Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости: в чём опасность для сторон

Во многих сделках с недвижимостью есть сомнительные схемы, которые используют недобросовестные участники сделки или риелторы для получения выгоды. Одна из таких уловок — занижение стоимости в договоре купли-продажи квартиры. Это правонарушение, которое может повлечь за собой серьёзные последствия для каждого участника сделки: стороны рискуют потерять внушительную сумму денег, а иногда и сам объект. 

В этой статье подробно расскажем, с какими неприятными последствиями могут столкнуться стороны, если в договоре будет отражена неверная цена.

Что означает занижение стоимости квартиры в договоре

По сути, собственнику недвижимости не запрещено указать в договоре купли-продажи (ДКП) абсолютно любую цену. Это свобода договора, которая обозначена в ст. 421 ГК РФ. И некоторые продавцы намеренно прописывают неполную стоимость жилья в документе, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. 

Напомним: налог не удерживается из дохода от продажи после трёх или пяти лет владения недвижимостью. Если этот срок не прошёл, продавец обязан отдать в государственный бюджет 13% от полученной прибыли — то есть разницы между ценой покупки объекта и ценой его продажи. А если эта разница превышает 5 миллионов рублей, то налог составит 15%.

На практике часто бывает так: в договоре прописана сильно заниженная сумма, а разница между реальной суммой сделки и зафиксированной в документах передаётся бывшему владельцу квартиры наличными. Например, по документу собственник продал жильё за 4 миллиона рублей, а на самом деле — за 6 миллионов рублей. И 2 миллиона рублей уже не входят в сумму для расчёта налога на доход. 

Несмотря на кажущуюся выгоду, здесь у продавца могут возникнуть неприятности, о которых расскажем далее.

Иногда сами покупатели предлагают продать им квартиру с неполной стоимостью по документам — обычно таким способом они пытаются скрыть от ФНС свои реальные доходы. В подобных случаях новые собственники недвижимости также могут попасть в неприятную ситуацию и потерять приличные деньги.

Чем грозит собственнику продажа квартиры с занижением стоимости 

Занижая стоимость недвижимости, рискует в первую очередь продавец. Многие из собственников перед подписанием ДКП с неверной ценой арендуют банковскую ячейку для хранения реальной выручки от продажи квартиры. На самом процессе передачи средств присутствуют обе стороны, и продавец уверен, что деньги он уже получил. Но иногда так всё проходит далеко не так гладко.

Например, бывают случаи, что срок аренды ячейки подошёл к концу, а перерегистрация права собственности в Росреестре так и не произошла — скажем, старый владелец вовремя не передал документы в Росреестр. Такая ситуация выгодна недобросовестному покупателю. Он может в любой момент забрать деньги (разницу между тем, что прописано в ДКП и что полагается по факту). 

При этом у него на руках будет подписанный продавцом ДКП, который покупатель может использовать в суде, чтобы оформить квартиру в собственность в одностороннем порядке. И юридически он имеет право купить недвижимость именно по цене, которая указана в основном документе.

Конечно, такая ситуация вряд ли устроит бывшего собственника недвижимости. Но если он будет угрожать покупателю, это только усугубит ситуацию. Новый владелец квартиры вправе сообщить о занижении цены в налоговую службу, а это уже нарушение законодательства. 

Если нарушение будет доказано, ФНС пересчитает налог и через суд может обязать нарушителя заплатить штраф. При этом размер санкций довольно внушительный — от 100 до 300 тысяч рублей (ст. 198 УК РФ). В отдельных случаях на бывшего собственника даже заводят уголовное дело по факту мошенничества.

Налоговая инстанция сама может инициировать проверку, если цена сделки вызовет подозрения. Ведь эта цена не может составлять менее 70% кадастровой стоимости объекта (на 1 января года продажи). И для такой проверки даже не нужна жалоба со стороны: если в ДКП указана цена меньше этого значения, она не будет учитываться — продавец всё равно обязан уплатить в ФНС сумму, равную не менее 70% кадастрового значения. Такое требование отражено в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Покупка квартиры с занижением стоимости: риски покупателя

Больше всех от занижения цены по договору может пострадать покупатель. В случае возникновения каких-либо спорных вопросов по поводу имущества ему придётся через суд доказывать, что он передал продавцу большую сумму, чем прописана в договоре. И даже если это получится сделать, то ничего хорошего, скорее всего, не выйдет.

Во-первых, на суде обязательно выяснится, что истец знал о заниженной цене, ведь в договоре стоит его подпись — то есть он сознательно допустил правонарушение. Во-вторых, если по решению суда сделка будет признана недействительной, стороны возвращаются в первоначальное положение: продавец получает квартиру обратно и отдаёт деньги покупателю. Но в этом случае продавец обязан будет вернуть только ту сумму, которая указана в ДКП. Конечно, в этом случае больше всего пострадает покупатель: он недополучит ту часть суммы, что была оговорена на словах.

Если же речь идёт о продаже новой недвижимости, то покупателя ждёт ещё один неприятный нюанс: отдать в бюджет государства придётся приличную сумму, которая отсчитывается от разницы между изначальной стоимостью и доходом от продажи.

Чтобы было понятнее, приведём пример.

Выводы

Занижение стоимости квартиры в договоре — это весьма рискованный шаг для каждой из сторон сделки. Если продавец пытается таким образом сэкономить на налогах, а ФНС это нарушение обнаружит, ему может грозить довольно внушительный штраф. 

Для нового собственника отражение неполной цены в главном документе может обернуться более серьёзными последствиями: он рискует потерять не только часть средств, но и сам объект сделки. Чтобы себя обезопасить, лучше указывать реальную стоимость квартиры в ДКП.