Как быстрее продать дачу: пошаговая инструкция

Продажа недвижимости — дело хлопотное и сложное, особенно, когда речь идёт о загородном доме или даче. У собственника в этом случае есть два варианта — воспользоваться услугами риелтора или заниматься продажей самостоятельно. Если получится отыскать действительно хорошего специалиста, он быстро проведёт сделку, но за это придётся заплатить комиссию. Самостоятельная продажа может занять больше времени, но так получится сэкономить приличную сумму. Рассказываем, как правильно продавать дом самому, какой потребуется перечень документов и как оформить договор купли-продажи.

Собираем документы для продажи дачи в МФЦ или Росреестре 

Если вы решили продать дачу, в первую очередь нужно собрать документы. На подготовку некоторых бумаг может потребоваться несколько месяцев, поэтому заказывать их надо заранее. Желательно, чтобы все документы на продажу дачи были у вас на руках к тому моменту, когда найдётся реальный покупатель. Если этого не сделать, сделка может сорваться — не каждый клиент готов ждать, пока собственник соберёт нужный набор бумаг. Итак, какие документы понадобятся для продажи дачи и где их получить. 

Документ, подтверждающий право собственности

До 2016 года документом, который доказывал право собственности, служило свидетельство, а теперь достаточно выписки из ЕГРН. Этот документ подтвердит, что вы действительно владелец недвижимости. Кроме того, в нём будет отражено, что на дом не наложено никаких ограничений и обременений. Заказать выписку можно на сайте Росреестра или в МФЦ. 

Это платная услуга, а её стоимость будет зависеть от того, как именно вы подаёте заявку и какой нужен документ. Для получения выписки на бумажном носителе надо заплатить 400 рублей, в электронном виде — 290 рублей. Если вы обращаетесь за письменным документом на земельный участок, придётся оплатить в госбюджет 460 рублей. Советуем заказать сразу две выписки: одну — на постройки, вторую — на участок. Учтите, что для опытных покупателей важно, чтобы документ был свежий — не старше одного-двух месяцев.

Техническая документация

Покупатель обязательно попросит предоставить технический и кадастровый паспорт на дачу. Первый документ можно получить в БТИ, но его оформление может занять 2-3 месяца. Кадастровый паспорт выдают в Росреестре, и процедура его изготовления занимает не более пяти рабочих дней. Если участок не размежёван, пригласите кадастрового инженера. Позаботьтесь об этом заранее, так как эта процедура не быстрая и может занять несколько месяцев.    

Если участок и постройки не поставлены на учёт, займитесь этим вопросом как можно скорее, иначе продать недвижимость будет практически невозможно. Помимо технического и кадастрового паспорта, покупателю нужны будут договоры подключения коммуникаций. Если в вашем регионе проходит газификация, предоставьте потенциальному клиенту проект — это может существенно повысить стоимость объекта.

Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам

По действующему законодательству, продавать недвижимость с долгами нельзя. Поэтому надо позаботиться о том, чтобы погасить все задолженности за коммунальные услуги. Чтобы узнать сумму, обратитесь в администрацию садово-дачного товарищества. Здесь же можно получить и справку об отсутствии задолженностей, которая тоже входит в перечень документов для продажи дачи. Обычно она оформляется на месте в день обращения. 

Согласие на сделку других собственников

Если дачу была куплена или построена в браке, то от супруга/супруги потребуется письменное согласие на продажу. Такое имущество считается совместно нажитым, то есть общим, поэтому делится пополам. При этом неважно, на кого из супругов оно оформлено и на чьи средства приобреталось или строилось. Согласие супруга должно быть нотариально заверено. 

Часто бывает так, что дача поделена по долям между несколькими собственниками. От них также потребуется получить согласие, при этом необходимо, чтобы они присутствовали и на самой сделке. 

Совсем другое дело — если доля принадлежит несовершеннолетним детям. В таком случае собственнику нужно заранее получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

Когда нет документов на собственность

Если право собственности на недвижимость ещё не зарегистрировано, надо обязательно решить этот вопрос до размещения объявления. Предоставьте в Росреестр или МФЦ документы, которые подтверждают, что именно вы являетесь владельцем дома. В качестве доказательства могут выступить договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и прочие бумаги.

