Бессрочный договор аренды: как заключить и почему его не нужно регистрировать

Когда две стороны вступают в арендные отношения, заключается договор. Чаще в нём чётко указывают временные рамки, но в некоторых ситуациях проще вообще не прописывать никаких дат. Рассказываем, что собой представляет договор аренды на неопределённый срок, какие у него есть преимущества и нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды.

Что такое договор аренды без срока

Бессрочный договор аренды — документ без даты окончания, действующий до тех пор, пока одна из сторон не прекратит его действие. Такой тип договора в подходящих ситуациях защищает интересы и арендодателя, и арендатора. Собственник недвижимости получает стабильный и постоянный доход, ему не надо беспокоиться о поиске других жильцов после окончания договора. А арендатор не переживает, что после окончания срока ему придётся срочно искать новое жильё.

Договор на неопределённый срок можно получить двумя разными способами:

• при составлении договора не указывать конкретную дату окончания срока действия (ГК РФ, ст. 610, п 2);
• по окончании срока действия первичного договора продолжить арендные отношения, тем самым продлевая договор на неопределённый срок (ГК РФ, ст. 621, п. 2).
  

Когда заключают бессрочный договор аренды

Аренда с бессрочным договором мало чем отличается от привычного варианта с чётко оговорённым сроком. Чаще такие арендные отношения выбирают по нескольким причинам.

1. Заинтересованность в долгосрочном сотрудничестве. Если общее желание сторон — долгие арендные отношения, бессрочный договор отлично подойдёт для закрепления устных договорённостей и придания им юридической силы.
2. Между сторонами нет согласия по конкретным срокам. Обычно собственники не хотят сдавать квартиру надолго, а жильцы отказываются вселяться на короткий срок. В такой ситуации бессрочный договор с возможностью отказаться от него в любое время — идеальный вариант.
   
3. Нежелание регистрировать договор. Бессрочный договор аренды не подлежит государственной регистрации, что важно для многих собственников и нанимателей.
   

Преимущества бессрочного договора аренды

Бессрочный договор аренды недвижимости выгоден для обеих сторон — арендодателя и арендатора. Он позволяет им защитить свои интересы на долгосрочную перспективу, а также гарантирует стабильный доход одной стороне и постоянное место жительства другой. Но это не все плюсы договора аренды на неопределённый срок.

1. Не требует регистрации. Арендные отношения сроком на 12 месяцев и больше нужно оформлять в Росреестре (ГК РФ, ст. 609, п.2). Поэтому чаще заключают договор на одиннадцать месяцев, а потом его продлевают. Но с юридической точки зрения удобнее заключить бессрочный договор, чем постоянно пролонгировать действие изначального документа. По сути, бессрочный договор ничем не отличается от долгосрочного, только регистрировать его не нужно. Даже если планируется сдавать или снимать жильё 10 лет и больше.
2. Простота расторжения. Чтобы расторгнуть бессрочный договор, не нужно искать причину или что-то объяснять. Достаточно желания одной из сторон. Расторгнуть арендные отношения очень просто: нужно заранее уведомить другую сторону о своём решении — за 3 месяца или в срок, определённый в договоре аренды (ГК РФ, ст. 610, п.2). По истечении этого времени договор автоматически считается расторгнутым.
   
3. Стабильность. Бессрочный договор даёт арендатору стабильность и уверенность в будущем. Снимая квартиру на неопределённый срок, можно планировать семейные отношения или заниматься бизнесом, не беспокоясь о крыше над головой. А владелец недвижимости получает источник пассивного дохода на долгое время.

Минусов у бессрочного договора аренды практически нет. Некоторые считают недостатком безусловность его расторжения, то есть независимость от факта нарушения условий договора одной из сторон. Но то, что арендатор или арендодатель вправе разорвать договор без объяснения причин, нивелируется достаточным сроком для расторжения. Если владелец или жильцы захотят расторгнуть договор, то трёх месяцев вполне достаточно, чтобы найти новых арендаторов или подходящую квартиру.

