Что делать, если арендатор не платит арендную плату и не освобождает квартиру?

Представим ситуацию: вы — собственник квартиры, который собрался с силами и решился сдавать жильё в наём. Этап поиска подходящего арендатора позади: вы долго изучали разных кандидатов, потому что сдавать квартиру кому попало совсем не хочется, и выбрали самого подходящего. Договорились об условиях проживания, жилец въехал. Возможно, первое время всё идёт хорошо: квартплата поступает вовремя, соседи не жалуются, квартира цела и невредима. Но если вы зашли в эту статью, то на каком-то этапе сдачи жилья в наём столкнулись с отказом арендатора уплатить арендную плату за съёмную квартиру.

Проходит месяц, второй, третий — но ситуация не меняется: деньги не поступают на ваш счёт, а жилец продолжает занимать жилплощадь, которая по закону принадлежит вам, и отказывается съезжать. Рассказываем, что делать, если арендатор не платит арендную плату и не собирается освобождать квартиру.

Как поступить правильно?

Важно понимать, что в такой ситуации простых способов выселить жильца не существует. Ни в коем случае нельзя выгонять арендатора, который не платит и не съезжает, силой. Иногда собственники считают, что они могут приехать в квартиру, когда нанимателя нет дома, выставить все его вещи за дверь и сменить замки. Суровая правда жизни заключается в том, что делать так нельзя: это уголовно наказуемо. По закону нельзя просто так взять и физически выгнать человека, даже если он нарушил условия проживания.

Единственный официальный способ выселить арендаторов квартиры, которые не платят, — через суд. Если у вас есть договор, процесс будет чуть легче, а если договора нет — сложнее.

Чем поможет договор?

Первое, что вам нужно сделать, — это вспомнить, подписывали ли вы договор с жильцом, когда сдавали ему квартиру. Потому что в зависимости от того, есть ли у вас на руках договор, план действий в ситуации, когда арендатор не платит и не освобождает квартиру, будет разный.

Сразу отдельно скажем, что подписывать договор найма с жильцом критически важно. Даже в случаях, если нанимателем становится ваш близкий друг, друг друзей или знакомый по рекомендациям. Никакие устные договорённости не имеют юридической силы, и суд их просто-напросто не примет как доказательство того, что условия проживания были нарушены. Не менее важно вычитывать договор и грамотно его составлять, максимально подробно расписывая все ситуации, которые могут произойти в процессе проживания. При составлении договора постарайтесь продумать самые разные сценарии того, что может произойти с квартирой: от потопа по вине жильца до задержки арендной платы. Максимально подробно распишите, кто за что несёт ответственность и кто устраняет проблемы, которые возникли из-за нарушений.

Стандартно схема такая. Если с квартирой случилось что-то по вине жильца, то за всё платит он, чтобы вернуть вам жильё после пользования в первозданном виде. Если же с квартирой что-то случилось не по вине нанимателя (например, прорвало трубы или сломалась старая дверь), то за ремонт должен платить собственник. Крайне рекомендуем потратить немного времени и денег и обратиться к юристу или адвокату, чтобы он помог составить правильный договор, или воспользоваться помощью специалистов сервиса Яндекс.Аренда.  

Касаемо ситуаций, когда арендатор не платит и не освобождает помещение, важно предусмотреть в договоре пункты о неустойке. Если жилец нарушает сроки выплаты, то должен будет выплатить вам компенсацию. Например, если стоимость месячной аренды — 40 тысяч рублей, то в день квартирант платит около 1300. В пункте про неустойку вы можете увеличить эту сумму — например, указать, что в случае просрочки жилец должен будет выплатить 2000 рублей за один день.

В договоре всегда нужно прописывать срок допустимой неуплаты арендной платы. Обычно разрешается просрочка в 10 дней, но вы вправе указать любой комфортный для вас срок. Этот пункт защищает и вас, и жильца в случаях, когда произошло что-то непредвиденное (вроде задержки зарплаты) и у нанимателя нет коварных замыслов перестать вам платить. В таком случае, если жилец успевает погасить долг по арендной плате в оговоренный срок, то неустойка не начисляется. Конечно, в любых таких ситуациях жилец обязан заранее, хотя бы за 3 дня до расчётной даты, предупредить вас, что в этом месяце оплата задержится.

