объект при наличии таких условий в договоре. Таким образом, договор аренды участка с последующим выкупом считается договором гражданско-правового характера со своими юридическими особенностями.

Что содержит договор

Документ объединяет параметры аренды и купли-продажи. Если какая-то часть не прописана — например, порядок передачи в собственность — договор считается простым соглашением между арендатором и арендодателем и не обязывает второго передать имущество в какие-то сроки. Содержание договора аренды земельного участка с правом выкупа стандартное. Документ обязательно включает:

• временные границы;
• порядок расчётов;
• сумму и периодичность оплаты;
• условия передачи участка при полной оплате;
• описание технических характеристик объекта;
• ответственность сторон и возможные риски;
• подробные реквизиты сторон.

Главные критерии, которые позволят взять землю в аренду с последующим выкупом, — целевое использование земли и строгое соблюдение положений договора. Это также прописывается в соглашении.

Кто может арендовать участок

Арендаторами могут быть физические и юридические лица. При этом срок аренды зависит от целей, для которых она оформляется:

• 10 лет для строительства и реконструкция многоэтажных сооружений;
• 20 лет для ИЖС;
• 5 лет для сельскохозяйственных работ, выполняемых юридическим лицом;
• 3 года для обустройства фермерского хозяйства.

Максимальный срок — 49 лет при наличии на арендованной территории построенных зданий в собственности, для сельскохозяйственного производства и охотничьих угодий. Также на 49 лет арендуются участки, на которых располагаются коммуникационные линии, например, электрические сети или газопровод. Для строительства дома такой срок не предусмотрен. 

Назначение влияет и на требования к арендаторам. В лесной зоне нет земли ИЖС в аренду с правом выкупа, потому что там нельзя вырубить деревья, а береговая линия подразумевает полный запрет на строительство. В сельхозугодьях нельзя возвести капитальные жилые строения, кроме тех, что необходимы для непосредственного обслуживания участка.

Арендатору не придётся платить земельные, имущественные налоги, НДС, но на него лягут все расходы по содержанию — обработка земли, оплата воды, электричества и других ресурсов.

Где найти подходящий участок

Источников несколько:

• официальный сайт местной администрации;
• региональное подразделение Росреестра;
• кадастровый инженер;
• Публичная кадастровая карта.

При личном обращении в один из органов понадобится официальный запрос списка свободных земельных участков в аренду с последующим выкупом.

Торги, как правило, проводятся при планируемом нецелевом использовании земли, например, строительство жилого помещения на земле сельхозназначения. Предложения размещаются на официальных площадках — ГИС Торги, РТС-Тендер и Дом.рф. Процедура стандартная:

• участники видят предложение и подают заявку;
• каждый из них вносит установленный задаток;
• назначается дата проведения аукциона;
• процесс происходит онлайн, участники предлагают свои цены;
• победителем назначается тот, кто предложил самую высокую.

По итогам заключается договор между сторонами. Собственником земли в этом случае выступает муниципальный или государственный орган, чаще — местная администрация. Внесённый задаток учитывается в счёт аренды за первый год, а проигравшим участникам возвращают средства.

Торги не нужны при определённых условиях:

• если кто-то хочет достроить на государственной земле незавершённый объект;
• если на участке уже расположено здание, и его собственнику нужно арендовать землю;
• если с арендатором заключён договор комплексного развития территории, например, застройки коттеджного посёлка;
• если у арендатора изъяли арендованный участок для государственных нужд, ему взамен предоставляют другой.

Другими словами, без аукциона можно арендовать сельхозугодья для фермерского хозяйства. Также возможна аренда участка под ИЖС с последующим выкупом или для многоэтажной застройки. Ещё одно возможное назначение — социальное строительство, например, школ, детских садов, спортивных объектов и прочего. Для оформления нужно обратиться в муниципалитет, собрать озвученные специалистами документы и подать заявку. Может понадобиться размещение объявления в местных СМИ о намерении аренды. Если в течение 30 дней не поступит других заявок, можно заключить договор, который затем регистрируется в Росреестре.

