Свидетельство о госрегистрации: что это такое и как получить

Обновлено 13 февраля 2024 года

Регистрация права собственности — это процедура, после которой собственник становится полноправным хозяином недвижимости. До 2016 года в конце процесса оформления людям выдавали красивое свидетельство о государственной регистрации права, а сейчас сведения заносятся в государственную базу (ЕГРН) и права владельца подтверждает выписка из неё. Это удобнее, поскольку информация о владельцах квартиры, её кадастровой стоимости, площади и возможных обременениях стала общедоступной и собрана в одном месте. Мы уже писали о том, что можно узнать из этой выписки и как её получить. 

В этой статье расскажем, что и как положено регистрировать, какие правоустанавливающие документы должны быть у собственника квартиры или дома для проведения этой процедуры, сколько она стоит и чем грозит отсутствие регистрации.

Что такое право собственности и когда оно возникает

Неважно, каким образом вы стали владельцем объекта недвижимости — он достался в наследство, получен в подарок или куплен, — нужна регистрация прав собственности. Иными словами, в общероссийскую базу информации нужно добавить запись, что теперь это имущество принадлежит собственнику. 

Процедуру регистрации проводит Росреестр, а дата возникновения права будет определена правоустанавливающим документом (договором купли-продажи, ДДУ, свидетельством о вступлении в наследство, дарственной и т.п.).

Раньше недвижимость оформлялась иначе, и документы, подтверждающие право собственности на квартиру или другую недвижимость, тоже были другими.

До 1998 г.
Государство только подтверждало факт совершения сделки. Единого реестра не было, а заверяли сделку в разных организациях: в городах отметку можно было поставить в БТИ, в сельской местности обычно обращались в местную администрацию. Основным документом, подтверждающим право собственности, считалось регистрационное удостоверение БТИ.
С 31.01.98
Заработал закон № 122-ФЗ от 21.07.97. У владельцев жилья появилось обязательство после сделки регистрировать своё право на владение. Информация о праве попадала в базу ЕГРП, инженерные данные о строении — в базу кадастровых бюро, а владельцу недвижимости выдавали свидетельство о праве собственности на квартиру.
С 15.07.16
Государство внесло поправки в закон — выдачу свидетельств прекратили, а базы объединили в одну, ЕГРН. Выписка из неё на сегодня — основной источник данных об имуществе и главный документ, подтверждающий право собственности на квартиру или дом.

Теперь право собственности на квартиру подтверждает выписка из ЕГРН.

В зависимости от формы там будет содержаться следующая информация:

  • вид недвижимости;
  • кадастровая стоимость;
  • форма собственности;
  • адрес местонахождения;
  • общая площадь;
  • кому принадлежит в настоящее время и о владельцах в прошлом;
  • дата и номер регистрационной записи;
  • паспортные данные собственников;
  • история перехода прав;
  • назначение для зданий и помещений (жилое помещение или нежилое);
  • планы помещений с инженерными сетями, окнами, дверями;
  • информация о кадастровом инженере, который проводил межевание и составлял акт;
  • отметка о том, что дом признан аварийным, если это так;
  • наличие обременений (правовых ограничений на использование имущества) — например, арест или залог имущества, нахождение в аренде или ренте, запрет на совершение сделок;
  • какие документы подтверждают право собственности на квартиру или другой объект, фигурирующий в выписке;
  • информация о резервировании земель под госнужды;
  • проект межевания территории;
  • сведения о том, есть ли согласие супруга/супруги правообладателя на продажу недвижимости;
  • зарегистрированные в здании договора долевого участия.

Сведения в выписках делятся на общедоступные и закрытые. Полный комплект информации может получить только собственник или лицо, упомянутое в ч. 13 ст. 62 №218-ФЗ — нотариус, судья, наследник и т.п. 

Остальные могут заказать стандартную выписку из ЕГРН, сведения в которой позволят проверить недвижимое имущество перед возможной сделкой. Максимальный срок ответа по федеральному закону №218-ФЗ от 25.12.2023 — до трёх рабочих дней.

