Выбираем новостройку: на что обратить внимание при покупке квартиры

При выборе квартиры в новостройке можно составить список факторов, которые важны лично для вас. Мы советуем обращать внимание при покупке новостройки на локацию, функциональные параметры самого жилья, бюджет, репутацию застройщика, условия покупки, а также на состав семьи и планы по количеству проживающих.

Расскажем о каждом из факторов подробнее: как выбрать квартиру в новостройке, на что обратить внимание, что узнать про продавца и какие юридические документы запросить.

Если таких предпочтений нет и главное, чтобы школа была на территории жилого комплекса, обязательно уточните у застройщика сроки сдачи этой школы. Например, застройщик написал на сайте, что школа во дворе, но по проекту она должна появиться только через пять лет, когда может и не потребоваться: в первой очереди школу часто не вводят.

На что ещё обратить внимание при выборе места жительства

1. Оцените транспортную доступность в целом: близость к транспортным узлам, загруженность магистралей, планы развития общественного транспорта на ближайшие годы.
2. То же касается и социальной инфраструктуры (детские сады, поликлиники, больницы), а также коммерческой инфраструктуры. Изучите, что уже есть в районе, достаточно ли магазинов и кафе, есть ли современный торговый центр, кинотеатр, фитнес-центр и другие объекты досуга. Лучше ориентироваться на то, что уже построено: планы по застройке могут измениться.
3. Проверьте по картам реальное расстояние до ближайшей станции метро или электрички. Метро может быть, например, в 3 километрах, но ехать до него придётся 40 минут по единственной дороге через пробки.
4. Стоит изучить и планы строительства метро и других близлежащих дорог. Большинство новых транспортных узлов сейчас сдаётся даже с опережением, что сразу повышает ликвидность квартиры — и для продажи, и для аренды. Да и жить близко к метро комфортнее.
5. В мегаполисе важный критерий — близость парков и других мест для отдыха, а также общая экологическая обстановка.

У самого жилья тоже есть несколько важных характеристик, которые нужно изучать и учитывать при выборе.

Квартира или апартаменты

Апартаменты часто стоят дешевле квартир на 15–30%, но закон относит их к нежилым помещениям. А значит, там нельзя прописаться и, как следствие, сложнее будет попасть в школу и детский сад или прикрепиться к поликлинике.

Дороже обойдётся и обслуживание самих апартаментов: выше налог на собственность и коммунальные платежи. А ещё к апартаментам нельзя применить налоговые вычеты.

Но для инвесторов апартаменты — неплохой вариант. Вложения меньше, а доступ к социальной инфраструктуре важен не для всех арендаторов. Кроме того, есть апартаментные комплексы, где управляющая компания готова сдавать недвижимость за собственников за отдельную плату или процент со сделок. И если апартаментов несколько, то это может быть очень удобно.

Срок ввода в эксплуатацию

Стоит оценить, сколько вы готовы ждать и где будете жить, пока дом строится. Кроме того, на начальном этапе продаж обычно выбор квартир больше, а цены заметно ниже. На последних этапах остаётся наиболее дорогое или не самое ликвидное жильё. Но можно рассмотреть вариант покупки по договору переуступки прав требования: купить новостройку не у застройщика, а у дольщика.

Панельные дома возводят за 7–10 месяцев (стоит заложить ещё год на возможную смену подрядчика и суровую зиму). В таких квартирах сложно делать перепланировки, потому что большинство стен — несущие. Жильцы таких домов могут жаловаться на плохую звукоизоляцию и холод. Зато стоят такие квартиры обычно дешевле других.

Монолитно-каркасные дома строят от полутора до двух лет (плюс тот же год на непредвиденные обстоятельства). Перепланировки в квартирах возможны, звуко- и теплоизоляция — в порядке, но цена выше, чем в панельных примерно на 50%.

Кирпичные дома возводят примерно 2,5 года (и опять прибавляем «запасной» год). Квартира в кирпичном доме может стоить в 1,5–2 раза дороже, чем в панельном.