Договор найма сам по себе защищает собственника в случае, если арендатор квартиры не платит арендную плату. По умолчанию договор содержит пункты о сумме, которую жилец должен выплачивать вам каждый месяц, и стандартный абзац о том, что жилец не имеет права задержать арендную плату более двух раз подряд (об этом говорит статья 687 ГК РФ).

Инструкция по выселению за неуплату

Для начала обсудим случаи, когда арендаторы не платят за аренду, но у вас как у собственника есть на руках действующий подписанный договор. Если все сроки, предусмотренные договором, уже прошли, первым делом стоит попробовать договориться с нанимателем по-хорошему. Выясните причину задержки денег, если ещё этого не сделали. Ситуации бывают разные, и если дело дойдёт до суда, то тяжёлые жизненные обстоятельства нанимателя могут «спасти» его и дать дополнительное время на погашение долга, и тогда вы только зря потратите нервы и время на судебные разбирательства. На этом этапе ваша задача – всеми возможными (и законными!) способами постараться решить вопрос мирно, потому что, как мы уже писали выше, быстрых, простых и законных способов выселить недобросовестного жильца в России не существует.

Следующим этапом можно обрисовать арендатору, который не платит вовремя, ваше общее будущее, включающее судебные разбирательства, приличную неустойку и, в конце концов, обязательное погашение долга с его стороны. Помните, что это не пустые угрозы, — к сожалению, это реалии, через которые придётся пройти и собственнику, и нанимателю, если не получится решить вопрос мирно.

Переговоры не дают результатов? Тогда составляйте письменную претензию с перечислением  конкретных нарушений жильцом условий договора. В претензии укажите дату, с которой вы как собственник квартиры инициируете процесс расторжения договора. По закону, жилец имеет право пользоваться квартирой, пока договор действует. В претензии вы отмечаете факт инициирования расторжения и указываете сумму долга, который должен покрыть жилец, а также дату, до которой наниматель должен погасить задолженность и освободить помещение. Отправьте претензию заказным письмом и убедитесь, что наниматель его получил.

В большинстве случаев, когда квартиросъёмщик, который не платит в срок, понимает, какие его ждут последствия, проблема решается. Никому не хочется тратить кучу времени, сил и нервов на общение с судом. До этого этапа дело доходит редко. Чаще всего после разговоров про судебные разборки жильцы (возможно, с очень недовольным видом, но всё же) собирают вещи, выплачивают долг и исчезают из вашей жизни.

Если же арендатор не платит, не съезжает, да ещё и не боится судебных разбирательств, к сожалению, простого ответа или каких-то лайфхаков у нас нет. Единственный вариант развития событий — это огромная гора заявлений, адвокаты, множество потраченных нервов и сил. Обращения к участковому или в полицию не помогут: у них нет полномочий на выселение недобросовестных жильцов.

А если он не съезжает?

Что делать, если арендатор не платит арендную плату и все попытки договориться по-хорошему не увенчались успехом? Выход только один – разбираться в судебном порядке.

В суде вам нужно будет доказать, что арендатор, проживающий в вашей квартире, нарушил условия договора и не платит арендную плату. Для этого понадобятся оригинал подписанного договора и акт о передаче недвижимости в пользование. Если второго документа у вас нет, нужно будет подтвердить факт проживания в квартире нанимателя другим способом – например, с помощью показаний соседей.

Обычно процедура вынесения решений в ситуациях, когда квартиросъёмщик не платит и нарушает условия договора, проста и не занимает много времени – в сравнении с другими судебными процессами. Судя по количеству поисковых запросов и обращений к адвокатам с вопросами в духе «что делать, если арендатор не платит аренду», подобных дел в суды поступает очень много, поэтому вынесение решений по ним поставлено на поток. Но это всё ещё бюрократический процесс с кучей задействованных элементов, поэтому мы не хотим вас обнадёживать и обещать, что ситуация разрешится за пару бумажек и один визит в районный суд.

