Больше не надо: можно ли расторгнуть договор ипотеки

По статистике, средний срок ипотечного кредита сейчас превышает 24 года. Естественно, распланировать свою жизнь на такой длительный период очень сложно, и у каждого может сложиться ситуация, когда выплата ипотеки станет невозможной — например, из-за потери работы, изменения семейного положения или серьёзных проблем со здоровьем. Можно ли в таком случае расторгнуть ипотечный договор? Расскажем, как выйти из ипотеки с минимальными потерями.

Когда можно расторгнуть договор ипотеки

Расторгнуть ипотеку как таковую можно на любой стадии, но чем позже это происходит, тем большие финансовые потери может понести заёмщик. 

1. Самый безболезненный вариант — отказаться от кредита до получения денег, для этого достаточно просто отменить заявку на ипотеку. Если кредит одобрили, но договор ещё не заключался, нужно подойти в отделение банка и уведомить о решении не брать ипотеку.
2. Можно отменить ипотеку и после подписания договора, но только если средства ещё не поступили на счёт продавца квартиры. Для этого надо написать заявление на отказ от ипотеки в офисе банка. Никаких штрафных санкций в этом случае нет, а на кредитной истории заёмщика ситуация не отразится.
3. Если договор был подписан, а деньги переведены продавцу, отказаться от ипотеки тоже можно. Но в таком случае процедура будет намного сложнее, а заёмщик рискует потерять часть денег, внесённых в качестве первого взноса за жильё, и испортить кредитную историю. Чем позже человек решит оформить отказ от ипотеки, тем больше он потеряет.

Расторжение договора ипотеки по инициативе заёмщика после подписания договора возможно по обоюдному согласию или в судебном порядке. Первый вариант предпочтительнее, но далеко не все банки готовы пойти на такое.

Что нужно, чтобы расторгнуть договор ипотеки с банком

Причина для расторжения ипотечного договора должна быть веской и подтверждённой документально. Перед обращением в банк нужно подготовить следующие документы:

• в случае снижения доходов — справку о текущей заработной плате от работодателя;
• при потере работы — копию трудовой книжки с соответствующей записью;
• при проблемах со здоровьем — заключение от врача;
• в случае изменения семейного положения — свидетельство о разводе.

При посещении кредитного учреждения потребуется написать заявление о расторжении договора ипотеки по форме банка и предъявить паспорт и ипотечный договор.

Иногда причины отказа от ипотеки могут быть другими — например, заёмщики решили уехать в другой город или страну на постоянное проживание или банально передумали, поскольку снижение качества жизни из-за финансовых проблем оказалось выше ожидаемого. Но в этих случаях шансов договориться с банком немного — скорее всего, решать проблему придётся через суд.

Как вернуть ипотеку обратно в банк

Если сделка была полностью завершена и зарегистрирована в Росреестре, а продавец получил деньги, то отыграть ситуацию обратно и просто так отказаться от покупки нельзя. Обязательства перед банком, а именно возврат денег кредитору, придётся выполнять. В таком случае есть четыре варианта решения проблемы.

1.  Досрочно погасить задолженность из собственных средств. При этом штрафные санкции на заёмщика не налагаются, а его кредитная история остаётся чистой. На деле такая ситуация случается крайне редко, ведь ипотека оформляется именно потому, что своих денег недостаточно для покупки квартиры, и сразу взять крупную сумму просто негде.
2. Вернуть средства банку после продажи квартиры. Заёмщик обращается в банк с документами, подтверждающими его несостоятельность, и залоговая квартира выставляется на продажу. После её реализации деньги идут на погашение долга, а остаток средств поступает заёмщику. Это негативно отражается на его кредитной истории.
3. Переоформить задолженность и квартиру на другого человека. Фактически это та же продажа квартиры, но на более выгодных для заёмщика условиях. Так как кредит в этом случае просто переоформляется на другого человека, то денежные потери — минимальны. Процедура возможна только с согласия банка.
4. Банкротство. Это крайняя мера, на которую стоит идти только если других вариантов не остаётся. Процедура банкротства занимает кучу времени, требует дополнительных расходов и веского основания. В её ходе заёмщик лишится квартиры и, вероятнее всего, не получит вообще никаких денег.

В исключительных случаях расторгнуть договор ипотеки через суд можно по причине того, что приобретённая недвижимость не соответствует заявленному качеству — например, имеет существенные дефекты, о которых продавец заранее не предупредил, или сделка не была юридически чистой. Доказывать этот факт придётся в суде, и если судья признает претензии существенными, то договор может быть расторгнут, а средства — возвращены в банк. В этом случае заёмщик также может рассчитывать на возврат первого взноса, и его кредитная история не пострадает.