Что должно быть в бессрочном договоре аренды

Подходя к этапу подписания бессрочного договора аренды, сторонам необходимо обсудить и прийти к единому мнению по всем важным вопросам: сюда входят размер арендной платы, кто и когда оплачивает коммунальные услуги, количество визитов собственника в месяц и многое другое. Если эти вопросы улажены, их нужно зафиксировать в договоре аренды. Чтобы документ обладал юридической силой, в нём должна быть указана следующая информация о сторонах и предмете сделки.

1. Персональные данные сторон сделки: ФИО собственника и нанимателя, паспортные данные, их адреса и контакты для связи.
2. Описание недвижимости: характеристики арендуемого объекта недвижимости, включая адрес, площадь, количество комнат и другие данные.
   
3. Условия оплаты: информация об условиях внесения арендной платы, включая дату, частоту и способы.
   
4. Срок действия договора: бессрочный договор аренды должен соответствовать своему названию, поэтому в нём не будет прописано никаких точных дат. Только формулировка используется вот такая:«на неопределённый срок».
   
5. Обязанности сторон: перечень обязательств арендодателя и арендатора, включая обслуживание и ремонт недвижимости, уплату налогов и прочее.
   
6. Ответственность сторон: здесь можно указать штрафы за нарушение условий договора. Например, за просрочку оплаты.
   
7. Порядок расторжения договора: информация о порядке завершения арендных отношений, включая срок для уведомления второй стороны и разрешённые способы уведомления. По закону, вторую сторону нужно предупредить за 3 месяца, но в договоре можно поставить любой удобный и согласованный срок.
   
8. Реквизиты и подписи сторон.

Бессрочный договор аренды может содержать иные условия, которые были согласованы сторонами при его обсуждении и заключении. Кроме договора, необходимо подготовить опись и акт приёма-передачи имущества. Эти два документа гарантирует собственнику, что жильцы берут на себя ответственность за сохранность квартиры и всего, что в ней находится. А в случае неприятностей виновник компенсирует деньгами утраченное или испорченное имущество.

Почему бессрочный договор аренды не требует госрегистрации

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации в органах Росреестра, если документ одновременно соответствуют двум критериям (ГК РФ, ст. 651):

• в договоре указан срок его действия;
• этот срок — не менее 1 года.

Регистрация договора аренды, заключённого на неопределённый срок, не требуется, так как этот документ не соответствует ни одному из этих условий — не содержит точный срок, в течение которого он действует, и неизвестно, сколько он будет действовать. При этом важно понимать, что отсутствие государственной регистрации не делает бессрочный договор недействительным. Он вступает в законную силу и получает необходимый юридический статус сразу после его подписания сторонами сделки. 

Как правильно расторгнуть бессрочный договор аренды 

Бессрочный договор аренды расторгается очень просто, но это не значит, что стороны могут разорвать сделку в любой момент. Нужно действовать по определённому алгоритму.

1. Уведомить арендодателя или жильца о своём желании расторгнуть договор. Это нужно сделать письменно — на бумаге, в электронном письме или мессенджере. Оптимальный вариант — отправка письма заказным почтовым отправлением с уведомлением или передача лично в руки под роспись.
2. Рассчитаться с арендодателем за последние месяцы проживания, включая оплату коммунальных услуг и другие расходы, предусмотренные договором.
   
3. Вернуть квартиру владельцу в том же состоянии, в котором она была получена. Для этого рекомендуем перед выселением сделать инвентаризацию имущества и договориться с арендодателем о дате осмотра квартиры.
   
4. Подписать акт приёма-передачи квартиры, отдать собственнику ключи от и забрать залог, если он использовался при заключении сделки.
   

Если обстоятельства изменятся и инициатор передумает разрывать договор, а вторая сторона не будет иметь противоречий, можно продолжать арендные отношения. Новый договор составлять не нужно. В этом заключается ещё одно преимущество договора аренды на неопределённый срок.

Заключение

Бессрочный договор аренды недвижимости — один из самых выгодных способов защиты интересов обеих сторон, если условия документа соблюдаются досконально и неукоснительно. Но перед его заключением рекомендуем тщательно продумать все риски и преимущества для себя.