Заявление о регистрации права собственности: когда нужно, как заполнить и куда подать

У покупки квартиры несколько этапов — сбор денег, поиск, переговоры, подписание договора, перечисление денег, приёмка. И когда казалось бы всё закончено, остаётся последний важный пункт — регистрация своих прав. Только после него покупатель станет собственником и сможет полностью распоряжаться квартирой. В статье разбираем регистрацию прав — что это, зачем и когда она нужна, как составить заявление о регистрации права собственности, куда его подавать и какие документы понадобятся.

Что такое регистрация права

Регистрация прав собственности — это дополнение сведений о правах на недвижимость в общероссийской базе данных. Она называется единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Чаще всего данные в реестре меняют когда новый собственник подаёт заявление на регистрацию собственности и пакет документов о сделке. Иногда изменения могут поступать из других официальных источников — например, из ФССП, когда квартиру арестовали за долги или из администрации об изменении названия улицы или категории земель.

Каждое заявление о внесении сведений в ЕГРН добавляет в реестр данные о новом владельце или изменении параметров недвижимости (например, перепланировки), но предыдущие данные не удаляют. В результате реестр содержит всю историю недвижимости и актуальную информацию о том, кому она принадлежит, в какой форме (единственный собственник, общая долевая, общая совместная), в какое время право возникло и на каком основании, какие есть ограничения в правах (залог или арест) и другие моменты.

По закону, ДКП, ДДУ, решение суда или другой документ о получении недвижимости в собственность — только основание для прав собственности. Полноправным собственником становятся после того, как заявление о государственной регистрации недвижимости с пакетом подтверждающих документов приняли в Росреестре и внесли соответствующие изменения в базу данных (ст. 551 ГК РФ).

Зачем нужна регистрация прав собственности

Без регистрации в квартире можно жить, но нельзя ею распоряжаться — продать, обменять, заложить, сдать в аренду, указать в завещании. Для любой сделки вторая сторона захочет убедиться в юридической чистоте — то есть в том, что всё происходит законно. Например, покупатель заключает договор с одним продавцом и хочет быть уверенным, что квартиру в последнее время продавали не слишком часто, она не принадлежит нескольким лицам и не находится в длительной аренде или ипотеке. 

Для подтверждения прав раньше собственнику выдавали свидетельство о праве собственности, а сейчас для этого используют выписку из ЕГРН.

Выписка может потребоваться и в других бытовых ситуациях, например, когда нужно уточнить параметры недвижимости или данные по её получению:

• получили ошибочное уведомление о начислении налога на чужую недвижимость или с неправильно рассчитанной суммой. В выписке можно посмотреть собственника и площадь помещения;
• потеряли документы, на основании которых стали собственником. В выписке можно посмотреть выдержку из них — название документа, дата, сведения об участниках сделки и её краткое содержание.

Вовремя поданное заявление о государственной регистрации объекта недвижимости может сберечь собственника от неприятностей. Например, ему выплатят возмещение, если:

• государство зарезервирует землю для своих нужд (ст. 281 ГК РФ);
• когда имущество реквизируют в случае чрезвычайных обстоятельств (ст. 242 ГК РФ);
• в случае стихийного бедствия (закон 68-ФЗ от 21.12.94 г.)

Также выписку запрашивают у застройщика при покупке квартиры по ДДУ — в документе можно посмотреть сколько квартир в доме уже купили.

Выписка может быть в бумажном виде с подписью и синей печатью или в электронном — с цифровой подписью. Электронную можно получить быстрее и по закону её должны принимать наравне с бумажной, но по факту чаще требуют привычную бумажную. 

Лучше заранее уточнить в месте предъявления какая выписка нужна. Если в приёме электронной отказывает госструктура, можно пожаловаться в вышестоящую инстанцию — потерять время, но добиться желаемого. Если же бумажная выписка нужна покупателю, жаловаться без толку — он может просто уйти к более сговорчивому продавцу.