Зачем нужна регистрация права и чем грозит её отсутствие

Регистрация перехода права собственности — это не абстрактное требование закона (ст. 551 ГК РФ), она несёт реальную пользу для владельца. Вы сможете законно распоряжаться имуществом — сдавать его в аренду, продавать, менять, оформлять в залог, дарить и совершать другие сделки.

Регистрация права даёт возможность получить компенсацию за повреждения недвижимости от стихийных бедствий или возмещение при резервировании земель для государственных и муниципальных нужд (по ст. 281 ГК РФ).

При оформлении правоустанавливающих документов на квартиру собственник может обезопасить себя от мошенников — например, подать заявление о том, что он должен лично присутствовать на всех сделках с вашим имуществом.

Кроме того, зарегистрированное право поможет собственнику в следующих ситуациях:

Ситуация
Как поступить
Нужно проверить, правильно ли вам рассчитывают налог на имущество
Закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости жилья
Вы потеряли договор о покупке квартиры (либо другой договор, согласно которому стали собственником)
Закажите дубликат — его третий экземпляр находится в Росреестре
Вам приходят требования об уплате налога на чужое имущество — на жильё, которое вы уже продали или на постороннее
Закажите выписку о правах на объекты недвижимости. В ней будут перечень объектов и период, в течение которого вы были владельцем. Если предъявить документ в налоговую инспекцию вместе с заявлением о перерасчёте, они внесут изменения в свою базу
Вы покупаете квартиру на стадии строительства дома по договору уступки
Закажите выписку о зарегистрированных на объекте ДДУ и узнайте, сколько квартир в доме уже продали — они будут числиться как обременения на участок

Если вы не подали сведения о своих правах на имущество в Росреестр, то могут возникнуть проблемы. Как выглядит ситуация с точки зрения налоговой инспекции? Вы владеете имуществом, но не ставите государство в известность — оно не может начислить налог, а значит, вы уклоняетесь от его уплаты. Это грозит необходимостью выплатить от нескольких десятков до сотен тысяч рублей, а в худшем случае может привести к конфискации.

Герман Салказанов, руководитель юридической компании S&K Svoboda, так описывает последствия отказа от регистрации: «Регистрация недвижимости относится к вещным правам и регламентируется ст. 131 ГК РФ, и №218-ФЗ от 13.07.15. Регистрация права собственности на объект недвижимости является обязанностью физического или юридического лица с целью полной защиты его вещных прав и с целью не допустить нарушения вещных прав других лиц.

Стоит отметить, что №218-ФЗ распространяет своё действие на правоотношения, которые возникли до его вступления в силу. Если вы не регистрируете вещные права на объект недвижимости, это (неуплата налогов на недвижимость — прим. автора) может повлечь последствия, предусмотренные положениями НК РФ, в частности ст. 122, 129.3 и 129.5 НК РФ.

В случае добросовестного поведения лица, привлечённого к административной ответственности, закон предусматривает оплату обязательств в пределе санкций, установленных настоящими статьями. А в случае неисполнения требований Федеральной налоговой службы лицо могут привлечь уже к уголовной ответственности по ст. 199.1 и 199.2 УК РФ — обычно это назначение наказания в виде штрафа размером от 100 000 до 500 000 руб.

Если у привлекаемого лица не имеется достаточно денежных средств, то суд может принять решение о конфискации некоторых объектов собственности, в частности земельных участков, зданий, квартир либо иных объектов с целью реализации и возмещению вреда, причинённого преступлением».