Важно: если земля подбиралась самостоятельно, при подаче заявления нужно приложить схему участка, чтобы сотрудники смогли быстро понять, о какой территории идёт речь. Такую схему составляет кадастровый инженер.

Если появятся другие претенденты, муниципалитет назначит торги, и их могут выиграть участники, которые относятся к льготным категориям, например, многодетные семьи.

Причины отказа

Не все заявки от потенциальных арендаторов оказываются одобренными. Обычно их рассматривают в течение 14 дней, после чего дают согласование либо отказ. 

Распространённые причины отрицательного ответа:

• некорректно составленная схема;
• заявку уже подал другой претендент;
• земля относится к природоохранной территории;
• заявитель не состоит в СНТ или ОНТ, к которым относится запрашиваемый участок — например, он отказался от членства в предыдущий срок аренды, не желая платить взносы;
• выявлены расхождения с градостроительным планом или нарушены требования к границам — выход за пределы населённого пункта или попадание на земли лесничества;
• цель использования не совпадает с назначением надела;
• выявлен резерв для нужд государства или муниципалитета;
• есть ограничения по обороту или полное изъятие из оборота.

Самостоятельно выявить все ограничения сложно. Например, даже на Публичной кадастровой карте не видно санитарные зоны очистных сооружений, а в их пределах строить нельзя. Кроме того, если проводится аукцион, временные рамки растягиваются. 

Иногда сроки подготовки торгов могут увеличиваться по причине оформления документов — кадастровый учёт, оценка близости коммуникаций, определение рыночной стоимости и прочее. При этом если бы не было аукциона, арендатор ставил бы землю на кадастровый учёт самостоятельно.

Выкуп арендованного участка

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Закона № 58-ФЗ от 14.03.2022 г. и подпунктом «а» пункта 1 Постановления Правительства РФ № 629 от 9.04.2022 г., выкуп участка возможен без проведения торгов при соблюдении трёх условий:

• назначение земли — ЛПХ, садоводство, огородничество, рекреация, производство, промышленные нужды;
• заключён договор аренды;
• не выявлено нарушений при использовании земли арендатором.

На этих основаниях местная администрация или другой ответственный за земли орган может изменить порядок и оформить куплю-продажу без проведения аукциона. При этом право преимущественной покупки будет у собственника здания на продаваемой территории, если такое имеется. 

Поэтому многие арендаторы после заключения договора в первую очередь выстраивают какое-то небольшое сооружение, например, баню, сарай или гараж. Строение нужно официально зарегистрировать в Росреестре. Это позволит обойти других претендентов. Для земель сельхозназначения такое преимущество появляется после трёх лет непрерывной аренды с соблюдением всех условий.

Если придерживаться требований закона, можно за полтора-два года получить в собственность земельный надел, на котором построен и поставлен на кадастровый учёт дом, по стоимости в 2-3 раза ниже рыночной.

Коротко о главном

1. Вопрос аренды земли у государства регулируют Земельный и Гражданский Кодексы РФ, а также некоторые другие нормативные акты.
2. Договор аренды с последующим выкупом относится к гражданско-правовым и содержит все типовые разделы подобных соглашений.
3. Срок аренды зависит от целей, для которых арендуется земельный участок.
4. Подходящую землю можно найти самостоятельно в открытых источниках или запросить информацию в местных органах земельного управления.
5. Для нецелевого использования арендованного надела обязательно проводятся торги.
6. Без аукциона можно арендовать участки под ИЖС, строительство многоэтажек, для КФХ и возведения социальных объектов.
7. Если договор заключён без указания последующего выкупа, куплю-продажу можно оформить также без торгов при соблюдении ряда условий.
8. Зачастую аренда земли у государства с правом выкупа оказывается выгоднее, чем прямая покупка.