Если вы получили дачу в безвозмездное пользование или она перешла вам по наследству без оформления, желательно её приватизировать. Так вы сможете выручить от продажи гораздо более весомую сумму. Конечно, реализовать можно и незарегистрированный объект, но в таком случае придётся существенно скинуть цену, чтобы клиент согласился его купить, приняв на себя все будущие риски.

Готовим дачу к продаже

Опрятную дачу на ухоженном участке получится продать гораздо проще и быстрее, поэтому рекомендуем тщательно подготовить объект перед приглашением покупателей. Внешний вид недвижимости также сказывается и на её стоимости. Конечно, привлекательные садовые дома ценятся гораздо выше заброшенных построек.

Наведите порядок в доме и на участке

Рекомендуем начинать именно с дома: выбросите на свалку старую мебель, неисправную технику и другой ненужный хлам. Не будет лишним сразу проверить исправность коммуникаций. Если в доме проблемы с электричеством, пригласите специалиста, который починит проводку, а подтекающие трубы в системе водоснабжения лучше заменить на новые. Конечно, это касается только случаев, в которых коммуникации проведены в дом.  

Перед продажей важно убедиться, что цела кровля. Представьте ситуацию: вы пригласили потенциального покупателя на просмотр дачи во время дождя, а в доме — лужи. Чтобы этого не произошло, тщательно проверьте крышу и, если нужно, сразу отремонтируйте проблемные места.  

Если хочется продать жильё подороже, сделайте косметический ремонт: поклейте новые обои, покрасьте пол, прибейте плинтуса и проведите прочие лёгкие работы. Чтобы произвести хорошее впечатление на покупателя, можно покрасить дом свежей красой или обшить недорогим сайдингом стены. Внешний вид играет важную роль для покупателей. Как правило, большинство из них предпочитают приобретать загородную недвижимость, в которую не нужно сразу вкладываться. Поэтому, чем качественнее и свежее ремонт, тем дороже можно продать садовый дом.

Уборка придомовой территории

Независимо от того, в какое время года вы продаёте дачу, важно привести в порядок не только дом, но и участок. Уберите хлам и мусор, уберите старую траву, а при необходимости спилите старые деревья и вывезите их остатки с территории. Если есть хозяйственные постройки, уберитесь и в них: выбросьте всё ненужное, аккуратно сложите садовые принадлежности и инвентарь. 

Если вы решили продать дачу летом, обязательно скосите траву на территории участка. В зимний период уберите снег с тропинок, ведущих к дому и постройкам, чтобы было удобнее их показывать. 

Подумайте о ремонте забора и его покраске. Как только вы приведёте дачу в порядок, можно приступать к следующим этапам продажи.  

Определяем рыночную цену

На стоимость дачи влияет удалённость от города, состояние дома, год постройки, материал стен и другие факторы. Если вы не знаете, как выгодно продать дачу, есть несколько вариантов.

1. Обратиться за услугой оценки. Её можно заказать в специализированной компании или у частного эксперта. Стоимость будет зависеть от тарифной политики организации, региона расположения и площади объекта. Если брать в пример Московский регион, за определение цены дачного дома площадью 50 кв. м придётся заплатить в среднем 5-7 тысяч рублей. Взамен оценщик сформирует подробный отчёт, который можно будет дать покупателю. Так он убедится, что стоимость дачи оправдана. Обычно в отчётах оценщика отображается два показателя — рыночная и ликвидная цена. Публикуя объявление, опирайтесь на первую цифру. 
2. Самостоятельно оценить дачу. Для этого сравните аналогичные объекты в своём и близлежащем товариществе. Объявления можно найти на сайтах с объявлениями. Учитывайте положительные моменты, которые могут повлиять на стоимость конкретно вашего участка: например, лес и водоёмы в пешей доступности, остановка общественного транспорта и магазина на территории товарищества и другое. Правильнее будет поставить на свой объект среднюю цену по рынку. Если же хотите продать загородную недвижимость побыстрее, укажите стоимость чуть ниже рыночной. 
   

Фотографируем объект

Для большинства потенциальных покупателей важно сначала оценить дачу хотя бы по фотографиям, поэтому отнеситесь к процессу с ответственностью. Перед началом съёмки уберите всё лишнее, что может попасть в кадр: личные вещи и предметы, немытую посуду, мусор и прочее. Посторонних людей, кстати, на фотографиях тоже быть не должно.