Отделка

Узнайте, сдаются квартиры с отделкой или без. Варианты с отделкой позволят меньше времени снимать жильё или жить у родственников. При получении ключей можно будет сразу остаться ночевать, минимально обустроив спальное место, а мебель докупать постепенно. К тому же ремонт от застройщика обходится выгоднее за счёт оптовых закупок.

С другой стороны, есть вероятность, что со временем ремонт от застройщика всё равно придётся переделывать. И дело не только в качестве: в собственной квартире хочется сделать всё по-своему.

Этаж

На верхних этажах меньше шума и лучше виды. На последнем — нет соседей сверху, но может протечь крыша. Также непросто доставлять строительные материалы для ремонта и крупногабаритные вещи. Ещё есть опасность, что лифт сломается, и придётся подниматься пешком.

На первом нет красивых видов и может быть сыровато. Зато крыша точно не течёт, с доставкой нет проблем. И главное — цена. Квартиры на первых этажах традиционно стоят дешевле, в среднем на 7–15% ниже. В премиальном сегменте жилья разница между нижними и верхними этажами может достигать 30–50%.

Допустим, вы рассматриваете ипотеку. Вот что стоит сделать:

1. Определите, какой первоначальный взнос вы можете себе позволить. Чем он больше, тем более благонадёжным клиентом вы будете.
2. Узнайте о возможности получить кредитные каникулы или оформить страховку на случай увольнения, чтобы ипотеку за вас платила страховая компания.
3. Рассчитайте, какой ежемесячный платёж вам доступен. В идеале он не должен превышать 40–50% семейного дохода.
4. Подумайте, за какое время вам погасить кредит. Чем дольше срок, тем меньше ежемесячный платёж, но тем больше и итоговая переплата.
5. Рассчитайте сумму, которую можете получить. Воспользуйтесь онлайн-калькуляторами на сайтах банков. Это примерный расчёт: на деле банк может предложить больше или меньше.
6. При покупке квартиры без отделки на ремонт лучше заложить на 30–50% больше, чем планировали. Смета во время работ растягивается, и к моменту сдачи квартиры материалы и услуги бригад, а также мебель могут подорожать.

Выбор застройщика очень важен. И здесь не обязательно ориентироваться только на правило «чем дороже, тем лучше». Если есть возможность, посмотрите уже построенные комплексы застройщика, которые вам нравятся, и сравните, не расходится ли реальный продукт с иллюстрациями-рендерами.

Изучите историю компании. Если у застройщика были какие-то проблемные проекты и существенные задержки сроков, это легко обнаружить. Почитайте форумы дольщиков. Даже если компания работает с негативом и покупает положительные отзывы, проблемные случаи не скрыть. Посмотрите, не было ли судебных исков к компании от дольщиков или подрядчиков.

Что можно узнать в офисе продаж

Всё, что нужно знать при покупке новостройки, вам расскажут в офисе продаж. Сейчас некоторые застройщики научились всё оформлять онлайн, но, если вы не инвестор, а покупаете жильё для себя на последние деньги, лучше приехать на стройку лично. Выбрать несколько объектов, посетить их и сравнить ощущения.

Во-первых, так вы проверите объективные факторы: действительно ли удобно добираться от метро, как выглядят корпуса первых очередей. Если квартира сдаётся с отделкой, можно посмотреть образцы материалов в шоуруме или посетить готовые квартиры. Во-вторых, по тому, насколько качественно сделан офис продаж на объекте и насколько вежливо и внимательно к вам относятся, можно будет составить впечатление о застройщике.

Что мы советуем сделать при посещении офиса продаж:

• Заранее подготовьте список вопросов при изучении сайтов застройщика и конкретных проектов.
• Попросите показать макет.
• Уточните, на какие стороны света выходят окна понравившейся квартиры.
• Посмотрите на плане, какие квартиры находятся рядом на этаже и какой комнатой вы соприкасаетесь с соседями.