Кто может запрашивать данные о праве собственности

Перечень сведений в реестре достаточно большой, поэтому выписки бывают разные как по составу, так и по детализации. С 01.03.2023 г. персональная часть сведений доступна:

• собственникам;
• законным представителям собственников (например, выписку на несовершеннолетнего могут запросить родители или опекуны, а совершеннолетний может написать доверенность на другое лицо);
• нотариусам;
• кадастровым инженерам;
• представителям государственных органов (например, следователям и судьям).

Также персональные сведения могут стать доступными всем в случае, когда собственник пишет в Росреестре официальное согласие на доступ к своим данным.

Все возможные виды выписок из реестра, их содержание и стоимость можно посмотреть на Госуслугах.

Какие права нуждаются в регистрации

Писать заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН необходимо в следующих ситуациях:

• кадастровый учёт недвижимости (постановку на учёт нового частного дома, создание нового участка, снятие объекта с учёта в связи с ликвидацией, разделением или объединением);
• изменение в кадастровом учёте (проведение перепланировок, реконструкций и переустройств);
• переход права собственности на недвижимость (при покупке, обмене, дарственной, вступлении в наследство, по решению суда);
• аренда недвижимости сроком более года;
• аренда предприятия на любой срок;
• появление ограничений или обременений на недвижимость — ипотека, другой вид залога, право ограниченного пользования (сервитут), рента;
• появление или изменение других вещных прав (пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования участком, хозяйственного владения, оперативного управления или доверительного управления недвижимостью).

Как защититься от незаконных действий с регистрацией 

Поскольку регистрация прав возможна не только лично, но и представителем по доверенности, существует возможность мошенничества — подделки доверенности. С появлением электронной регистрации вероятность мошеннической сделки выросла — личный кабинет могут взломать или обманом получить пароль от него.

Чтобы не допустить такой ситуации, пишут заявление с запретом на регистрационные действия без личного участия. Тогда Росреестр отклонит любую попытку внести изменения, если её предпринял представитель или документы подали электронно. Услуга бесплатна, написать заявление можно в МФЦ или на Госуслугах.

Какие документы понадобятся

Пакет документов при обращении в Росреестр отличается в зависимости от повода, по которому пишут заявление. Как правило нужны:

• паспорт заявителя;
• заявление на регистрацию права на земельный участок, помещение, либо заявление на прекращение права;
• квитанция об уплате госпошлины. Для физ. лиц сумма составит 2000 руб. за жильё и 350 руб. за землю (актуальный перечень сумм для различных вариантов госрегистрации можно посмотреть здесь).
  Госпошлину не нужно платить Героям РФ и СССР, ветеранам и инвалидам ВОВ, гражданам, зарегистрированным как малоимущие или пострадавшие и ЧС, участникам программы реновации жилфонда;
• основание для изменений в правах.

Если документы подаёт представитель, понадобится подтверждение его прав — доверенность, акт органа опеки или свидетельство о рождении, если права меняются у несовершеннолетнего.

Основанием для регистрации служат:

• договор купли-продажи, мены, уступки права требования, дарственная;
• акт органа власти о предоставлении участка в собственность или бессрочное пользование (например, когда землю бесплатно дают многодетным, медработникам или учителям в сельской местности);
• ДДУ и акт приёмки квартиры;
• свидетельство о вступлении в наследство;
• документ о приватизации квартиры (акт или свидетельство);
• судебные решения, которые вступили в силу;
• техплан, который составлен после перепланировки или переустройства помещения;
• акт, составленный кадастровым инженером о прекращении существования объекта;
• соглашение собственников о разделе (объединении) участков земли. Когда участки объединяют (ст. 11.6 ЗК РФ) или делят (ст. 11.4 ЗК РФ), старые объекты снимается с учёта, а новые ставятся на учёт;
• другие документы (например, справка или свидетельство из колхоза о земельном пае, которые выдавали во времена начала приватизации).

Для земельных участков дополнительно понадобятся  планы межевания, схемы расположения участков или карта-план местности.

Порядок регистрации права

Процедура регистрации описана в ст. 29 ФЗ-218 от 13.07.2015 г.

