Твёрдое намерение: составляем договор залога недвижимости в обеспечение договора займа

Заёмщики, которые берут у банка крупную сумму, часто оставляют в залог недвижимость, которая обеспечивает кредитный договор. Это может быть собственное жильё или квартира, приобретаемая в ипотеку. При этом необходимо составить особый документ — договор залога недвижимости. 

Рассказываем, как правильно его оформить, где зарегистрировать и что важно при этом учитывать.

Для чего нужен договор залога квартиры

Если две стороны составляют кредитный договор, в котором указывается обеспечение залогом, то при этом обязательно нужен и договор залога недвижимого имущества. Чаще всего оформляются два отдельных документа, но бывает, что в ипотечном договоре дополнительно прописывают условия залога.

Договор залога недвижимости — это сделка, в которой залогодержатель заберёт залог себе, если будут нарушены условия другого договора — займа.

В договоре у сторон есть свои наименования.

1. Кредитор — тот, кто выдаёт денежные средства и получает право распоряжения недвижимостью, если обязательства перед ним не исполняются. 
2. Заёмщик — тот, кто берёт деньги. Если он не возвращает их в полном объёме, то право собственности на объект переходит кредитору, который может его продать и возместить расходы.

Основной плюс договора залога недвижимости — в том, что заёмщику можно не подтверждать свои доходы и не привлекать поручителей. Недвижимость заёмщика гарантирует, что обязательства будут исполнены в любом случае.

Кто может составить договор о залоге недвижимости

Обычно кредитором выступает юридическое лицо, то есть банк. Заёмщик — это чаще всего физическое лицо, которое должно соответствовать требованиям:

• быть совершеннолетним — то есть достичь возраста 18 лет;
• иметь российское гражданство;
• иметь постоянную регистрацию в РФ (желательно — на территории деятельности кредитора);
• иметь возраст на дату последнего платежа — до 65–75 лет (пенсионный возраст для женщин и мужчин);
• иметь документы о праве собственности на недвижимость: выписку из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности, выданное до июля 2016 года) и подтверждение получения права собственности (это может быть договор купли-продажи, наследования, дарения и пр.).

Как подготовиться

Сначала нужно выяснить оценочную стоимость залогового объекта. Для этого потребуется экспертиза независимой оценочной компании — банк ставит данный пункт в обязательные условия получения ипотеки. Средняя стоимость оценки — от 3000 до 4000 рублей, результаты вносятся в акт.

Если заёмщик берёт ипотечный кредит, оба договора оформляют в отделении банка. Если же договор залога составляется между физическими лицами, есть смысл заверить документ у нотариуса.

Какое имущество может стать объектом залога

В качестве залога может быть использовано движимое и недвижимое имущество. В нашем случае речь пойдёт только о недвижимости:

1. дома и коттеджи;
2. квартиры и комнаты;
3. земельные участки;
4. гаражи и дачи;
5. объекты незавершённого строительства.

Закладывать можно только те объекты, на которые заёмщик имеет право собственности. Чаще всего в залог оставляют именно ту недвижимость, которую покупают в ипотеку. Но если у заёмщика есть в собственности другой объект, по стоимости равный или больше суммы кредита, то его можно передать в залог банку. 

Оформить договор залога на объект, который заёмщик снимает, нельзя (например, если речь идёт о неприватизированной квартире). Невозможно заложить и объекты, которые находятся в обременении (под арестом, в другом залоге и пр.). Также не дадут деньги под залог ветхих и аварийных домов или на долевую недвижимость.

Как правильно составить договор залога недвижимости: образец

Соглашение нужно заключать в письменном виде. Форма договора залога недвижимого имущества обычно свободная, и у каждой банковской организации она своя. 

В договоре залога обязательно должны быть следующие пункты.

1. Вступительная часть (или преамбула) с указанием действующих сторон.
2. Предмет заключаемого соглашения.
3. Условия сделки и сроки действия договора.
4. Ответственность кредитора и заёмщика.
5. Форс-мажорные обстоятельства.
6. Подписи и реквизиты сторон.

Вступление

Это обязательная часть любого соглашения, в которой прописывается, кто именно заключает договор. В шапке нужно указать:

1. наименование договора, прописанное полностью: «Договор залога недвижимости»;
2. город, где заключается сделка;
3. дату заключения договора.

Далее необходимо прописать участников сделки. Сначала — данные кредитора: наименование банковской организации, адрес регистрации, паспортные данные представителя, номер и дата документа, на основании которого он действует. Если кредитором выступает физическое лицо, то прописывают его инициалы, фамилию, данные паспорта и адрес регистрации. Затем идут данные заёмщика: ФИО, паспорт, адрес регистрации.