Кадры должны быть чёткими и качественными. Чем их больше, тем лучше. Желательно сфотографировать не только внешний вид дома, но и все помещения, а также участок с разных ракурсов. Так у клиентов будет меньше вопросов, а вы избежите ненужных звонков. Выбирайте для съёмок самое красивое время суток — в предзакатном свете всё выглядит намного уютнее, чем в яркий полдень. Фотографируйте не только дом и его внутренности, но и участок, вид из окна и всё, что может привлечь потенциальных покупателей. 

Размещаем объявления о продаже

Рекламу можно подать совершенно бесплатно практически на любой популярной интернет-площадке — например, на Яндекс Недвижимости. Если вы хотите, чтобы ваше объявление быстрее заметили, за отдельную плату его можно поднимать в поиске или выделять цветом.

Зарегистрировавшись на сервисе, выберите нужную категорию, опишите объект и загрузите фотографии. Постарайтесь подробно указать параметры участка и дома, а также преимущества местности. Как правило, покупателям важно знать про подключённые коммуникации, наличие инфраструктуры в товариществе, экологическую обстановку на местности. 

Если вы затрудняетесь и не понимаете, как создать красивое объявление, посмотрите, как это делают другие продавцы, и последуйте лучшему примеру. Привлечь внимание потенциальных покупателей можно и другими способами. Расскажите друзьям и знакомым о продаже дачи, также сделайте небольшой баннер с номером телефона и повесьте его на сам дом или забор. После публикации объявления важно быть на связи, чтобы ответить на вопросы потенциальных клиентов.  

Приглашаем на осмотр

Если потенциального покупателя заинтересовала ваша дача, договоритесь об удобном времени для просмотра. Приезжайте на место заранее, чтобы навести порядок на участке и в доме. Во время осмотра делайте акцент на преимуществах местности, самой дачи и участка.

Не забудьте упомянуть и про недостатки. Если они обнаружатся позже, клиент может потребовать возврата части средств либо вообще обратиться в суд для оспаривания сделки. Если дефекты действительно серьёзные, готовьтесь скинуть цену до значения, которое устроит и вас, и покупателя.

Получаем задаток или аванс

Итак, клиенту понравилась дача, и теперь пришло время перейти к некоторым формальностям. Как правило, стороны сразу договариваются о передаче аванса или задатка. При этом сумма предоплаты может быть разной, обычно — от 50 тысяч рублей и выше. На этом этапе важно оформить всё документально. Если покупатель оставляет аванс, необходимо составить соответствующее соглашение. 

Особенность такого залога — в том, что стороны не несут никакой ответственности в случае срыва сделки. То есть если кто-либо откажется от неё, деньги возвращаются покупателю в полном объёме. Другое дело, если составлено соглашение о задатке: с ним продавец будет обязан вернуть клиенту двойную сумму предоплаты, если сделка сорвётся по вине собственника.

Помимо соглашения, нужно будет оформить расписку в подтверждение того, что деньги в виде задатка от покупателя действительно были получены. В некоторых случаях стороны также на месте составляют предварительный договор купли-продажи. Обычно в этом документе отражаются все условия будущей продажи: сумма, подробные параметры объекта, права и обязанности фигурантов. Иногда в преддоговоре прописывается пункт о внесении задатка или аванса, и тогда отдельное соглашение составлять не нужно. 

Оформляем основной договор купли-продажи

Предварительные договорённости между сторонами закрепляются оформлением договора купли-продажи (ДКП). Документ лучше сразу составить в трёх экземплярах: один остаётся у вас, второй — у покупателя, а третий нужно будет отдать в Росреестр. ДКП заключается в простой письменной форме, по желанию его можно заверить у нотариуса. 

В некоторых случаях заверение — обязательное условие. Нотариальное удостоверение требуется, если, например, одним из сособственников недвижимости выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В договоре подробно прописывают все условия сделки: дату заключения, паспортные данные сторон, их права и обязанности, стоимость объекта, его параметры и прочие вводные. 