Как оформить права собственности

  • Перед обращением оплатите госпошлину. Её размер определяет ст. 333.3 НК РФ. В 2022 году для физлиц, в зависимости от вида права, действуют следующие тарифы:
Вид регистрируемого права
Сумма госпошлины в рублях
Покупка, дарение, аренда, рента, пожизненное наследуемое владение и обмен недвижимости
2000
Ипотека
1000
ДДУ
350
Доля в праве на общую собственность в многоквартирном доме
200
Собственность на участок для ИЖС, гаража или подсобного хозяйства
350
Регистрация ранее возникшего права — если вы были владельцем до 31.01.98, но не вносили информацию в кадастр
Не уплачивается
  • Напишите заявление.
  • Соберите пакет документов. Вам понадобятся удостоверение личности (паспорт) и правоустанавливающие документы на объект недвижимости — это документы, которые служат причиной проведения регистрации. Позже, в выписке из ЕГРН, они попадут в графу «Документы-основания». К ним относятся следующие бумаги:
Обстоятельства
Правоустанавливающие документы
Ипотека
Договор залога с банком
Покупка квартиры в новостройке, дома или вторичного жилья
Договор купли-продажи
Покупка на стадии строительства
ДДУ или уступка права требования
Обмен недвижимости
Договор мены
Регулярные выплаты или уход за человеком в обмен на передачу недвижимости
Договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением
Подаренная недвижимость
Договор дарения
Наследование
Свидетельство о вступлении в наследство
По суду
Решение суда на момент, когда оно вступит в законную силу


Что ещё может потребоваться при регистрации права на недвижимость:

  • заявление супруга о согласии на сделку, заверенное у нотариуса;
  • доверенность на совершение сделки, заверенная у нотариуса, — если документы о праве собственности на квартиру, например, подаёт не собственник;
  • разрешение органов опеки — когда имущество принадлежит несовершеннолетнему.

Чтобы оформить право, необходимо обратиться в Росреестр. Сделать это можно одним из следующих способов:

  • через МФЦ в вашем населённом пункте;
  • лично или почтой в отделение сети Росреестра;
  • онлайн через сайт Росреестра — нужно будет авторизоваться на Госуслугах.

Для ветеранов Великой Отечественной войны и инвалидов 1-й и 2-й групп есть бесплатная услуга приёма правоустанавливающих документов на объект недвижимости на дому. Остальным категориям граждан придется заплатить. Актуальную цену лучше уточнять у сотрудников ведомства.

Процесс регистрации занимает от 5 до 12 дней. Проверить достоверность внесённых сведений можно в выписке ЕГРН — онлайн на сайте Росреестра, через сервис Kadastr или при заказе бумажного документа на квартиру через МФЦ.

Какие права на недвижимость нужно регистрировать

В обязательном порядке регистрируют возникновение, изменение и переход права, связанного с земельными участками, жильём и капитальными постройками, которые нельзя перенести на другое место (к примеру, покупка гаража с фундаментом подлежит регистрации, а металлического разборного гаража — нет).

Права, регистрацию которых требует ГК РФ:

Право
Основание — статья ГК РФ
Примечание
Собственность, приобретённая в ипотеку
339.1
Залог появляется в день регистрации. Для снятия залога нужно подтвердить погашение ипотеки.
Недвижимость, приобретённая по договору купли-продажи
558.2 и 560.3
Соглашение считается действительным со дня регистрации.
Построенная недвижимость
219
Право возникает со дня регистрации.
Подаренная недвижимость
577.3
Без регистрации договор признаётся ничтожным и при рассмотрении в суде не будет признан.
Унаследованная недвижимость
1152.4
После регистрации право возникает со дня открытия наследства.
Арендованная недвижимость
609.2 и 651.2
Регистрируется, если объект сдаётся в аренду на срок более года.
Арендованное предприятие
658.2
Нужно регистрировать вне зависимости от того, на какой срок арендуется.
Доверительное управление недвижимостью
1017.2
Регистрируется передача недвижимости с обременением. Для регистрации нужно присутствие обеих сторон — учредителя управления и доверительного управляющего, каждый из них уплачивает госпошлину.
Рента или пожизненное содержание с иждивением
584
Регистрируется переход права собственности и ипотека в пользу получателя ренты.
Пожизненное наследуемое владение
601
Только если землевладение — государственная и муниципальная собственность.

Итак, кратко: если у вас в собственности оказался участок земли или жильё, нужно оформить на него свои права. Так они попадут в базу данных государства. Эта процедура несложная и малозатратная. Зато вы обезопасите себя от попыток незаконных сделок с вашим имуществом и избежите проблем с налоговой инспекцией.

Фото: Domenico LoiaPxHererawpixel.com (PxHere)