Повлиять на решение может отягчающее обстоятельство со стороны нанимателя. Если он докажет, что тяжело болен, суд вправе вынести компромиссное решение. В таком случае арендатор, который не платит, получит отсрочку на срок до года, чтобы покрыть долг. Отсрочка не освобождает от выплаты и не влияет на сумму в меньшую сторону. По сути, таким решением суд обязывает нанимателя оплатить всю накопленную задолженность, но сделать это он может позже, когда финансовая ситуация станет проще. Это не значит, что суд одобряет неуплату нанимателем арендной платы, предусмотренной в договоре аренды. Долг по оплате в этот период продолжит копиться, и жилец обязан погасить его в срок, который установит суд своим решением.

В остальных случаях, когда арендатор не платит вовремя и отказывается освобождать квартиру, суд выносит вердикт в пользу собственника. Если арендатор систематически задерживал оплату за квартиру и суд принял решение в вашу пользу, все издержки за бюрократические процессы, адвокатов, заявления и госпошлины должен будет оплатить ответчик – то есть квартиросъёмщик, который не платит и не соблюдает условия договора.

Имея на руках вынесенное в вашу пользу решение суда, нужно обратиться к судебным приставам, которые уже должны обеспечить погашение нанимателем всех долгов и выплату неустоек.

Так выглядит схема действий в ситуации, когда арендатор не платит арендную плату за квартиру, собственником которой вы являетесь, и у вас на руках есть подписанный договор найма. Если же договора нет, процесс усложняется.

Нужно понять, что вы как собственник квартиры какое-то время получали от нанимателя плату за сдачу ему квартиры. Если не существует договора, значит, этот доход нигде не фиксировался – и получается, вы не платили с него налог. Если же вы обращаетесь с иском о неуплате арендной платы, суд вправе передать ваше заявление в налоговую службу – и в таком случае у вас с высокой вероятностью будут дополнительные проблемы из-за дохода, который никак не фиксировался и не облагался налогом.

Когда договора нет

Что делать, если квартиросъёмщики не платят за квартиру и вы не подписывали с жильцами договор найма при заселении? Для начала нужно доказать, что в квартире, которая является вашей собственностью, незаконно проживают жильцы. На этом этапе в юридическом поле абсолютно не важно, задерживает арендатор оплату за квартиру или нет. Имеет значение сам факт, что в вашем жилье находятся посторонние люди, что является прямым нарушением пункта 2 статьи 3 ЖК РФ. Для этого нужно иметь на руках свидетельство о праве собственности на квартиру или же выписку из ЕГРП. Вместе с этим документом следует обратиться в полицию. На практике после этого вам вместе с участковым придётся буквально караулить жильцов, ожидая момента, когда они выйдут из квартиры, или взламывать дверь. Если же вы с документами на руках докажете сотрудникам полиции, что эта квартира принадлежит вам, то недобросовестные арендаторы обязаны будут покинуть помещение.

Если наниматели заехали в вашу квартиру без подписанного двумя сторонами договора, полиция поможет выселить жильцов из квартиры, и ваша собственность снова станет только вашей. А вот получить задолженность с жильца будет гораздо сложнее. С вашей точки зрения всё просто и понятно: арендатор не платит аренду, о которой вы договорились, чем нарушает ваши права. С точки зрения закона всё выглядит по-другому, ведь нет ни одного документа, который подтверждал бы, что арендатор должен вам что-то выплачивать. Устные договорённости тут не работают. В таких ситуациях единственный вариант – это переговоры с жильцом и попытка получить выплату по-хорошему.

Если вы пользуетесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, такие сложные вопросы поможет решить менеджер консьерж-сервиса. В любом случае все квартиры сервиса застрахованы от простоя и внезапного съезда жильца на срок до 1 месяца, так что время найти нового жильца — будет!