Право собственности при ипотеке: всё, что нужно знать покупателю недвижимости

Если вы планируете взять ипотечный кредит на покупку жилья, кто-то может попытаться отговорить вас от этой затеи — например, утверждая, что владельцем такой квартиры будете не вы, а банк. Это очень распространённое заблуждение, но многие покупатели не понимают, кто технически будет являться собственником при ипотеке.

Рассказываем, когда и как происходит оформление права собственности на квартиру при ипотеке, кто на самом деле становится её владельцем и какие ограничения права связаны с ипотечным кредитом. Выясним, как продать или сдать в аренду ипотечную недвижимость, можно ли сделать перепланировку в такой квартире и прописать в ней родственников, какие права на заложенную квартиру есть у банка и развеем популярные мифы про собственность в ипотеке.

Кто является собственником ипотечной квартиры

Собственником ипотечной квартиры (как и жилья, приобретённого на собственные деньги) становится тот, кто её купил. Если вы нашли подходящее жильё, получили одобрение банка на ипотеку, заключили договор купли-продажи квартиры — то вы и регистрируете право собственности на эту недвижимость. Она ваша. 

Но есть важные нюансы, о которых нужно знать, если собственник состоит в браке, оформляет ипотеку с созаёмщиками или использует материнский капитал для первоначального взноса. 

Чья будет квартира, если заёмщик состоит в браке

Если покупатель состоит в браке, то приобретённая квартира по закону будет совместной собственностью супругов, независимо от того, на чьё имя она юридически оформлена. Банк всегда требует представить нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку и обычно настаивает на том, чтобы тот становится созаёмщиком по ипотечному кредиту. 

Исключение из этого правила только одно: брачный договор. Если в нём установлен режим раздельной собственности супругов, то собственником квартиры становится лишь один из них — тот, кто совершает покупку. В этом случае при заключении договора согласие второго супруга не требуется, а созаёмщиком по ипотеке он может стать исключительно по собственному желанию и взаимной договорённости — как любое другое лицо. 

Созаёмщик по ипотеке: имеет ли он право на квартиру

Созаёмщик — это человек, который наравне с основным заёмщиком несёт перед банком ответственность за выплату кредита. Если тот, кто оформил ипотеку, не сможет вносить платежи каждый месяц, эта обязанность ляжет на плечи созаёмщика. Но значит ли это, что вместе с обязанностями по кредиту он приобретает права на квартиру в ипотеке?

Нет, не значит. Если созаёмщиком становится не супруг, а любой другой человек — совершеннолетний ребёнок, иной родственник или даже человек, не связанный узами родства, — он может получить долю в собственности лишь в том случае, если это предусмотрено договорённостью участников сделки. Сам по себе статус созаёмщика никаких прав на квартиру или долю в ней не даёт.

Доли детей при ипотеке с материнским капиталом

Если при покупке квартиры в ипотеку были использованы средства материнского капитала (в качестве первоначального взноса или для погашения имеющегося ипотечного кредита), такая недвижимость по закону становится общей собственностью всех членов семьи. 

Родители должны выделить доли в праве каждому ребёнку, это обязательное условие использования материнского капитала. Соглашение о выделении долей обычно оформляется после того, как будет полностью выплачена ипотека, и это требование фиксируется в договоре. 

Не стоит пытаться обойти его: даже если удастся продать квартиру до выделения долей, сделка может быть оспорена органами опеки и признана недействительной, а нарушителя ждёт наказание — от требования вернуть государству средства материнского капитала до уголовной ответственности, если суд посчитает такие действия мошенническими. 

Какие права у банка на ипотечную квартиру

Несмотря на то, что право собственности на ипотечную квартиру принадлежит покупателю, до полного погашения кредита такая недвижимость находится в залоге у банка. Она служит обеспечением по кредиту, гарантией возврата денег: если заёмщик не сможет расплатиться с банком, тот возместит свои убытки, продав заложенную квартиру. 

Но это не значит, что при случайной просрочке платежа собственник сразу же лишается жилья. Сперва в ход идут пени и штрафы, при этом сохраняется возможность уладить вопрос, договорившись с банком о реструктуризации кредита или отсрочке выплат (кредитных каникулах), если причина задолженности уважительная. Лишь когда просрочка достигает 3-4 месяцев, а заёмщик не идёт на контакт и не пытается решить проблему, банк обращается в суд. 

Как залогодержатель (тот, кому передано в залог имущество), банк также вправе проверять, в каком состоянии находится ипотечная квартира. Это не означает, что представители организации в любой момент могут прийти в гости с проверкой. Скорее всего, если платежи по кредиту закрываются исправно и у банка нет причин предполагать о каких-то нарушениях кредитного договора, о визитах даже речи идти не будет. 