При досрочном расторжении договора по ипотеке заёмщик обязан в первую очередь уведомить банк о своём решении. Если задолженностей по платежам нет, сотрудники банка могут предложить провести реструктуризацию долга или рефинансирование в другом банке. И оба этих варианта стоит рассмотреть: возможно, уменьшение ежемесячного платежа и изменение условий позволит продолжать выплачивать долг и оставаться при этом владельцем квартиры.

Частный случай: как отказаться от ипотеки после развода

Если ипотека была оформлена в период брака, то оба супруга являются созаёмщиками и несут одинаковую ответственность за погашение долга. При расторжении брака совместная недвижимость становится дополнительным поводом для тяжб.

Чтобы не отказываться от ипотеки, у бывших супругов есть два варианта.

1. Продолжать оплачивать кредит совместно по договорённости, а после выплаты долга — решать вопрос с разделом имущества.
2. Перезаключить договор на одного из заёмщиков, который и будет дальше платить по кредиту и станет в итоге единоличным владельцем недвижимости. Правда, этот вариант возможен только в том случае, если доходы одного из бывших супругов позволяют выплачивать ипотеку.

Если же найти решение своими силами не получается, созаёмщикам нужно обратиться в банк с заявлением на расторжение ипотечного договора. После продажи жилья задолженность будет погашена, а кредит — закрыт.

Как вернуть деньги после расторжения ипотеки

Насущный вопрос для заёмщиков — вернут ли деньги после отказа от ипотеки. Важно понимать, что продать залоговую квартиру по рыночной цене очень непросто. Банк заинтересован в скорейшей реализации такой недвижимости, поэтому он будет выставлять её на продажу по сниженной стоимости. Покупатели в свою очередь неохотно связываются с «проблемной» квартирой. Её продажа может затянуться, а всё это время заёмщику будет необходимо вносить платежи.

Есть и другие нюансы. Например, ежемесячный платёж включает в себя проценты за пользование кредитом и сумму, идущую на погашение основного долга. И первое время основную часть платежа составляют именно проценты, при этом основной долг уменьшается незначительно. Поэтому лучше расторгнуть договор ипотеки с банком на начальном этапе, иначе потери денег будут более ощутимыми.

Сумма возврата будет зависеть и от ситуации на рынке: если за время выплаты ипотеки недвижимость подорожает, то потери будут меньше. Но если цены пошли вниз, остаток может оказаться минимальным, а в худшем случае заёмщик ещё и останется должным банку.

После реализации недвижимости и проведения перерасчёта банк вернёт заёмщику остаток средств, внесённых в качестве первого взноса.

Можно ли расторгнуть договор ипотеки в одностороннем порядке

Такое бывает только в случае, если одна из сторон существенно нарушает условия договора. Эта норма прописана в ст. 450 ГК РФ. В случае с банком это может быть изменение условий договора — например, увеличение ставки по кредиту, включение дополнительных платежей, ранее не оговорённых в документе.

Бывает и наоборот, что банк первым инициирует процедуру расторжения договора. Основанием могут стать:

• регулярные просрочки по внесению платежей;
• отказ от уплаты страховки залоговой квартиры;
• нарушение условий договора — например, если заёмщик сдаёт в аренду ипотечную квартиру или производит в ней перепланировки без согласования с банком.

Но на практике финансовые учреждения прибегают к этой мере крайне редко, поскольку они заинтересованы в том, чтобы заёмщик выплатил долг.

Не только отказ: что ещё можно сделать

Перед тем, как подавать заявление о расторжении договора ипотеки, стоит найти альтернативные пути решения проблемы. Например:

1. рефинансирование кредита на более лояльных условиях;
2. поиск средств для погашения задолженности;
3. договорённость с банком о сдаче ипотечной квартиры в аренду, чтобы получаемые от неё средства направлять на погашение долга;
4. оформление «ипотечных каникул» на период поиска работы или лечения.

Если у заёмщика не было просрочек по платежам и он не избегает общения с сотрудниками банка, как правило, финансовое учреждение готово пойти навстречу.

Подведём итоги

1. Отказаться от ипотеки можно. Если деньги не были переведены продавцу, то процедура пройдёт без материальных потерь и проблем.
2. После перевода денег отказ тоже возможен, но для этого нужно иметь веские причины. В противном случае расторжение договора придётся проводить через суд, и тут финансовые потери будут неизбежны.
3. Часто расторжение договора происходит через продажу залоговой недвижимости и погашение долга из полученных средств. При этом заёмщик может потерять часть денег, внесённых в качестве первого взноса. 
4. Банк тоже может потребовать расторжения договора, если заёмщик будет нарушать условия и допускать просрочки платежа. Это тоже приведёт к финансовым потерям, и лучше такой ситуации избегать. 

Важно помнить, что банк всегда заинтересован в сохранении договора, и в случае возникновения нештатных ситуаций у клиента готов помочь в решении проблемы. Поэтому при любых финансовых трудностях лучше начать с переговоров с кредитным учреждением о возможности рефинансирования или отсрочки.