1. Приём пакета документов.
2. Первичная проверка занимает 5 дней. Если обнаружится нехватка документов или явные ошибки в них, заявитель получит уведомление о возврате документов без рассмотрения с указанием причины.
3. Если возврата не произошло, заявление на право собственности рассматривают от 3 до 15 рабочих дней. За это время Росреестр проводит тщательное изучение всех документов и указанных в них сведений. Точный срок рассмотрения можно посмотреть в ст. 16 ФЗ-218 от 13.07.15 г., он зависит от ситуации и способа подачи документов.
4. Результат рассмотрения — внесение записи о праве в Росреестр или приостановление регистрации, если обнаружены ошибки или нарушение закона. Информация об ошибках должна быть указана в уведомлении.
5. Если ошибки не исправили за три месяца, заявитель получит уведомление об отказе в регистрации.
6. Если исправленные документы передали повторно, в течение трёх дней Росреестр должен либо возобновить процедуру регистрации, либо  если не все ошибки устранены, выслать уведомление о невозможности возобновления и  указать причину.
7. После регистрации все документы возвращаются собственнику — все данные хранятся в цифровом виде. Отметки на документах с 2022 года также не ставятся, подтверждением регистрации служит свежая выписка из реестра.

Разберём подробнее, что может пойти не так.

Когда отказывают в регистрации права и что с этим делать

Как говорилось выше, кроме постановки на учёт возможны возврат документов, приостановление и отказ в регистрации.

Возврат заявления без рассмотрения происходит, если:

• не хватает документов (например, нет согласия супруга на продажу квартиры, купленной в браке или согласия совладельцев на продажу части долевой собственности);
• не соблюдается формат (например в заявлении не хватает подписи или отсутствует часть данных);
• документы заполнены карандашом или в них есть исправления или зачёркивания;
• заявитель не уплатил госпошлину;
• в реестре есть данные о необходимости личного присутствия собственника, а документы подали без него; 
• недвижимость не нуждается в регистрации (например, некапитальное строение — собственник сделал навес и хочет поставить его на учёт).

Причин для приостановления регистрации сейчас в законе перечислено 65, чаще всего процедуру приостанавливают по следующим причинам:

• у подающего документы человека нет прав на процедуру регистрации (к примеру, документы принёс родственник собственника и у него нет доверенности);
• в заявлении указан не тот, на кого оформлены правоустанавливающие документы;
• документы подписаны неправомочным лицом (например, под заявлением расписывается доверенное лицо, но в доверенности нет права на подпись регистрационных документов или доверенность заверена лицом, сведений о котором нет в Федеральной нотариальной палате);
• у Росреестра есть основания полагать, что какие-либо из документов поддельные (например, акт приёмки по ДДУ подписал представитель застройщика, которого на момент подачи документов признали банкротом);
• имущество находится под обременением, на него наложен арест или ограничение на регистрационные действия;
• в качестве основания для регистрации сдали документы, которые не могут служить основанием (например, относятся к другому объекту, другому праву или заявитель хочет зарегистрировать права собственности по предварительному ДКП и не предоставляет основной договор);
• правоустанавливающие документы отсутствуют;
• права не нуждаются в регистрации (например, в качестве основания подали договор аренды квартиры сроком менее, чем на год);
• права заявителя конфликтуют с зарегистрированными правами (например, границы участка, который хотят поставить на учёт, пересекают границы другого участка);
• сделка, которая служат основанием для регистрации, признана судом недействительной или считается ничтожной (например, ДКП на долевую собственность не удостоверил нотариус или в ДКП не перечислено кто может пользоваться имуществом);
• не соблюден формат документа или нарушены другие требования к оформлению (например, заявление написано по устаревшему образцу или замеры в техплане не соответствуют требованиям закона к геодезическим работам);
• указанные в документах сведения не подтвердились по межведомственным запросам (например, поменялся адрес здания или площадь помещения) или по запросу не поступил ответ;

Если причину возврата или приостановления регистрации можно устранить, то бумаги переоформляют и подают повторно. Когда ошибку устранить невозможно (например, документы утеряны, вторая сторона в сделке отказывается вносить изменения в договор или квартиру продали дважды), право собственности придётся признавать через суд.