Но если банк всё же хочет удостовериться в сохранности ипотечной квартиры, отказывать ему не в интересах собственника: по закону, при необоснованном отказе в проверке заложенного имущества залогодержатель (то есть банк) вправе потребовать досрочной выплаты оставшейся части долга. 

Наконец, банк вправе запретить собственнику совершать определённые действия с заложенной квартирой, если они могут каким-либо образом затронуть интересы организации. Этого заёмщики обычно опасаются больше всего, поэтому разберём подробнее, что можно и чего нельзя делать собственнику с квартирой в ипотеке без разрешения банка. 

Какие ограничения возникают в связи с ипотекой у собственника

Гражданским кодексом установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. С владением (то есть, юридически закреплённым обладанием, фактической принадлежностью) мы уже разобрались, а что насчёт пользования и распоряжения?

Право пользования заложенной квартирой тоже закреплено законом. Собственник может использовать её по назначению (жить в ней, регистрироваться в такой квартире по месту жительства), и ограничить его в этом никто не вправе. 

Извлекать доходы тоже можно, это входит в право пользования. Но тут возникает интересная ситуация. Как извлечь доход из недвижимости? Например, можно сдать её в аренду. Только вот сдача в аренду — это уже не пользование, это распоряжение собственностью. А распоряжаться залоговым имуществом можно только по согласованию с залогодержателем (банком), так как это может затронуть его права.  

Поэтому, скорее всего, сдать в аренду ипотечную квартиру без разрешения банка не получится. Вернее, сдать-то можно, но если это обнаружится, банк может посчитать инициативу нарушением договора и потребовать его досрочного расторжения. Лучше не рисковать, а также внимательно читать договор, где должны быть перечислены все права и обязанности заёмщика и организации. 

В понятие «распоряжение» входят и другие действия, которые изменяют характеристики имущества, его состояние или принадлежность: продажа, обмен, дарение, завещание, перепланировка и так далее. И тут есть свои нюансы, о которых расскажем подробнее. 

Как продать ипотечную квартиру

Отчуждение (т.е. переход права собственности к другому лицу) заложенной квартиры по закону возможно только с согласия залогодержателя. Исключение сделано для завещания, а вот продажу (так же, как обмен или дарение) необходимо согласовать. 

Хорошо, если есть возможность досрочно погасить ипотеку: после этого обременение с недвижимости будет снято, и никаких разрешений на продажу получать не придётся. Но если расплатиться по кредиту не получается, можно обойтись и без этого: просто в первую очередь нужно сходить в банк, чтобы уточнить возможные условия сделки. 

Если банк не возражает, и покупатель согласен, квартиру можно продать с остатком задолженности, которая перейдёт к новому собственнику. В этом случае важно, чтобы покупатель соответствовал тем требованиям, которые предъявляются к заёмщику по ипотеке, иначе сделка не состоится. 

Другой вариант — погашение оставшейся задолженности за счёт части вырученных от продажи средств. Для этого можно использовать задаток или закрыть кредит непосредственно во время оформления сделки. 

В первом случае заключают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Чтобы определить его размер, нужно взять в банке справку о размере оставшейся задолженности. Получив деньги, продавец перечисляет их банку, после чего уже можно снимать обременение с недвижимости и оформлять стандартную куплю-продажу. 

Во втором случае при совершении сделки должен присутствовать представитель банка. Покупатель одновременно выплачивает деньги банку (в размере оставшегося долга) и продавцу (разницу между ценой квартиры и суммой погашенной задолженности). Как правило, для этого используют аккредитивы или сервис безопасных расчётов банка. 

Главное — условия сделки должны устраивать всех участников, независимо от выбранного способа её заключения. Процесс может оказаться небыстрым, но в целом каких-то серьёзных препятствий к продаже ипотечной квартиры обычно не возникает. 

Можно ли завещать квартиру в ипотеке

Это, пожалуй, единственное исключение: чтобы завещать ипотечную квартиру, собственнику не нужно не только получать разрешение банка, но и уведомлять его о своём решении (поскольку это нарушило бы установленную законом тайну завещания). 

Но есть один нюанс: наследнику (или наследникам) в случае кончины собственника достанется и недвижимость, и долг по ипотеке. Нельзя принять наследство и при этом отказаться от обязательств перед банком — они неразрывны. 

Можно ли делать ремонт и перепланировку, если квартира в ипотеке

Ремонт ипотечной квартиры — это даже не право, а обязанность собственника: закон предписывает сохранять заложенное имущество в исправном состоянии, проводить его текущий и капитальный ремонт. 

А вот на перепланировку обязательно нужно получить разрешение банка. Поскольку такие изменения могут заметно повлиять на характеристики недвижимости и её ликвидность («продаваемость»), банк заинтересован, чтобы всё было сделано по правилам и не привело к проблемам в будущем. 

