Арендатор бросил имущество в съёмной квартире и пропал: что делать

Если арендатор пропал и не платит за аренду, это не означает, что договор прекратил своё действие и можно спокойно сдавать квартиру следующим жильцам. Проблема может усложниться, если в квартире остались чужие вещи, а убрать их некуда. Рассказываем, что делать с брошенным имуществом арендатора и как по закону правильно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Когда вещи считаются брошенными

Оставленные арендатором вещи можно рассматривать по-разному в зависимости от исходной ситуации.

• У арендатора остались долги по оплате квартиры или коммунальных услуг. В этом случае можно говорить об удержании имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ) для обеспечения платежей. 
• Если арендатор исправно оплачивал аренду, а потом внезапно съехал и оставил вещи, то они могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ).

В обоих случаях, если арендодатель не выходит на связь, а попытки арендодателя решить спорную ситуацию не дают результата, необходимо предпринять все действия для законного вскрытия, осмотра и описи имущества, которое находится в сдаваемой в аренду квартире.

Как действовать, если арендатор не пользуется помещением и оставил имущество: инструкция

Собственнику квартиры следует выполнить следующий алгоритм действий.

1. Направить арендатору письменное требование о погашении задолженности при её наличии. Во многих мессенджерах сообщения можно удалять или исправлять, поэтому лучше направить установленный законом способ уведомления — заказное письмо с уведомлением о вручении по адресу, указанному в договоре. Так в суде получится подтвердить, что арендатор получил письмо.

2. Соблюсти процедуру расторжения договора аренды, если его срок действия не закончился. Досрочно расторгнуть договор можно по соглашению сторон, но если арендатор не выходит на связь, то придётся это сделать в одностороннем порядке.

Хозяин жилья не может просто расторгнуть договор без согласия жильца. В законе есть чёткий список случаев, когда разорвать арендные отношения можно через суд (ч. 2 ст. 687 ГК РФ).

• Арендатор не платит за жильё или коммуналку полгода при долгосрочном договоре или два месяца — при краткосрочном.
• Арендатор использует квартиру не по назначению. 
• Арендатор разрушает или портит имущество.

Раньше хозяин квартиры мог расторгнуть договор найма в одностороннем порядке только через суд. Но в июне 2022 года Конституционный суд дал разъяснение: наймодатель может разорвать договор и без обращения в суд, но только при условии, что договор — краткосрочный, то есть если срок аренды не превышает 11 месяцев. 

Также Конституционный суд пояснил, что законно прописывать в договоре найма свои условия, на основании которых владелец жилья может прекратить отношения. Пункт о расторжении может быть прописан в разделе «Права и обязанности сторон», а звучать, например, так: 

«Наймодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора с предупреждением Нанимателя за один месяц до планируемой даты прекращения действия Договора».

Чтобы досрочно расторгнуть договор, арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Уведомление можно вручить лично и попросить арендатора поставить дату и подпись. Но если арендатор не выходит на связь, то нужно отправить уведомление по адресу из договора заказным письмом с уведомлением о вручение и описью вложения. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Письмо можно отследить на сайте Почты России по трек-номеру отправления. Если адресат не получит письмо, это будет считаться его проблемой, ведь вы отправили уведомление на адрес, указанный в договоре. Образец уведомления о расторжении договора найма жилья можно скачать здесь. 

Через месяц или другой оговорённый срок, прошедший после уведомления о расторжении договора, можно переходить к следующему шагу.

3. Произвести осмотр арендуемой квартиры и сделать опись имущества. Делать это нужно только после расторжения договора. Для этого лучше привлечь незаинтересованных лиц, лучше всего — участкового. При нём следует открыть квартиру, осмотреть комнаты и составить акт описи имущества, оставленного арендатором. 

Желательно фиксировать весь процесс осмотра и описи на видеокамеру — в случае, если арендатор объявится, запись будет служить доказательством, что арендодатель поступил добросовестно и по закону.

4. Направить по месту нахождения арендатора уведомление об удержании имущества, если есть долг по оплате аренды или коммуналки. В случае споров уведомление покажет, что имущество арендатора находится у собственника на законных основаниях.