По закону при приостановлении регистрации на исправление ошибок даётся 3 месяца. Если заявитель опоздал, он получит отказ в регистрации. Отказ также можно обжаловать через суд.

При получении судебного решения о том, что отказ неправомочен и права надлежит зарегистрировать, от заявителя не требуется никаких действий — регистрация происходит на основании решения суда.

Если заявитель понимает, что права придётся доказывать через суд (он не укладывается в срок или не может предоставить нужные документы), лучше сразу написать заявление о прекращении госрегистрации и возврате госпошлины. В этом случае можно вернуть половину уплаченной суммы. При отказе в регистрации деньги не возвращаются.

Как составить заявление

Форму заявления о государственном кадастровом учёте и регистрации прав можно найти в прил. 1 к приказу Росреестра № П/0310 от 19.08.20 г. 

Что нужно заполнить.

1. Указать отделение Росреестра, в которое подаются документы.
2. Второй раздел заполнит сотрудник, принявший документы.
3. Выбрать действия с объектом, для которых подаётся заявление (например, если документы подают на вновь построенный дом, нужно одновременно поставить его на кадастровый учёт и зарегистрировать права).
4. Выбрать объект недвижимости, его адрес и указать кадастровый номер (если кадастровый учёт производится одновременно с регистрацией прав, номер указывать не нужно).
5. Заполняется, если нужны изменения в кадастровом учёте — напротив нужного действия ставится галочка.
6. Нужно выбрать какие права регистрируются — также поставить галочку.
7. Данные на физ.лицо, которое регистрирует права: паспортные данные, номер СНИЛС и указывает контакты для направления уведомлений.
8. Указывается статус лица, которое подаёт заявление — собственник, его представитель по доверенности или представитель на основании закона (опекун, родители, усыновители и т.п.) и данные о представителе, если заявление подаётся не лично.
9. Нужно выбрать способ подачи документов
10. Нужно выбрать способ получения документов.
11. Нужно выбрать способ подтверждения, что Росреестр принял документы к рассмотрению: расписка или электронное уведомление.
12. После регистрации можно получить выписку из ЕГРН с печатью или самостоятельно заказать электронную.
13. Список документов, предоставленных собственником в копиях или ориганале.
14. Дополнительная информация при необходимости.
15. Не заполняются — согласие на обработку персональных данных.
16. Не заполняется — подтверждение, что сведения достоверны и действия законны.
17. Можно дать согласие на прохождение опроса по качеству работы сотрудников Росреестра.
18. Личная подпись.
19. Отметка нотариуса, если регистрация проходит с его участием.
20. Отметки сотрудника Росреестра.

Куда подавать заявление о государственной регистрации права собственности

Есть несколько вариантов сдать документы на регистрацию прав:

• принести лично в Росреестр или МФЦ. Лучше заранее созвониться и уточнить — потребуется ли предварительная запись на приём;
• удалённо через сайт Росреестра — понадобится электронная подпись. Её получают в одном из аккредитованных центров, это стоит до 2200 руб. и нужно будет прийти для подтверждения личности. Те, кто оформил загранпаспорт нового образца, могут получить ЭЦП бесплатно через приложение Госключ;
• возможен вызов сотрудника на дом. Для ветеранов и инвалидов ВОВ, а также инвалидов 1 и 2 групп услуга бесплатная, остальные оплатят от 1000 руб. в зависимости от региона;
• скоро должна появиться возможность регистрации прав через Госуслуги. Пока в этом разделе доступно только предоставление дополнительных документов, исправление ошибок в ЕГРН и установка (снятие) запрета на сделки с личным участием.

Коротко о главном

Регистрация права собственности позволит в полной мере распоряжаться имуществом и даст возможность на компенсацию в чрезвычайных ситуациях.

Подать заявление на гос регистрацию права собственности может собственник или его законный представитель — в МФЦ, Росреестре или на сайте Росреестра.

Если нет достаточных доказательств о изменении прав, в регистрации могут отказать. Действия Росреестра можно оспорить в суде.

Фотография на обложке: wayhomestudio (freepik)