Некоторые кредитные организации даже включают в ипотечный договор запрет на перепланировку. Если такой пункт в договоре есть, согласовать ничего не удастся, придётся отложить работы до полного закрытия кредита. Если запрета нет, нужно уточнить в банке, какие документы необходимо предоставить для согласования. 

Несогласованная перепланировка расценивается как нарушение условий договора, а это может обернуться обязанностью досрочно вернуть банку всю сумму оставшегося долга. Возможно, вам повезёт и никто действительно ничего не узнает, но риск велик и вряд ли оправдан. 

Кого можно зарегистрировать в ипотечной квартире

Собственник вправе беспрепятственно зарегистрироваться по месту жительства в ипотечной квартире — это прямо следует из принадлежащего ему права пользования такой недвижимостью. С регистрацией второго супруга и детей проблем тоже обычно не возникает, хотя этот вопрос лучше выяснить сразу, при оформлении договора ипотеки. 

Как правило, банк не препятствует регистрации близких родственников, но может потребовать подписать дополнительное соглашение, по которому собственник обязуется снять их с регистрационного учёта, если того потребуют обстоятельства (например, в случае продажи залогового имущества). 

А вот если заёмщик захочет зарегистрировать на своей жилплощади других родственников или оформить регистрацию по месту пребывания жильцу, которому сдаётся квартира, разрешение потребуется наверняка, поэтому перед тем, как что-то предпринять, важно внимательно перечитать ипотечный договор или связаться с менеджером банка, чтобы уточнить детали. 

Оформление в собственность ипотечной квартиры

С правами и обязанностями разобрались, осталось выяснить, как оформляется собственность на квартиру при ипотеке. Процесс регистрации права, его сроки и необходимые документы могут различаться в зависимости от особенностей сделки (покупка квартиры по договору купли-продажи или жилья в новостройке по договору долевого участия). Обозначим самые важные моменты. 

Когда квартира переходит в собственность при ипотеке

Право собственности на недвижимость по закону возникает с момента государственной регистрации. Оформить в собственность квартиру, приобретённую по договору купли-продажи, можно сразу после совершения сделки, подав документы в Росреестр. 

А вот в случае с новостройкой (если оформлялась ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме по договору долевого участия) придётся подождать: право собственности можно будет зарегистрировать только после того, как дом сдадут в эксплуатацию, а собственник примет квартиру и подпишет акт приёма-передачи. 

На кого оформляется квартира при ипотеке

Как правило, собственность оформляется на того, кто берёт ипотеку. Второй супруг (если заёмщик состоит в браке, но брачный договор не заключался) становится сособственником квартиры по закону, в регистрационных документах это чаще всего не отражается. 

Созаёмщики, которые не являются супругами, могут договориться о долевой собственности, но фактическое выделение долей обычно происходит только после выплаты ипотечного кредита. Банкам невыгодно брать в залог квартиру, у которой несколько собственников, ведь это может осложнить её продажу. 

Для этого будущие совладельцы оформляют свои договорённости письменным соглашением, а квартира оформляется на того из них, кто стал основным заёмщиком по ипотеке. После того, как кредит погашен и обременение снято, сособственники подписывают соглашение о выделении долей и регистрируют общую долевую собственность. 

Сходным образом решается вопрос о выделении долей несовершеннолетним детям, если использована ипотека с использованием материнского капитала: пока квартира в залоге, она оформлена на основного заёмщика, который подписывает обязательство выделить доли детям в собственности после погашения кредита. Когда будет снято обременение, нужно оформить соглашение о выделении долей и зарегистрировать долевую собственность. 

Какие документы нужны для регистрации собственности при ипотеке

Список документов может незначительно отличаться в зависимости от особенностей конкретной ситуации — тут обязательно нужно уточнить детали в Росреестре. 

Точно понадобятся:

• заявление о регистрации;
• квитанция об уплате госпошлины (пошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей);
• паспорт;
• договор купли-продажи или договор долевого участия (в зависимости от вида сделки);
• акт приёма-передачи (если оформляется собственность на квартиру в новостройке, приобретённую по ДДУ);
• ипотечный договор (ипотека тоже регистрируется, в документах на квартиру при этом появляется запись об обременении права).

Подать документы в Росреестр можно непосредственно или через МФЦ. Некоторые банки также предоставляют услугу электронной регистрации права собственности. 

Электронная регистрация оформляется быстрее: если проблем с документами нет, процесс займёт от двух дней до недели. Стандартный срок регистрации в Росреестре — 7 дней, если документы направлены через МФЦ, срок увеличивается на 2-3 дня. В результате собственник получит выписку из ЕГРН, которая и является подтверждением права на приобретённую квартиру

Как видите, нюансов и особенностей много, но главное, что нужно понимать покупателю квартиры в ипотеку, — это то, что приобретаемая недвижимость становится его собственностью. И фактически, и по документам.