Полезно спросить и о скидках. Иногда застройщики могут рассказать о приближающихся акциях в честь праздников или о специальных предложениях на последние квартиры в сдающихся корпусах. Например, это могут быть особые условия на покупку машино-мест или келлеров.

Изучение договора долевого участия — это не формальность. Удостоверьтесь, чтобы там были точные характеристики квартиры, которую вы покупаете, проверьте сроки ввода в эксплуатацию и передачи ключей, узнайте размер и условия компенсации за их нарушение.

Поищите новости о том, не было ли приостановок регистрации ДДУ у этого застройщика. Договор регистрируется Росреестром, ещё когда дом строится. Это гарантирует дольщику защиту его прав. Если по каким-то причинам договоры с этим застройщиком не регистрируют, это тревожный звонок.

Исключением могут стать какие-то чрезвычайные обстоятельства. Например, во время локдауна из-за пандемии коронавируса Росреестр на время приостанавливал работу, и любые договоры там не регистрировали. Также может быть пауза на начальном этапе, пока не пройдёт регистрация у самого первого дольщика. В это время выполняется правовая экспертиза всех документов, Росреестр изучает всю информацию о застройщике и вносит все эти сведения в свою базу.

Уточните, что компания в договоре прописывает как форс-мажоры, при которых сможет откладывать ввод в эксплуатацию без компенсации.

Ещё один важный документ, помимо договора долевого участия, — это проектная декларация. Проверьте, есть ли в ней школы, детские сады, паркинг и другая инфраструктура, которую застройщик обещал на своём продающем сайте. На этом этапе полезно обратиться к форумам дольщиков уже построенных проектов и узнать, насколько девелопер выполнил свои обещания.

Все необходимые документы должны быть выложены на сайте застройщиков. Законодательство обязывает девелоперов быть максимально прозрачными. Помимо проектной декларации и формы ДДУ, на сайте можно найти действующее разрешение на строительство и экспертное заключение. Если чего-то не хватает — поинтересуйтесь почему и запросите эти документы. Отказать вам не могут.

Когда дольщик оплачивает квартиру, эти средства попадают на специальный эскроу-счёт и лежат там до окончания строительства. Строят дома не на эти деньги, а на банковские кредиты. Такая схема называется проектным финансированием. Это позволяет покупателю чувствовать себя в большей безопасности.

Проектное финансирование — это ещё один способ проверить застройщика. Так как его кредитует банк, достаточно посмотреть, какие кредитные организации работают с конкретной компанией. Чем известнее и крупнее банк, тем надёжнее и его партнёры. Банки обычно тщательно изучают и застройщиков, и конкретные проекты, которым дают свои деньги.

По какой схеме происходит оплата квартиры в новостройке:

1. Подписание договора долевого участия (ДДУ).
2. Регистрация ДДУ.
3. Деньги вносятся на счёт эскроу и там замораживаются до окончания строительства.
4. Дом достроен: дольщик получает ключи, а застройщик — деньги с эскроу-счёта.
5. Застройщик обанкротился и недостроил дом: дольщик получает деньги.

Покупать так квартиру можно и за наличные, и в ипотеку. Во втором случае на эскроу-счёт поступают первоначальный взнос от покупателя и кредит от банка. Но выплачивать ипотеку придётся сразу, а не когда дом достроится. И до погашения кредита квартира будет в залоге у банка. Посмотрите на список банков, в которых можно взять ипотеку на конкретную новостройку: насколько он большой и что это за финансовые организации, насколько они известные. Банки тоже могут кредитовать рискованный проект, но, если кредиты выдают крупнейшие организации, такие как СберБанк и ВТБ, можно быть более спокойными.

Иногда застройщики предлагают уже готовые, но нераспроданные квартиры. В таком случае для оплаты покупки эскроу-счета не подойдут. Для подобных сделок банки предлагают воспользоваться сервисом безопасных расчётов.