Важный момент: в ДКП надо охарактеризовать дачный участок и дом по отдельности. То есть параметры обоих объектов недвижимости должны быть прописаны под разными пунктами. И цена — не исключение. Например, вы продаёте дачу целиком за 4 миллиона рублей, в таком случае в ДКП следует отдельно отразить стоимость участка (например, 1 миллион рублей) и строения (3 миллиона рублей). В некоторых случаях стороны составляют два разных договора: один — на дом, другой — на землю.

Получаем расчёт за дачу

Итак, наступил самый ответственный момент — получение денег от покупателя. Стороны могут договориться о передачи средств на разных этапах:

• до подписания ДКП;
• после заключения договора, на перерегистрации прав на собственность;
• после того, как купля-продажа состоялась и сделка прошла регистрацию в Росреестре.

Второй вариант — самый оптимальный для обеих сторон сделки. В этом случае можно договориться с покупателем о передаче денег, например, в день посещения отделения Росреестра. Это можно сделать наличными, переводом на банковскую карту или счёт. При этом в ДКП должен быть отражён способ передачи средств. В некоторых ситуациях стороны указывают и дату расчёта.

Передаём права собственности

Как только продавец получил деньги за продажу дачи, можно расслабиться — сделка завершена. Но в некоторых случаях покупателю нужна будет ваша помощь и после этого — например, при регистрации права собственности на участок и дом. Сотрудники МФЦ или Росреестра могут потребовать предоставить какие-либо документы, которые остались у бывшего владельца на руках. 

Покупателю нужно будет предъявить в инстанции вашу выписку из ЕГРН, техническую документацию на дом и участок, договор купли-продажи. До передачи бумаг новый собственник должен оплатить пошлину: для физических лиц она составляет 2000 рублей. Когда сотрудник примет комплект, заявитель получит расписку, а через 7-10 дней ему выдадут выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник. 

Бывает так, что Росреестр отклоняет заявку покупателя о переходе права собственности. Обычно это случается, если в ДКП обнаружена ошибка. В таком случае бывшему собственнику придётся заново встречаться с клиентом и заключать новый договор. Чтобы сделка окончательно состоялась, лучше дождаться момента, когда покупатель зарегистрирует своё право собственности на дачу. 

Уплачиваем налог

После продажи недвижимость собственник получает некий доход — именно так расценивает государство такие сделки. И практически любой доход облагается налогом в 13%, для нерезидентов РФ — 30%. Если его не заплатить, придётся дополнительно оплачивать штраф. Чтобы не попасть в такую ситуацию, подайте декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки.

Но платить налог за продажу недвижимости необходимо не во всех случаях. От этого бремени освобождаются те, кто владел недвижимостью более пяти лет. Также не нужно отдавать часть денег от продажи дачи в казну государства, если загородный дом достался в собственность более трёх лет назад и был получен в результате:

• дарения от близких родственников;
• наследования имущества;
• приватизации от государства;
• пожизненного содержания при иждивении. 

Ещё одно важное исключение — если дача продана за ту же или меньшую сумму, за которую она была приобретена ранее. В таком случае подать декларацию необходимо, но выплачивать ничего не придётся — ведь доход расценивается как «нулевой». 

Но если дачей владели меньше пяти лет и продали её за большую сумму, чем цена покупки, то налог заплатить необходимо. Такое требование прописано в п.4 ст. 228 НК РФ. В противном случае налоговая служба применяет штрафы и пени. 

Но сумма налога не должна получиться слишком обременительной: ведь она рассчитывается от разницы между полученным доходом (но не менее 70% от кадастровой стоимости) и расходом, если его получится подтвердить документами. 

Выводы

В самостоятельной продаже недвижимости нет ничего сложного. Самый длительный этап — сбор всех необходимых для сделки документов. Оформление некоторых из них может занять до нескольких месяцев — обязательно учтите это перед выставлением дачи на продажу. 

Если вы подали объявление до получения всех документов, предупредите об этом потенциального покупателя. Вполне возможно, что он оценит вашу честность и согласится подождать. 

Если заниматься продажей самостоятельно нет сил и времени, можно обратиться за помощью к риелтору с хорошей репутацией. Будет лучше, если удастся найти такого специалиста по рекомендации друзей. При этом помните, что порядочные риелторы принимают оплату своих услуг только после заключения сделки!