Предмет договора

В этом пункте стороны указывают, на что направлена сделка. В случае получения денежного займа (т.е. ипотечного кредита) в залог недвижимости здесь прописывается информация об объекте. В случае кредита на другие цели в крупной сумме (больше 1 млн рублей) залог оформляется на недвижимость, которая находится в собственности заёмщика. Здесь же обязательно фиксируется оценочная стоимость объекта на основании акта.

Условия сделки и сроки действия договора

По условиям любых сделок с недвижимостью, залогом может выступать имущество, которое можно продать: это жилые дома/квартиры/комнаты, нежилые объекты, земельные участки. 

Банковское учреждение определяет сумму займа, исходя из информации о доходах заёмщика, и предлагает годовую процентную ставку и окончательный срок выплаты кредита. Сумма и ставка указываются в ипотечном договоре и в договоре залога. График платежей прилагается в дополнении к договору ипотеки.

Срок действия договора залога будет совпадать со сроком действия основного соглашения, то есть до последней даты платежа по кредиту.

Ответственность кредитора и заёмщика

В этом пункте указывают последствия неисполненных обязательств с обеих сторон, а также способ решения возможных споров.

Форс-мажорные обстоятельства

В договоре всегда предусматривают негативные ситуации, которые могут появиться не по вине сторон. Форс-мажоры снимают ответственность с кредитора и заёмщика.

Нужно ли заверять договор залога

Если договор составлен между банком и заёмщиком, то заверением этого документа занимается банковское учреждение. Если договор заключается между частными лицами, нотариальное заверение добровольное: оно может послужить дополнительной гарантией. Например, так проще взыскать долг.

Как зарегистрировать договор залога недвижимого имущества

Договоры займа и залога недвижимости обязательно регистрируют в Росреестре — это условие легальности сделки. Иначе кредитор не сможет вступить в право собственности на залоговый объект, если заёмщик не исполнит обязательства. Невыполненное требование по регистрации договора приведёт к тому, что его можно будет оспорить.   

Регистрацию документов проводят специалисты Росреестра, внося запись в ЕГРП (единый госреестр прав) и получая уникальный номер. Также указывается дата совершения сделки. Отправить документы в Росреестр можно через МФЦ или через банковское учреждение, если сделка заключается в электронном виде.

Документы на регистрацию

Перед регистрацией необходимо собрать пакет документов:

• паспорт заёмщика (если кредитор — физическое лицо, то потребуются и его документы);
• кредитный договор, по которому заёмщик получает денежные средства, в двух экземплярах;
• договор залога недвижимости в трёх экземплярах;
• договор купли-продажи, выписка из ЕГРН и другие документы, подтверждающие право собственности на объект;
• заявление на услугу регистрации.

В течение 5–7 рабочих дней документы будут зарегистрированы в ЕГРП, и после этого обновлённые выписки поступят в банк или МФЦ, откуда их заберут участники сделки. Регистрация должна подтвердить, что у кредитора есть права на заложенную недвижимость. Это право также можно удостоверить другим документом — закладной.

Что такое закладная?

Этот документ относится к ценным бумагам. После введения электронных сделок в 2018 году выдаются электронные аналоги закладных, но можно получить и бумажный аналог. 

По закону, информация, которая указана в закладной, имеет большую значимость, чем текст ипотечного договора. Если сведения в закладной не соответствуют данным ипотечного или другого договора, обязательства которого обеспечиваются по ипотеке, то приоритетными будут считаться именно формулировки, прописанные в закладной.

Как проходит переуступка прав по залогу

Если заёмщику нужно переуступить свои права по основному договору, придётся перерегистрировать документы. Для этого следует подать в МФЦ:

• удостоверения личности заёмщиков;
• совместное заявление от заёмщика и того, кто принимает на себя обязательства;
• согласие на переуступку права собственности;
• предыдущий договор и выписку о госрегистрации (от бывшего залогодержателя).

После подачи документов условия кредита и обязательства перейдут к новому заёмщику. Такой способ иногда используется при переуступке прав на квартиру в новостройках.

Коротко о главном

Главное преимущество залога, который даёт заёмщик, — это избавление от необходимости подтверждать свои доходы и привлекать поручителей.

Чтобы сделка по покупке квартиры прошла успешно, нужно внимательно подойти к оформлению договора залога недвижимости, который обеспечивает договор займа.