Это специальная услуга, суть которой состоит в следующем: клиент открывает в банке номинальный счёт или аккредитив и перечисляет на него деньги за квартиру — свои или кредитные. До регистрации перехода прав на недвижимость средства хранятся на счёте. Когда договор купли-продажи и акт приёма-передачи подписан, банк перечисляет деньги продавцу. В нашем случае застройщику.

Менее распространённый вариант расчёта за квартиру — рассрочка платежа. Застройщики неохотно дают её, особенно в больших проектах. Девелоперу выгодно, чтобы на эскроу-счёте сразу была сумма как можно крупнее. Чем больше там денег, тем дешевле будет кредит от банка для застройщика. Если продать квартиры в рассрочку, на эскроу-счёте будет храниться меньше средств.

Чтобы сэкономить, покупатели могут сделать выбор в пользу небольших квартир. За них меньше налоги и коммунальная плата, проще поддерживать порядок. Но на минимальную площадь таких квартир могут быть ограничения. Например, начиная с 2025 года в Москве уже не строят новое жильё меньше 28 кв. метров. Но одобренные до 7 мая 2024 года объекты с такой площадью ещё достраиваются и будут в продаже.

Если одному жильцу квартира-студия площадью 20–25 квадратных метров вполне подойдёт, то семье хотя бы из двух человек будет сложнее. Ситуацию могут улучшить отдельные помещения — келлеры, где можно оставить чемодан, велосипед, пылесос и другие вещи, которые могут захламить студию.

Семье с двумя-тремя детьми будет комфортнее в квартирах евроформата с объединённой кухней-гостиной и двумя отдельными комнатами (родительской спальней и детской).

Если вы задумываетесь о переезде в другой район или город через пару лет, то лучше взять квартиру поменьше с простой планировкой: её будет проще продать.

Нет смысла покупать большие квартиры и под инвестиции: и в аренду, и в продажу обычно быстрее всего уходят небольшие и недорогие варианты. Студии и однушки дорожают первыми и быстрее, чем квартиры с несколькими комнатами.

Есть немало возможностей сэкономить, если знать, в какое время приходить в офис застройщика.

Покупайте на старте

На квартиры, которые начинают продавать ещё до получения застройщиком разрешения на строительство, действуют очень большие скидки. Найти такие варианты непросто, и чаще всего помочь здесь может личное знакомство или инсайдерская информация от девелопера. Но даже на старте официальных продаж жильё всегда дешевле, чем после ввода здания в эксплуатацию.

Следите за акциями и скидками

Конкуренция на рынке высокая, застройщики постоянно запускают разные акции, чтобы привлечь жильцов именно в свои комплексы. Вам могут предложить скидку, сниженную ставку по ипотеке, машино-место или отделку в подарок.

Приходите в офис продаж в конце месяца, квартала или года

В компаниях застройщиков действуют планы продаж для менеджеров. И обычно в конце месяца, квартала или года подводятся итоги, кто именно заслуживает премию. Если будущий покупатель подстережёт этот момент, вполне возможно, что менеджер, работающий на премию, попробует добиться скидок для того, кто хочет купить квартиру.

Итак, приступая к выбору квартиры, сначала определитесь с характеристиками идеального для вас района и самого жилья. Что должно быть рядом с домом обязательно, а чем можно пренебречь. Какие должны быть планировка, этаж и площадь. Определите максимальный бюджет и рассчитайте платёж по ипотеке. Комфортно, если он не превышает половины дохода. 

Прежде чем совершать покупку, узнайте о застройщике и его прошлых проектах: не было ли больших задержек и судебных разбирательств. Изучите документацию: проектную декларацию, разрешение на строительство, проект договора долевого участия. Узнайте, с какими банками застройщик работает по проектному финансированию и ипотеке, насколько они известные и надёжные. Составьте список вопросов и задайте их в офисе продаж.