Акт описи имущества, оставленного арендатором: образец

Акт описи оставленного имущества арендатора практически не отличается от акта, который составляется при заключении договора. Образец можно посмотреть здесь. В акт описи следует указать:

• наименование и количество каждого предмета;
• состояние предмета. При этом следует указать любые недостатки: царапины, вмятины и так далее;
• серийные номера на технике, если они есть.

Также в акте следует прописать, что описываются вещи, которые арендатор оставил после расторжения договора. При этом акт подписывает один человек — арендодатель.

На каких основаниях можно удерживать вещи, оставленные арендатором после истечения договора

Удержать вещь можно, если, помимо нарушения условий договора жильцом, арендодатель соблюдает следующие условия.

1. Арендодатель завладел вещью на законном основании. Например, арендодатель может удерживать имущество арендатора за неуплату, если тот сам оставил его в помещении после окончания срока аренды (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
2. Стоимость вещи не превышает существенно сумму долга. Требований к соотношению суммы долга и стоимости вещи в законе нет, однако у должника есть шансы оспорить удержание, если стоимость вещи существенно превышает накопившийся долг, поскольку такое удержание может быть признано недобросовестным поведением (п. 3 ст. 1, ст. 10 ГК РФ). То есть нельзя, например, удерживать дорогой смарт-телевизор, если арендатор не оплатил коммуналку за пару месяцев.
   

Куда девать имущество исчезнувших арендаторов

Хранить. После одностороннего расторжения договора арендатор утрачивает право пользования помещением. Его вещи могут быть вынесены арендодателем и помещены на хранение, но важно учитывать, что хранение вещей бывшего жильца не является обязанностью собственника. По закону, арендодатель обязан лишь предоставить арендатору возможность забрать вещи. 

Оптимальный вариант: если вещи не объёмные, можно собрать их в коробки и убрать в незаметное место, например, на балкон. Если арендатор объявится и потребует вернуть вещи, вопрос можно будет решить без споров и разбирательств.

Удерживать. Если оставленное арендатором после расторжения договора имущество представляет ценность, а платежей, внесённых арендатором, недостаточно для погашения задолженности по арендной плате, арендодатель вправе удержать его (п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №68) и в судебном порядке требовать взыскания задолженности за счёт удержанного имущества (ст. 359 ГК РФ).

Если бывший квартирант придёт за вещами с полицией, нужно разъяснить представителю власти о законных основаниях удержания предмета залога и показать документы — уведомление о расторжении договора и извещение об удержании имущества.

Выбросить или продать. Жилец должен вывезти свои вещи в пределах срока договора. Если он этого не сделал, вещи могут стать собственностью хозяина квартиры без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия:

• договор аренды прекращён (по истечении срока или расторгнут);
• арендодатель не препятствовал вывозу имущества во время действия договора.

В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными, что автоматически влечёт за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).

Что делать с оставленными вещами арендатора: кратко

1. В первую очередь нужно попробовать связаться с арендатором. Это поможет решить вопрос мирно: договориться о вывозе вещей и расторгнуть договор по соглашению сторон.
2. Если жилец не выходит на связь, нужно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Сделать это можно без суда, отправив письменное уведомление о досрочном расторжении договора. Если срок, указанный в уведомлении, подошёл к концу, а жилец не объявился, договор считается расторгнутым.
3. После расторжения договора следует осмотреть квартиру и сделать опись имущества жильца в присутствии участкового. Дополнительно рекомендуется снять весь процесс на видео.
4. Если есть долг по оплате, стоит направить по адресу, указанному в договоре, уведомление об удержании имущества. Это докажет, что вы пытались связаться с арендатором и решить вопрос, даже если он не ответит.
5. Вещи можно хранить, если есть долг по оплате аренды или вероятность, что бывший жилец объявится и потребует их вернуть. Но если собственник не мешал забрать имущество, а съёмщик этого не сделал до расторжения договора, по закону, вещи могут стать собственностью хозяина квартиры.